Τη φορολογική αντιμετώπιση των περιπτώσεων χρησικτησίας, ένας τομέας που περιέχει αρκετούς γρίφους, εκπλήξεις και παγίδες διευκρινίζει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων.
Ειδικότερα η ΑΑΔΕ διευκρινίζει, πως, αν σε συμβόλαιο μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου ή σύστασης άλλου εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία, γίνεται από τον μεταβιβάζοντα επίκληση της κτήσης τούτου με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, στο πρόσωπό του, εκτός από τον φόρο για τη σύμβαση αυτή, οφείλεται και φόρος μεταβίβασης για την κτήση με χρησικτησία.
Δεν οφείλεται φόρος, αν στο όνομα του μεταβιβάζοντα υπάρχει τίτλος μεταγραμμένος για το δικαίωμά του, για το οποίο έχει υποβληθεί η κατά νόμο φορολογική δήλωση ή αν τα βιβλία μεταγραφών έχουν καταστραφεί.
Ακόμη, ο φόρος μεταβίβασης για την κτήση με χρησικτησία υπολογίζεται στην αξία της κυριότητας του ακινήτου ή του εμπράγματος δικαιώματος, όπως (η αξία) προκύπτει με την εφαρμογή του αντικειμενικού συστήματος, εκτός αν το δηλούμενο τίμημα κατά τη μεταβίβαση με επαχθή αιτία είναι μεγαλύτερη, οπότε θα ληφθεί υπόψη η μεγαλύτερη αυτή αξία κατά τον χρόνο κατάρτισης του μεταβιβαστικού συμβολαίου, και βαρύνει τον μεταβιβάζοντα αφαιρουμένων των επωφελών δαπανών που έγιναν από τον χρησιδεσπόζοντα.
Τι ισχύει στη χρησικτησία
Αναλυτικότερα οι οδηγίες της ΑΑΔΕ είναι οι ακόλουθες:
Τι ισχύει στην περίπτωση που ο φορολογούμενος επικαλείται χρησικτησία κατά τη σύνταξη μεταβιβαστικού συμβολαίου;
Αν σε συμβόλαιο μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου ή σύστασης άλλου εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία, γίνεται από τον μεταβιβάζοντα επίκληση της κτήσης τούτου με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, στο πρόσωπό του, εκτός από τον φόρο για τη σύμβαση αυτή, οφείλεται και φόρος μεταβίβασης για την κτήση με χρησικτησία, εκτός αν στο όνομα του μεταβιβάζοντα υπάρχει τίτλος μεταγραμμένος για το δικαίωμά του, για το οποίο έχει υποβληθεί η κατά νόμο φορολογική δήλωση ή αν τα βιβλία μεταγραφών έχουν καταστραφεί. Ο φόρος μεταβίβασης για την κτήση με χρησικτησία υπολογίζεται στην αξία της κυριότητας του ακινήτου ή του εμπράγματος δικαιώματος, όπως (η αξία) προκύπτει με την εφαρμογή του αντικειμενικού συστήματος, εκτός αν το δηλούμενο τίμημα κατά τη μεταβίβαση με επαχθή αιτία είναι μεγαλύτερη, οπότε θα ληφθεί υπόψη η μεγαλύτερη αυτή αξία κατά τον χρόνο κατάρτισης του μεταβιβαστικού συμβολαίου, και βαρύνει τον μεταβιβάζοντα αφαιρουμένων των επωφελών δαπανών που έγιναν από τον χρησιδεσπόζοντα (Άρθρο 2 παρ. 6 ν.1587/1950, ΠΟΛ 1190/2001).
Σε ποιες περιπτώσεις δεν οφείλεται φόρος χρησικτησίας;
Σε περίπτωση κτήσης του ακινήτου από κληρονομιά με διαθήκη ή εξ αδιαθέτου, έστω και αν στη διαθήκη μνημονεύεται η κτήση κυριότητας του με χρησικτησία, γιατί στην περίπτωση αυτή (διαθήκης) δεν συντάσσεται συμβόλαιο. – Σε περίπτωση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας από το μοναδικό κύριο με μονομερή πράξη, έστω και αν στη πράξη αυτή γίνεται επίκληση κτήσης κυριότητας με χρησικτησία. – Αν ο επικαλούμενος την κτήση κυριότητας με χρησικτησία απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων με βάση γενικές ή ειδικές διατάξεις νόμου. – Όταν ο επικαλούμενος τη χρησικτησία έχει τίτλο κτήσης για τον οποίο έχει υποβληθεί δήλωση (ΠΟΛ 141/1988).
Σε ποιες περιπτώσεις ο φόρος χρησικτησίας επιστρέφεται;
Στην περίπτωση που ματαιωθεί η υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου με οποιαδήποτε αιτία (αγοραπωλησία, δωρεά, γονική παροχή κ.λπ.), ο φόρος χρησικτησίας, που έχει καταβληθεί από τον μεταβιβάζοντα σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 2 παρ. 6 του ν. 1587/1950, δεν οφείλεται και επιστρέφεται ως αχρεωστήτως καταβληθείς, σύμφωνα με το άρθρο 42 του ΚΦΔ (ν. 5104/2024, Α’ 58). Ομοίως, ο φόρος χρησικτησίας επιστρέφεται και σε περίπτωση μη μεταγραφής δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται η κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, λόγω συμπλήρωσης των όρων της τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας. Ωστόσο, στην περίπτωση που υπογραφεί μεν το συμβόλαιο μεταβίβασης του ακινήτου αλλά στη συνέχεια ανατραπούν τα αποτελέσματα της σύμβασης για οποιονδήποτε λόγο (λόγω ατονίας της αναβλητικής ή πλήρωσης της διαλυτικής αίρεσης, που είχε τεθεί στο συμβόλαιο, ή ακύρωσης της μεταβίβασης ή αναγνώρισης της ακυρότητας αυτής, είτε με δικαστική απόφαση είτε με τη σύνταξη ακυρωτικού συμβολαίου, ή ανάκλησης της δωρεάς ή γονικής παροχής για οποιονδήποτε λόγο), δεν επιστρέφεται ο φόρος χρησικτησίας που έχει καταβληθεί από τον μεταβιβάζοντα με βάση τη διάταξη της παρ. 6 του άρθρου 2 του ν. 1587/1950 (Γνωμ. ΝΣΚ 505/2011 η οποία κοινοποιήθηκε με την ΠΟΛ 1064/2012).
Οφείλεται φ.μ.α. κατά τη μεταγραφή πρακτικού συμβιβαστικής επίλυσης διαφοράς;
Για τη μεταγραφή πρακτικού συμβιβαστικής επίλυσης εμπραγμάτων διαφορών επί ακινήτων κατ’ εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 214Α ή 214Β του ΚΠολΔ, εφόσον με αυτό συνιστάται, μετατίθεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, υποβάλλεται δήλωση ΦΜΑ, χωρίς να απαιτείται η τήρηση συμβολαιογραφικού τύπου. Εφόσον το πρακτικό συμβιβαστικής επίλυσης διαφοράς αναπτύσσει δεδικασμένο και εκτελεστότητα όπως οι δικαστικές αποφάσεις (αρ. 2 παρ. 3 ν. 1587/1950), χρόνος φορολογίας είναι ο χρόνος της μεταγραφής αυτού.
