Του Δημήτρη Δελεβέγκου
Όσο αβέβαιο είναι πότε η πανδημία θα τεθεί υπό έλεγχο, τόσο σίγουρο είναι ότι εάν κρατήσει επί μακρόν, θα αλλάξει τις οικονομικές παραδοχές επί των οποίων έχει στηριχθεί σχεδόν το σύνολο των οικονομικών δραστηριοτήτων, όπως το real estate και η αποτίμηση της αξίας των ακινήτων.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο το Βασιλικό Ινστιτούτο Ορκωτών Εκτιμητών της Μεγάλης Βρετανίας (RICS) -του οποίου μέλη είναι οι περισσότεροι εκτιμητές στην Ελλάδα- εξέδωσε ειδική οδηγία.
Η οδηγία αυτή, που σχετίζεται με την αβεβαιότητα που έχει προκαλέσει στην εγχώρια και παγκόσμια οικονομία ο κοροναϊός, προβλέπει ότι οι εκτιμητές- μέλη του Rics, εφόσον κρίνεται αναγκαίο, θα πρέπει, από τις 20 Μαρτίου, να αναφέρουν ότι η (εκτιμητική) μελέτη πραγματοποιείται σε περιβάλλον “εκτιμητικής αβεβαιότητας”.
“Η οδηγία του RICS προβλέπει την αλλαγή κατεύθυνσης όσον αφορά τις εκτιμήσεις. Σχετίζεται με το γεγονός ότι οι έρευνες και τα συγκριτικά στοιχεία στα οποία αυτές έχουν βασιστεί, αναφέρονται στην περίοδο πριν από τον κοροναϊό” εξηγεί ο Γιάννης Ξυλάς, ιδρυτής και ιδιοκτήτης της Geoaxis property & valuation services.
“Εάν η κρίση, λόγω του Covid-19, διαρκέσει, τότε θα καταστεί αναγκαίος ο επαναπροσδιορισμός των αξιών- που έχει, ήδη πραγματοποιηθεί- με στόχο την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών” προσθέτει.
Ωστόσο, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, σημαντικό ρόλο στις εκτιμήσεις παίζει το είδος της χρήσης και πόσο ζήτηση αυτή συγκεντρώνει. Για παράδειγμα, όπως αναφέρουν, η αξία ενός ξενοδοχείου στη Βενετία θα μειωνόταν. Αντίθετα, αποθηκευτικές εγκαταστάσεις εκτός Λονδίνου που προσελκύουν ισχυρή ζήτηση λόγω της μαζικής στροφής στο ηλεκτρονικό λιανεμπόριο ή της αύξησης των αποθεμάτων από φαρμακευτικές εταιρείες αποκτούν το προβάδισμα στη “νέα εποχή” που δημιουργεί ο Covid-19.
Η οδηγία
Η δήλωση περί εκτιμητικής αβεβαιότητας, που αποσκοπεί στην ενίσχυση της διαφάνειας στις συναλλαγές, σε μία συγκυρία κατά την οποία η παγκόσμια οικονομία σέρνεται σε ύφεση, αναφέρει ότι: “η εξάπλωση του κοροναϊού (COVID-19), η οποία αναγνωρίστηκε από τον Παγκόσμιο Οργανισμό Υγείας ως ‘Παγκόσμια Πανδημία’ στις 11 Μαρτίου 2020, έχει επιδράσει παγκοσμίως στην οικονομία και στις αγορές. Περιορισμοί στα ταξίδια και στην κίνηση έχουν ήδη θεσπιστεί από πολλά κράτη, μεταξύ των οποίων και η Ελλάδα.
Η δραστηριότητα στις αγορές έχει επηρεαστεί σε πολλούς τομείς. Κατά την παρούσα κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης, θεωρούμε πως η βαρύτητα της προηγούμενης συμπεριφοράς της αγοράς έχει χαμηλότερη σημασία ως βάση σύγκρισης για την εξαγωγή συμπερασμάτων για τις αξίες. Οπωσδήποτε, η νέα πραγματικότητα είναι πρωτοφανής για να μπορέσουμε να βασίσουμε μια εκτιμητική άποψη.
Ως εκ τούτου, η μελέτη πραγματοποιείται σε περιβάλλον “Εκτιμητικής Αβεβαιότητας’ όπως ορίζεται από το The Royal Institution of Chartered Surveyors (VPS3 & VPGA 10, RICS Valuation Global Standards 2020).
Έτσι, μικρότερη βεβαιότητα και μεγαλύτερη προσοχή θα πρέπει να υπάρχει στο αποτέλεσμα της εκτίμησης, σε σχέση με πριν. Δεδομένου του άγνωστου μελλοντικού αντίκτυπου που μπορεί να έχει ο COVID-19 στην αγορά ακινήτων, συνιστούμε την επανεκτίμηση του ακινήτου σε τακτά χρονικά διαστήματα”.
Το σκεπτικό, σύμφωνα με τους αναλυτές, πίσω από την οδηγία του RICS σχετίζεται με το γεγονός ότι η αξία και οι αποδόσεις των επαγγελματικών ακινήτων προκύπτουν όταν αυτά έχουν έσοδα. Επομένως, δεν είναι δυνατόν να προσδιοριστεί η μισθωτική αξία καταστημάτων και γραφείων, όταν σε αυτά έχει μπει λουκέτο και δεν αποφέρουν κύκλο εργασιών. Όλα θα εξαρτηθούν από το πόσο θα διαρκέσει η πανδημία, κάτι που θα καθορίσει εάν θα χρειαστεί να επανεκτιμηθούν οι αξίες των ακινήτων.
