Λύσεις πολλών ταχυτήτων στο στεγαστικό πρόβλημα των νέων -και όχι μόνο- ετοιμάζεται να δώσει η κυβέρνηση, με κίνητρα και παρεμβάσεις που εκτιμάται ότι θα ανοίξουν περίπου 40.000-50.000 κλειστά σπίτια.
Οι παρεμβάσεις κινούνται σε τρία επίπεδα και προβλέπουν τα εξής: Πρώτον, ισχυρά κίνητρα (ίσως και φοροαπαλλαγές) για την ανακαίνιση κλειστών διαμερισμάτων με στόχο την επιστροφή τους στο κλασικό ενοίκιο και την ανέγερση νέων κατοικιών κοινωνικού χαρακτήρα. Δεύτερον, έμμεσες παρεμβάσεις στην αγορά με περιορισμό της Golden Visa και των Airbnb σε περιοχές όπου έχει μειωθεί σημαντικά η προσφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών με το κλασικό συμβόλαιο. Τρίτον, ευελιξία στις τράπεζες και τα funds για να ρίξουν στην αγορά ακίνητα που έχουν πάρει από πλειστηριασμούς και τα κρατούν κλειδωμένα λόγω των χρονοβόρων πολεοδομικών διαδικασιών που χρειάζονται για να τακτοποιηθούν προτού δοθούν για πώληση ή ενοικίαση.
Οι παρεμβάσεις αυτές θα έχουν άμεσα και απτά αποτελέσματα σε περιοχές με έντονη οικιστική ζήτηση και περιορισμένη (ή πανάκριβη) προσφορά κατοικιών. Συγκεκριμένα, πρόκειται για την Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη, αλλά και σε νησιά με έντονη τουριστική κίνηση όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη. Με το πλέγμα αυτών των μέτρων εκτιμάται ότι θα επηρεαστούν τόσο οι τιμές των ενοικίων όσο και η διαθεσιμότητα ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση αφού θα περιοριστούν, σε κάποιον βαθμό, οι παράγοντες που απορρυθμίζουν την αγορά, δηλαδή οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και το αγοραστικό ενδιαφέρον από επενδυτές τρίτων χωρών.
Ειδικότερα, το πακέτο μέτρων για τα κλειστά ακίνητα που ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης και εξειδικεύει το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης προβλέπει τα εξής:
Golden Visa: Ριζικές αλλαγές έρχονται στους όρους χορήγησης της Χρύσης Βίζας, προκειμένου να απελευθερωθούν ακίνητα από την προοπτική αγοράς τους από ξένους επενδυτές και να επιστρέψουν στην αγορά των μακροχρόνιων μισθώσεων. Σύμφωνα με πληροφορίες, τα όρια για την αγορά ακινήτων με αντάλλαγμα την Golden Visa, δηλαδή την άδεια παραμονής και την ελεύθερη μετακίνηση στις χώρες Σένγκεν χωρίς περιορισμούς, αναπροσαρμόζονται ανάλογα με το κατά πόσο η Golden Visa λειτουργεί σε κάθε περιοχή εις βάρος της προσφοράς ενοικιαζόμενων κατοικιών. Οσοι τελικά αποφασίσουν να τα αγοράσουν θα πρέπει δε να δεσμευτούν ότι δεν θα τα διαθέσουν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb.
Συγκεκριμένα, και σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες, σε περιοχές με μεγάλη οικιστική ζήτηση, όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη, η Μύκονος και η Σαντορίνη, το όριο της Golden Visa θα αυξηθεί στα 800.000 ευρώ από 500.000 ευρώ σήμερα. Σε περιοχές με μέτρια οικιστική ζήτηση, το όριο θα αυξηθεί από 250.000 ευρώ που βρίσκεται σήμερα σε 400.000 ευρώ. Οπου δεν καταγράφεται αξιοσημείωτη ζήτηση για «χρυσή επένδυση» σε ακίνητα, το όριο θα παραμείνει στα 250.000 ευρώ. Με τον τρόπο αυτόν εκτιμάται ότι μπορεί να απελευθερωθούν 5.000-10.000 ακίνητα που ευελπιστούν σήμερα να αλιεύσουν ξένους επενδυτές.
