Η τελική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας να καταργήσει τα bonus του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), κρίνοντάς τα αντισυνταγματικά, έχει προκαλέσει έντονη δυσαρέσκεια στους επαγγελματίες του κατασκευαστικού κλάδου και της αγοράς ακινήτων. Σύμφωνα με πληροφορίες, οι επόμενες κινήσεις τους περιλαμβάνουν την προσφυγή στα Ευρωπαϊκά Δικαστήρια, τα οποία έχουν τη δυνατότητα να εκδώσουν αποφάσεις σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα.
Η απόφαση αυτή δεν ικανοποιεί ούτε την κυβέρνηση ούτε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), καθώς δημιουργεί πιεστική ανάγκη για άμεση λήψη μέτρων με στόχο την αποκατάσταση της ισορροπίας στην αγορά ακινήτων. Παράλληλα, η κυβέρνηση πρέπει να διασφαλίσει την εμπιστοσύνη των ξένων επενδυτών, οι οποίοι αποτελούν σημαντικό μοχλό για την ελληνική οικονομία. Πολλοί ισχυροί όμιλοι εκφράζουν πλέον ανησυχία για την ασφάλεια δικαίου στη χώρα και εξετάζουν προσεκτικά τα επόμενα βήματά τους, καθώς μεγάλος αριθμός έργων τους επηρεάζεται σημαντικά από τις πρόσφατες εξελίξεις.
Οι εγχώριοι επαγγελματίες του κλάδου κάνουν λόγο για αναχρονιστικά μέτρα που, όπως υποστηρίζουν, ρίχνουν «ταφόπλακα» στην αγορά. Παράλληλα, κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για την άνοδο των αξιών γης και, κατ’ επέκταση, των τιμών των ακινήτων. Τονίζουν επίσης ότι οι ξένοι επενδυτές ενδέχεται να σταματήσουν να αγοράζουν ακίνητα, ζητώντας μάλιστα αποζημιώσεις, καθώς πολλά έργα κινδυνεύουν να παραμείνουν στα χαρτιά.
Χθες, επίσημα το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) έκρινε ότι οι διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) που προβλέπουν κίνητρα για αυξήσεις στον συντελεστή δόμησης και το ύψος κτηρίων δεν είναι, κατ’ αρχήν, αντισυνταγματικές, καθώς συνοδεύονται από αντισταθμιστικά μέτρα, όπως μειώσεις κάλυψης, αύξηση κοινόχρηστων χώρων και ενεργειακή απόδοση. Ωστόσο, επισήμανε ότι αυτά τα κίνητρα πρέπει να ενσωματώνονται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό μέσω επιστημονικών μελετών, ώστε να λαμβάνονται υπόψη οι ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής.
Παράλληλα, το ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικό τον αποκλεισμό ορισμένων στοιχείων (π.χ. πατάρια, δώματα έως 35 τ.μ., πισίνες) από τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης, ενώ διατήρησε τη συνταγματικότητα για άλλα (π.χ. έρκερ, κλιμακοστάσια). Το Δικαστήριο υπογράμμισε την ανάγκη σεβασμού της αρχής της ασφάλειας δικαίου και την προστασία δικαιωμάτων που αποκτήθηκαν καλόπιστα, επιτρέποντας τη συνέχιση οικοδομικών εργασιών που είχαν τεκμηριωμένα ξεκινήσει έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024.
Το πιο σημαντικό ωστόσο σημείο που πρέπει να ξεκαθαριστεί από τη κυβέρνηση είναι τι σημαίνει έναρξη εργασιών. Συγκεκριμένα στις αποφάσεις του ΣτΕ επισημαίνεται ότι «ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, μεταξύ άλλων, α) με τη γνωστοποίηση, καθ΄ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή, β) με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων γίνει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Δεν αρκούν, όμως, η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων Υπηρεσιών, τα οποία αφορούν μόνον το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών. Εκκρεμείς κατά την 11.12.2024 δίκες δεν καταλαμβάνονται από τον περιορισμό των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας».
Σύμφωνα με τα εκτεθειμένα στην απόφαση του ΣτΕ, «οι άδειες για τις οποίες δεν έχουν ξεκινήσει ακόμη οι οικοδομικές εργασίες μπορούν να ακυρωθούν για τους λόγους που αναφέρονται στις αποφάσεις. Οι άδειες για τις οποίες έχουν ξεκινήσει οι οικοδομικές εργασίες δεν κινδυνεύουν εξαιτίας της εφαρμογής των αντισυνταγματικών κινήτρων του ΝΟΚ, αλλά κινδυνεύουν μόνο εφόσον έχουν άλλες πλημμέλειες».
Για τις άδειες που ακυρώθηκαν λόγω της αντισυνταγματικότητας του νόμου υπάρχει καταρχήν δικαίωμα αποζημίωσης εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις για την αστική ευθύνη του κράτους. Το δικαίωμα για αποζημίωση κρίνεται κάθε φορά ανάλογα με τις ειδικότερες περιστάσεις τής κάθε υπόθεσης από τα αρμόδια διοικητικά δικαστήρια.
Πάντως, το Συμβούλιο της Επικρατείας στις αιτιάσεις που υπάρχουν ότι δεν έλαβε υπόψη τον αντίκτυπο των αποφάσεών του στον κλάδο των επενδύσεων και στην ασφάλεια συναλλαγών απαντά πως εφάρμοσε τη νομοθεσία που δίνει τη δυνατότητα συνεκτίμησης των συνεπειών της κρίσης περί αντισυνταγματικότητας. Μάλιστα, για τη συγκεκριμένη περίπτωση υποστηρίζει ότι «εξάντλησε τα περιθώρια της νομοθεσίας αυτής για τον περιορισμό της βλάβης που μπορεί να επέλθει από τις αποφάσεις στην οικονομική δραστηριότητα και στην ασφάλεια των συναλλαγών».
