Του Νίκου Ρουσάνογλου
“Μάχη με την Λερναία Ύδρα” που έχει “γεννηθεί” τα τελευταία χρόνια και αφορά στην γραφειοκρατία που συνοδεύει όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων, εξακολουθούν να δίνουν καθημερινά χιλιάδες πολίτες. Η καθιέρωση της έκδοσης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, να έχει φέρει στην επιφάνεια, όλες τις παθογένειες της κατασκευής κτιρίων στην Ελλάδα από την δεκαετία του 1950 και μετά. Πρόκειται για μια γραφειοκρατία, η οποία έφτασε σε τέτοιο επίπεδο, ώστε απαιτούνται τουλάχιστον 6-8 μήνες για να ολοκληρωθεί μια αγοραπωλησία κατοικίας, ακόμα κι αν δεν υπάρχουν σοβαρά εμπόδια, που να απαιτούν επίλυση.
Αυτό έχει ως αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες να απογοητεύονται και να φτάνουν στο σημείο ακόμα και να σταματούν πλήρως την διαδικασία έκδοσης των απαιτούμενων εγγράφων και πιστοποιητικών, αφήνοντας τα ακίνητά τους απούλητα και κλειστά. Πρόκειται δηλαδή για έναν ακόμα παράγοντα που συντελεί στο μειωμένο απόθεμα διαθέσιμων κατοικιών στην αγορά. Αντίστοιχα, όπως σημειώνει στο Capital.gr, ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πολλές αγοραπωλησίες έχουν ακυρωθεί τα τελευταία χρόνια, ακριβώς των πολύμηνων καθυστερήσεων, ειδικά όταν ο αγοραστής προέρχεται από το εξωτερικό. Ωστόσο και σε άλλες περιπτώσεις αγοραπωλησιών μεταξύ Ελλήνων, είναι σύνηθες το φαινόμενο υπαναχώρησης του αγοραστή, καθώς έχουν υπάρξει πολλά περιστατικά, όπου τα προβλήματα των ακινήτων είναι τόσο δυσεπίλυτα, ώστε να καθίστανται μη μεταβιβάσιμα.
Ανάλογα προβλήματα αντιμετωπίζουν και οι τράπεζες, αλλά και οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, που έχουν ανακτήσει ακίνητα μέσω των πλειστηριασμών και χρειάζονται πολύμηνες προσπάθειες και ασφαλώς σημαντικούς πόρους, ανθρώπινους και οικονομικούς, μέχρι να μπορέσουν να “ξεμπλέξουν” νομικά και πολεοδομικά και να φτάσουν στο σημείο να γίνουν εμπορικά διαθέσιμα. Ακόμα και οι αγοραπωλησίες μεταξύ μεγάλων εταιρειών, π.χ. ΑΕΕΑΠ (Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία), απαιτούν πλέον αρκετούς μήνες, έως ότου ολοκληρωθούν, ακριβώς για τον λόγο αυτό.
Σήμερα, όπως επισημαίνουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, τα κύρια προβλήματα εντοπίζονται σε παραβάσεις που ανακύπτουν ήδη από το στάδιο της κατασκευής και δεν είναι εύκολο να λυθούν με τις σημερινές διατάξεις. Συγκεκριμένα, η πλειονότητα των κατασκευαστών κατοικιών, ειδικά τις δεκαετίες από το 1950 έως και το 1990, συχνά και αργότερα, σπάνια τηρούσαν κατά γράμμα, ή καλύτερα “κατ’ εκατοστό” τις οικοδομικές άδειες που είχαν εκδώσει. Ασφαλώς, ελάχιστοι προχωρούσαν και στις απαιτούμενες αναθεωρήσεις των αρχικών αδειών, αφού ολοκλήρωναν την κάθε οικοδομή, με αποτέλεσμα σήμερα, να υπάρχει σωρεία λαθών και ανακριβειών, κάποιες εκ των οποίων δεν μπορούν να “θεραπευθούν”. Για παράδειγμα, μπορεί κάποια οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα), να έχει αφαιρέσει π.χ. 1-2 τ.μ. από τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας, ή από το διπλανό διαμέρισμα, χωρίς φυσικά να υπάρχει ευθύνη του ιδιοκτήτη, καθώς ήταν έτσι από την ημερομηνία της κατασκευής του ακινήτου.
Ένα ακόμα σημαντικό εμπόδιο είναι κι ένα από τα πρώτα που συναντά ένας ενδιαφερόμενος πωλητής και αφορά στην προσκόμιση αντιγράφου της οικοδομικής άδειας του κτιρίου. Πρόκειται για έναν “εφιάλτη” για πολλούς, καθώς για πολλά κτίρια, ειδικά στην Αττική, είναι δύσκολο να βρεθούν τα απαιτούμενα έγγραφα και ταυτόχρονα να είναι ευανάγνωστα και πλήρη, δηλαδή να έχουν κι όλες τις κατόψεις του κτιρίου κτλ. Όπως σημειώνουν στελέχη του κλάδου, ειδικά για τις πολυκατοικίες του κέντρου της Αθήνας, που κατασκευάστηκαν την περίοδο από το 1955 και μέχρι το 1974, η αποθήκευση των φακέλων των αδειών έχει γίνει με την μορφή “μικροφίλμ”, που ακόμα κι αν βρεθούν, συχνά δεν μπορούν να αντιγραφούν, λόγω φθοράς. Άλλες φορές πάλι, ο ενδιαφερόμενος βρίσκει μόνο το στέλεχος της οικοδομικής άδειας και όχι και τα υπόλοιπα έγγραφα, κάτι που σημαίνει ότι θα πρέπει να επιδοθεί σε ένα “σαφάρι” αναζήτησης τυχόν πρόσθετων εγγράφων, ιδίως κατόψεων, στα συμβόλαια αγοραπωλησίας, ή γονικές παροχές που έχουν γίνει κατά καιρούς για άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες του κτιρίου, ή ακόμα και του δικού του ακινήτου, εφόσον δεν είναι ο αρχικός αγοραστής.