Σήμερα το όριο των 500.000 ευρώ για την αγορά κατοικίας με το πρόγραμμα της Golden Visa αφορά περιοχές του Βόρειου Τομέα της Αττικής, και συγκεκριμένα Πεντέλη, Κηφισιά, Μεταμόρφωση, Χαλάνδρι, Αγία Παρασκευή, Βριλήσσια, Νέα Ιωνία, Ηράκλειο, Χολαργό, Παπάγου, Πεύκη, Λυκόβρυση και Μαρούσι. Στον Νότιο Τομέα ισχύει αντίστοιχα για τους Δήμους Αγίου Δημητρίου, Αλίμου, Γλυφάδας, Ελληνικού-Αργυρούπολης, Καλλιθέας, Μοσχάτου-Ταύρου, Νέας Σμύρνης και Παλαιού Φαλήρου. Στον Κεντρικό Τομέα αφορά τους Δήμους Αθηναίων, Φιλαδέλφειας-Χαλκηδόνας, Γαλατσίου, Ζωγράφου, Καισαριανής, Βύρωνα, Ηλιούπολης και Δάφνης-Υμηττού.
Στους υπόλοιπους δήμους της Αττικής ισχύει το όριο των 250.000 ευρώ και για πολλούς από αυτούς αναμένεται η αύξησή του. Επίσης, σήμερα δεν μπορεί κανείς να αποκτά, π.χ., δύο ή και τρία ακίνητα χαμηλότερης αξίας προκειμένου να καλύπτει το ελάχιστο όριο των 500.000 ευρώ. Μέχρι σήμερα μπορούσε κάποιος να αποκτήσει, π.χ., δύο ακίνητα των 125.000 ευρώ ώστε να αγγίξει το όριο των 250.000 ευρώ.
Από τα στατιστικά στοιχεία τώρα, εντύπωση δημιουργεί ότι έχουν χορηγηθεί μέχρι σήμερα περίπου 20.000 μόνιμες άδειες διαμονής επενδυτή οι οποίες αφορούν αντίστοιχο αριθμό ακινήτων, εκ των οποίων μόνο ποσοστό 6% κάνει πραγματική χρήση του ακινήτου. Ο πληθυσμός των ενδιαφερομένων περιλαμβάνει κυρίως Τούρκους και Ισραηλινούς, μάλλον εύπορους και με επαγγελματικές απαιτήσεις. Ολοι αυτοί δίνουν ιδιαίτερη σημασία στην περιοχή, δεν αντιλαμβάνονται τις διαβαθμίσεις της ενεργητικής βαθμίδας, αγοράζουν το ακίνητο και στη συνέχεια το εκμισθώνουν σε τρίτους. Οι δε Κινέζοι ενδιαφερόμενοι που κατακλύζουν την αγορά προέρχονται κυρίως από τη μεσαία τάξη.
Πάντως η διαφορά στα όρια της Golden Visa ανάλογα με την περιοχή (500.000 ευρώ και 250.000 ευρώ) έστρεψε μέρος των επενδυτών τρίτων χωρών στην αναζήτηση ακινήτων σε περιοχές των δυτικών προαστίων, όπως το Αιγάλεω, το Περιστέρι και το Ιλιον, αλλά και τον Πειραιά.
Μάλιστα, έχει παρατηρηθεί ενδιαφέρον για περιοχές όπως η Παλλήνη, το Περιστέρι και ο Γέρακας από επενδυτές που δεν επιθυμούν να καταβάλουν στο Ελληνικό Δημόσιο 500.000 ευρώ, καθώς αυτές οι περιοχές παραμένουν στο όριο των 250.000 ευρώ. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, πέρα από την Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και τα κοσμοπολίτικα νησιά της Μυκόνου και της Σαντορίνης, υπάρχει σημαντικό ενδιαφέρον και για ακίνητα σε Ρόδο, Κρήτη και Χαλκιδική.
