Αλλαγές στους όρους και στα μπόνους δόμησης αναμένονται από τις αρχές του 2025 εν αναμονή της δημοσίευσης της σχετικής απόφασης του ΣτΕ και ύστερα από τη μεταβατική διάταξη που κατέθεσε πριν από λίγες ημέρες το ΥΠΕΝ.
Όπως είναι γνωστό, τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού για μείωση της κάλυψης στα νέα κτίρια, την αύξηση της ενεργειακής αποδοτικότητας και τη βελτίωση του αστικού περιβάλλοντος με αντάλλαγμα μπόνους ύψους και τετραγωνικών μέτρων είχαν προκαλέσει αντιδράσεις και είχαν διχάσει τους πολίτες ενώ κινητοποίησε και διαφωνίες μεταξύ δήμων, ΥΠΕΝ και ΤΕΕ. Πολλοί δήμοι υποστήριξαν ότι με τα μπόνους δόμησης με τον τρόπο που δίνονταν έθεταν σοβαρά ζητήματα προστασίας του οικιστικού περιβάλλοντος και δημιουργούσαν τις προϋποθέσεις ώστε να εκτοξευθεί η δόμηση σε ποσοστό ακόμη και 80%.
Η σύγχυση που προκλήθηκε στην αγορά και στους πολίτες εκφράστηκε και μέσω προσφυγών με αποτέλεσμα την παρέμβαση του ΣτΕ, το οποίο με ανακοίνωση του προέδρου κρίνει αντισυνταγματικό το πλέγμα των διατάξεων που αφορούν στα κίνητρα προσαύξησης (μπόνους) των όρων δόμησης (συντελεστής δόμησης, ύψος) για την ανέγερση κτιρίων με αντιστάθμισμα χώρους πρασίνου. Το πλήρες κείμενο της απόφασης αναμένεται μέσα στον Ιανουάριο ενώ προκειμένου να καλυφθεί το νομικό κενό που προέκυψε, το ΥΠΕΝ με μεταβατική διάταξη θέτει ένα πλαίσιο για το ποιες άδειες προχωρούν και ποιες όχι.
Συγκεκριμένα, αναστέλλεται η έκδοση προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών άδειων, που κάνουν χρήση του συστήματος των διατάξεων του ΝΟΚ, με τις οποίες θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης και της μη προσμέτρησης στο συντελεστή δόμησης των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια της.
Παράλληλα, προκειμένου να αποφευχθεί η διαφορετική αντιμετώπιση των θεμάτων που αφορούν σε μελέτες που περιλαμβάνουν εφαρμογή κινήτρων από τα πολεοδομικά συμβούλια, αναστέλλονται οι συνεδριάσεις τους για τα θέματα αυτά, έως ότου δημοσιευθεί η σχετική απόφαση, προκειμένου τα αιτήματα των πολιτών να εξεταστούν με βάση την αρχή της ισότητας. Ακόμη, οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί με χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ δεν ανακαλούνται από τη διοίκηση έως τη δημοσίευση της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας ενώ όπως προβλέπεται, τυχόν ανακλήσεις οικοδομικών αδειών από τη Διοίκηση, λόγω της χρήσης των κινήτρων του ΝΟΚ που έλαβαν χώρα από την 11.12.2024 ανακαλούνται αυτοδικαίως.
Τι αλλάζει μετά από την απόφαση του ΣτΕ
Η επικείμενη δημοσίευση της απόφασης του ΣτΕ για τα κίνητρα του ΝΟΚ αναμένεται να βάλει φρένο στον τρόπο που παρέχονται τα προβλεπόμενα κίνητρα. Οι αλλαγές θα αφορούν στα κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστής δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτηρίων, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου, καθώς όπως έκρινε το ΣτΕ η συγκεκριμένη πρόβλεψη αντίκειται στo άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος «όχι καταρχήν εξαιτίας του περιεχομένου τους, αλλά για τον λόγο ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση, και μάλιστα ουσιώδη, από τους ισχύοντες κατά το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης», όπως επισημαίνεται.
Στο ίδιο πλαίσιο, η Ολομέλεια έκρινε ότι αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης, των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια.
Αντιθέτως, δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης των έρκερ και των κλιμακοστασίων και στο πλαίσιο αυτό οι προσβαλλόμενες άδειες θα πρέπει να ακυρωθούν.
Μετά την δημοσίευση της απόφασης του ΣτΕ, δράση αναμένεται να αναλάβει το ΥΠΕΝ καθώς όπως έχει αναφέρει η ηγεσία του υπουργείου υπάρχουν θέματα τα οποία παραμένουν ανοιχτά ενώ θα αξιοποιηθούν και τα στοιχεία για τις διαφορετικές περιπτώσεις οικοδομικών αδειών που συλλέχθηκαν από τη δημόσια διαβούλευση η οποία έληξε στις 31 Δεκεμβρίου.
Όπως έχει επισημάνει ο υπουργός ΥΠΕΝ, «αυτή στιγμή δεν υπάρχει ασάφεια στο νόμο, είναι σαφές ότι μπόνους δεν ισχύουν πια οριζόντια. Αυτό που δεν είναι σαφές είναι τι ακριβώς περιέχεται για τις επιμέρους περιπτώσεις στην απόφαση του ΣτΕ, διότι ακόμη δεν την έχουμε δει. Υπάρχει μόνο μία γενική αρχή στην ανακοίνωση του ΣτΕ. Θέλουμε να έχουμε όλα τα στοιχεία για να ξέρουμε πώς θα παρέμβουμε, όταν θα βγει η απόφαση του ΣτΕ. Μην σπεύσουμε να βγάλουμε συμπεράσματα πριν δούμε την απόφαση.
Κάποια σημεία θα λυθούν μέσα στην απόφαση, κάποια άλλα χρειάζονται δική μας παρέμβαση. Πρέπει να προετοιμαστούμε έγκαιρα, για να δράσουμε γρήγορα, διότι η αγορά δεν μπορεί να μένει χωρίς διευκρινίσεις. Και ανοίγουμε τη διαβούλευση για τις επιμέρους περιπτώσεις, που συνδέονται με την έναρξη εργασιών. Για παράδειγμα, στην έναρξη εργασιών περιλαμβάνεται ένα συμβόλαιο που έχει γίνει; Ποια είναι η ερμηνεία σε σχέση με κάποιον που έχει βγάλει την οικοδομική άδεια, δεν έχει ξεκινήσει εργασίες, αλλά έχει επενδυτικό σχέδιο, το οποίο στηρίζεται σε αυτή την οικοδομική άδεια; Είναι το επενδυτικό σχέδιο εργασία; Υπάρχουν πάρα πολλές τέτοιες περιπτώσεις, γι’ αυτό και ανοίγουμε αυτή τη διαβούλευση για να τις καταγράψουμε».
Πρόκειται για μια πρωτοβουλία που αφορά όλους όσοι έχουν βγάλει οικοδομικές άδειες που περιλαμβάνουν κίνητρα, οι οποίες δεν έχουν ξεκινήσει ή είναι στη διαδικασία να βγάλουν, αλλά έχουν περάσει διάφορες φάσεις της διαδικασίας. «Εκεί θα υπάρξει μία δεύτερη παρέμβαση που σχεδιάζουμε, με την οποία θα επιταχύνουμε όλες τις διαδικασίες που συνδέονται με αυτή τη δυνητική καθυστέρηση. Δηλαδή θα κάνουμε fast track τη μετάβαση από το ένα σύστημα στο άλλο» όπως επεσήμανε σχετικά ο υπουργός.