Αν δεν εντοπιστεί η άδεια, θα πρέπει να αιτηθεί βεβαίωση από την αρμόδια πολεοδομία ότι έχει απωλεσθεί, ή καταστραφεί ο φάκελος, ώστε στη συνέχεια να μπορέσει ο μηχανικός του πωλητή να φτιάξει νέα σχέδια και κατόψεις, με το αντίστοιχο κόστος φυσικά. Υπάρχουν όμως κάποιες πολεοδομίες που αρνούνται να χορηγήσουν την σχετική βεβαίωση, “μπλοκάροντας” ουσιαστικά όλη την διαδικασία, παρότι ο νόμος ορίζει ότι αυτός θα πρέπει να γίνεται όταν δεν βρίσκεται ο φάκελος της άδειας. Περιττό να σημειωθεί ο χρόνος που απαιτείται για να γίνουν όλα τα παραπάνω…
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι ένας ψηφιακός φάκελος, που θα πρέπει να καταρτίζεται για κάθε ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο αγοραπωλησίας. Ξεκίνησε να εφαρμόζεται από τον Απρίλιο του 2022 αποκαλύπτοντας σωρεία προβλημάτων, καθώς έγιναν εμφανείς όλες οι παθογένειες της κατασκευής κτιρίων στην χώρα. Κάποιες εξ αυτών έγινε προσπάθεια να αντιμετωπιστούν, ειδικά στο σκέλος της μεταγραφής των συμβολαίων και της διόρθωσης των λαθών του Κτηματολογίου, με τον υφυπουργό, αρμόδιο για το Κτηματολόγιο, κ. Κωνσταντίνο Κυρανάκη, να έχει προωθήσει σειρά διατάξεων από το 2023 μέχρι σήμερα. Ωστόσο, δεν άπτονται όλα τα προβλήματα των δικών του αρμοδιοτήτων.
Η πιο σημαντική παρέμβαση έγινε πριν από μερικές ημέρες και αφορά στην ψήφιση ρύθμισης με την οποία παρέχεται πλέον η δυνατότητα από τον πωλητή της μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε πολυκατοικίες, ώστε να “ξεκλειδώσουν” δεκάδες χιλιάδες πράξεις αγοραπωλησίας, ή γονικές παροχές, που σήμερα είναι “κολλημένες”. Αυτό συμβαίνει επειδή σχεδόν 1 στις 2 κατοικίες της χώρας εμφανίζει κάποια απόκλιση της επιφάνειας ανάμεσα στο πώς είναι αποτυπωμένο το κάθε ακίνητο στα διάφορα έγγραφα (π.χ. κτηματολογική εγγραφή, αρχική σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ΤΑΠ, οικοδομική άδεια, Ε9 κτλ.) και το ποια είναι η πραγματική επιφάνεια. Αυτό δημιουργούσε την ανάγκη τροποποίησης των οριζόντιων ιδιοκτησιών για όλα τα ακίνητα της κάθε οικοδομής, κάτι που είχε ως αποτέλεσμα να “παγώνει” κάθε δυνατότητα μεταβίβασης, καθώς πολύ δύσκολα μπορούσαν να συναινέσουν όλοι οι ιδιοκτήτες.
Αυτό επιχειρήθηκε να διορθωθεί με διάταξη στο τέλος του 2023, όπου οριζόταν ότι ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης αρκούσε να έρθει σε συνεννόηση μόνο με τον γείτονά του, ώστε να προχωρήσουν σε από κοινού τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, καταθέτοντας διορθωμένη κάτοψη μόνο για τον όροφο των διαμερισμάτων τους. Στην πράξη όμως παρατηρήθηκαν και πάλι δυσλειτουργίες, λόγω της συχνής απροθυμίας πολλών γειτόνων να συνεργαστούν, ή της αδυναμίας των ενδιαφερόμενων να εντοπίσουν τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Επίσης, έχουν αναφερθεί περιπτώσεις επιθετικών συμπεριφορών, ακόμα κι εκβιασμών ώστε να εξασφαλιστεί η απαιτούμενη συναίνεση, έναντι οικονομικών ανταλλαγμάτων. Για τον λόγο αυτό, με την νέα ρύθμιση, μπορούν οι διορθώσεις να γίνονται και μονομερώς, αρκεί η απόκλιση των επιφανειών του διαμερίσματος με τα αναγραφόμενα στην αρχική σύσταση, να μην επηρεάζει τα δικαιώματα των υπολοίπων ιδιοκτητών του ορόφου επί των χιλιοστών της οικοδομής και ασφαλώς να μην υπάρχει και πρόβλημα με τους κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου.