Ακίνητα που κατέληξαν σε τράπεζες – funds: Περίπου 20.000 ακίνητα που απέκτησαν οι τράπεζες και τα funds από πλειστηριασμούς μπορεί να επιστρέψουν στην αγορά αν τελικά προχωρήσει το σχέδιο για απαλλαγή τους (προσωρινά) από πολεοδομικές τακτοποιήσεις με στόχο τη μεταπώλησή τους. Το σχέδιο που επεξεργάζεται το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προβλέπει ότι οι τράπεζες, τα funds και οι servicers θα μπορούν να πουλήσουν τα ακίνητα με τη δέσμευση ότι σε διάστημα, π.χ., πέντε ετών θα ολοκληρωθεί η τακτοποίησή τους και θα αποκτήσουν την αναγκαία ηλεκτρονική ταυτότητα. Το σχέδιο αυτό θα δώσει ουσιαστικό κίνητρο στις τράπεζες να ρίξουν ακίνητα στην αγορά που σήμερα παραμένουν αναξιοποίητα, καθώς η συντήρηση και τακτοποίησή τους κοστίζει πολλά χρήματα. Ενδεικτικά είναι τα θέματα τακτοποίησης που αφορούν οριζόντιες ιδιοκτησίες και συνιδιοκτήτες (π.χ. κλεισμένοι φωταγωγοί σε πολυκατοικίες και άλλα κοινόχρηστα ζητήματα, των οποίων η τακτοποίηση απαιτεί συναίνεση από όλους τους ιδιοκτήτες). Εφόσον όμως τα πουλήσουν, θα έχουν όλο το περιθώριο αλλά και το χρήμα να προχωρήσουν στην πολεοδομική τακτοποίησή τους που θα είναι υποχρεωτική.
Πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» για κενά ακίνητα: Πάνω από 12.500 κλειστά ακίνητα υπολογίζεται ότι μπορούν να επιδοτηθούν για τις εργασίες ανακαίνισης υπό την προϋπόθεση ότι θα διατεθούν για μακροχρόνιες μισθώσεις. Η προκήρυξη του ομώνυμου προγράμματος είναι θέμα ημερών, το οποίο θα προβλέπει επιδότηση 40% του κόστους ανακαίνισης έως 10.000 ευρώ. Στόχος είναι να αναβαθμιστούν οι κλειστές κατοικίες προκειμένου να νοικιαστούν για τουλάχιστον τρία χρόνια.
Οι ιδιοκτήτες θα λαμβάνουν την κρατική επιχορήγηση (έως 4.000 ευρώ) για εργασίες ανακαίνισης, αφότου αναρτούν ηλεκτρονικά το μισθωτήριο συμβόλαιο διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών. Η επιδότηση θα δίνεται για την ανακαίνιση ακινήτου με εμβαδόν έως 100 τ.μ., το οποίο θα βρίσκεται σε αστική περιοχή. Δεν θα πρέπει να έχει δηλωθεί ως πρώτη κατοικία ή ως μισθωμένη, αλλά να αναφέρεται ως κενή στο Ε2 των τελευταίων τριών ετών.
Οι δικαιούχοι ιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν ετήσιο εισόδημα έως 40.000 ευρώ και η ακίνητη περιουσία τους να μην υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ. Για κάθε επιλέξιμο φυσικό πρόσωπο (για κάθε ΑΦΜ αιτούντος) είναι δυνατή η υποβολή μόνο μιας αίτησης, ενώ οι δικαιούχοι δεν θα πρέπει να έχουν λάβει επιδότηση από άλλο πρόγραμμα εξοικονόμησης ενέργειας.
