Η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών αποτελεί ένα σημαντικό ζήτημα, που συνδυάζει τις προκλήσεις της ενεργειακής απόδοσης με την ανάγκη για συνιδιοκτητική συναίνεση. Στο πλαίσιο του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου με τίτλο «Εκσυγχρονισμός του πλαισίου των υπηρεσιών ύδρευσης και αποχέτευσης και επείγουσες ενεργειακές και πολεοδομικές ρυθμίσεις», το άρθρο 70 εισάγει μια ρύθμιση που επιτρέπει την τοποθέτηση τέτοιων συστημάτων σε έως και 40% των κοινόχρηστων χώρων των κτιρίων, με απόφαση που λαμβάνεται από την απόλυτη πλειοψηφία των συνιδιοκτητών (51% των ποσοστών συνιδιοκτησίας).
Η ΠΟΜΙΔΑ εκφράζει την ικανοποίησή της για την αναγνώριση της ανάγκης να διασφαλιστεί η δημοκρατική διαδικασία λήψης αποφάσεων και ο σεβασμός στο δικαίωμα ιδιοκτησίας. Η ρύθμιση αυτή, όπως τονίζει, συνάδει με τη μακροχρόνια θέση της Ομοσπονδίας περί της ανάγκης αυξημένης πλειοψηφίας για τέτοιες αποφάσεις, προκειμένου να αποφεύγονται αντιπαραθέσεις και συγκρούσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Τι ζητεί η ΠΟΜΙΔΑ σε σχέση με την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών σε πολυκατοικίες
Ωστόσο, η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι για να είναι η νέα διάταξη λειτουργική στην πράξη, χρειάζονται περαιτέρω διευκρινίσεις και συμπληρώσεις. Συγκεκριμένα, ζητεί να καταστεί υποχρεωτική η παρουσίαση στη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών μιας τεχνικής κάτοψης του δώματος ή της κεραμοσκεπής της πολυκατοικίας από αρμόδιο μηχανικό. Η κάτοψη αυτή θα πρέπει να περιλαμβάνει:
- Το ελεύθερο εμβαδόν του κοινόχρηστου τμήματος του δώματος, με εξαίρεση τυχόν χώρους αποκλειστικής χρήσης.
- Τον ακριβή προσδιορισμό του τμήματος του ακάλυπτου χώρου που μπορεί να διατεθεί για την τοποθέτηση φωτοβολταϊκών πάνελ, λαμβάνοντας υπόψη την ανάγκη ελεύθερης και ανεμπόδιστης πρόσβασης σε υπάρχουσες υποδομές, όπως το μηχανοστάσιο ανελκυστήρα, η καπνοδόχος και η κεντρική κεραία τηλεόρασης.
- Τον επιμερισμό της διαθέσιμης κοινόχρηστης επιφάνειας σε τμήματα που θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, χωρίς όμως να καθιδρύεται κάποιο εμπράγματο δικαίωμα υπέρ των συνιδιοκτητών που θα τα αξιοποιήσουν.
- Βεβαίωση από αρμόδιο μηχανικό ότι η στατική κατάσταση του κτιρίου επιτρέπει με ασφάλεια την επιβάρυνση από τα πρόσθετα φορτία των φωτοβολταϊκών πάνελ.
Ένα κρίσιμο σημείο που επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ είναι ότι η νέα ρύθμιση πρέπει να υπερισχύει οποιασδήποτε διαφορετικής πρόβλεψης στον κανονισμό του κτιρίου, ώστε να μην υπάρχουν αντικρουόμενες ερμηνείες που θα οδηγούσαν σε νομικές αμφισβητήσεις. Επίσης, τονίζεται ότι οι διατάξεις αυτές δεν θα πρέπει να εφαρμόζονται στις πολυκατοικίες όπου το σύνολο του δώματος έχει ήδη κατανεμηθεί για την εγκατάσταση ηλιακών θερμοσίφωνων, σύμφωνα με την αρχική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Σύμφωνα με την πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ, όταν η γενική συνέλευση εγκρίνει την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, το σχετικό σχέδιο της κάτοψης θα πρέπει να επισυνάπτεται στα πρακτικά, να υπογράφεται από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών που το ενέκριναν και να αναρτάται στον πίνακα ανακοινώσεων της πολυκατοικίας.
Επιπλέον, οι συνιδιοκτήτες που διαθέτουν κοινόχρηστους χώρους σε αποκλειστική χρήση, όπως μέρος ή το σύνολο του δώματος, θα πρέπει να μπορούν να τοποθετούν σε αυτούς φωτοβολταϊκά ή άλλα ενεργειακά συστήματα, χωρίς να απαιτείται απόφαση της γενικής συνέλευσης.
Η ΠΟΜΙΔΑ υπογραμμίζει ότι αν οι παραπάνω προτάσεις δεν ενσωματωθούν στη νομοθετική ρύθμιση, θα υπάρξει κίνδυνος να προκληθεί ένα καθεστώς σύγχυσης και ατελείωτων δικαστικών προσφυγών, κάτι που θα ακυρώσει τον σκοπό της ρύθμισης, δηλαδή τη διευκόλυνση της τοποθέτησης φωτοβολταϊκών σε πολυκατοικίες.