Κοινωνική αντιπαροχή: Το Δημόσιο ετοιμάζεται να διαμορφώσει 2.500 αναξιοποίητα ακίνητα για να τα διαθέσει σε πάνω από 5.000 νέους από 18 έως 39 ετών με φθηνό ή σχεδόν καθόλου ενοίκιο. Στόχος είναι η ανέγερση συνολικά κοινωνικών κατοικιών σε οικόπεδα της ΔΥΠΑ στην Κηφισιά (11 στρέμματα), στο Μαρούσι (1,2 στρέμματα), στην Παιανία (20 στρέμματα), στη Λάρισα (40 στρέμματα), στην Ξάνθη (28 στρέμματα), στον Βόλο (74 στρέμματα), στη Χαλκιδική (42 στρέμματα), στην Αρτα (39 στρέμματα), στο Αγρίνιο (16,5 στρέμματα) και τις Σέρρες (12,5 στρέμματα).
Ηδη έχουν εντοπιστεί τα πρώτα 10 οικόπεδα που μπορούν να περάσουν σε ιδιώτες-εργολάβους με γρήγορες διαδικασίες. Τα οικόπεδα θα διατεθούν σε μακροχρόνιες παραχωρήσεις προς ιδιώτες, χωρίς το Δημόσιο να χάνει την κυριότητα της γης. Από τα σπίτια που θα χτιστούν από τις τεχνικές εταιρείες τα μισά θα διατεθούν για εμπορική αξιοποίηση και τα άλλα μισά θα δοθούν με χαμηλό ενοίκιο για κοινωνική στέγαση.
Η διάρκεια της παραχώρησης θα ορίζεται στην προκήρυξη κάθε διαγωνισμού, καθώς δεν μπορεί να είναι ενιαία για όλες τις περιοχές και τις αξίες της γης, ενώ το ποσοστό εκμετάλλευσης του αναδόχου θα κυμαίνεται μεταξύ 30%-60%, με σκοπό να διασφαλίζεται δημόσιο συμφέρον, αλλά και να είναι το πρόγραμμα ελκυστικό ώστε οι ιδιώτες κατασκευαστές να χτίσουν σύγχρονες, ποιοτικές κοινωνικές κατοικίες. Η μίσθωση της κοινωνικής κατοικίας θα γίνεται είτε μέσω ενός χαμηλού ενοικίου (που μπορεί να μηδενίζεται για ευάλωτες ομάδες) είτε με το μοντέλο rent to own (ενοικίαση με προοπτική αγοράς).
Ελεγχοι σε δήθεν κλειστά ακίνητα: Η ΑΑΔΕ θα τρέξει μαζικές διασταυρώσεις στοιχείων για να διαπιστώσει αν κάποιοι ιδιοκτήτες που τα έχουν δηλώσει ως κενά διαμερίσματα τα έχουν μισθωμένα. Συγκεκριμένα, η ΑΑΔΕ θα ζητήσει από τη ΔΕΗ και τους άλλους παρόχους στοιχεία προκειμένου να εντοπίσει αν υπάρχει κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος. Σε όσους εντοπιστούν να έχουν ενεργά τα ακίνητά τους θα επιβληθούν πρόστιμα, ενώ θα κληθούν για εξηγήσεις πληρώνοντας ταυτόχρονα και φόρους για αδήλωτο εισόδημα.
Στο τραπέζι παραμένει και η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ που προβλέπει πως όσοι ιδιοκτήτες κενών ακινήτων τα διαθέσουν προς μακροχρόνια μίσθωση τριών ετών θα απαλλαγούν για το ίδιο χρονικό διάστημα από τον αναλογούντα φόρο που αντιστοιχεί στα μισθώματα. Ανάλογη αντιμετώπιση θα έχουν και ακίνητα που μένουν ανενεργά από την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, στην περίπτωση που εκμισθωθούν για μια τριετία. Το σκεπτικό είναι ότι έχοντας απαλλαγεί από το βάρος του φόρου, οι ιδιοκτήτες θα ανακαινίσουν αυτά τα ακίνητα με ίδιους πόρους, για να τα ρίξουν στην αγορά. Ως πρόσθετο επιχείρημα η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι ούτως ή άλλως η Εφορία δεν εισπράττει σήμερα ούτε μισό ευρώ, καθώς τα εν λόγω ακίνητα είναι κενά.
