Με άρθρο μας στην εφημερίδα «Καθημερινή» της 6ης/9/20, με τίτλο «Νομοσχέδιο-φρένο στην τουριστική ανάπτυξη», προσπαθήσαμε να καταδείξουμε τις αρνητικές συνέπειες που θα έχει το άρθρο 28 του νομοσχεδίου για τη χωροταξία στην ανάπτυξη του τουρισμού. Το ίδιο άρθρο του νομοσχεδίου θα έχει δυσμενείς επιπτώσεις και στην κατοικία, δηλαδή θα επηρεάσει όχι μόνο τους επιχειρηματίες αλλά και πολλούς πολίτες που κατέχουν «εκτός σχεδίου» ακίνητη περιουσία.
Με τις προβλέψεις του νομοσχεδίου καταργείται η δυνατότητα δόμησης κατοικίας σε ακίνητα που δεν έχουν πρόσωπο 45 μ. σε εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό κατηγορίας Α (μιας κατηγορίας που σήμερα δεν υπάρχει αλλά θα δημιουργηθεί), ακόμα και αν έχουν την απαιτούμενη έκταση των 4.000 τ.μ. Μεγάλος αριθμός ακινήτων που βρίσκονται επί οδών που δεν θα χαρακτηριστούν «δημοτικές Α» ή που δεν έχουν πρόσωπο 45 μ. αποκλείονται από κάθε δυνατότητα αξιοποίησης, παρόλο που, με βάση τους μέχρι σήμερα ισχύοντες νόμους, είναι άρτια-οικοδομήσιμα.
Συμπολίτες μας που έχουν αγοράσει ή κληρονομήσει τέτοια οικόπεδα (κι έχουν πληρώσει φόρο μεταβίβασης ή κληρονομίας) και τράπεζες που τα έχουν υποθηκεύσει βρίσκονται ξαφνικά με ακίνητα μηδενικής αξίας, καθότι η διετής μεταβατική περίοδος του άρθρου 34 αφορά μέρος μόνο αυτών των ακινήτων.
Εφόσον ψηφιστούν αυτές οι διατάξεις, θα στραφεί κατ’ ανάγκη η ζήτηση σε οικόπεδα «εντός σχεδίου», τη στιγμή που στις περισσότερες πόλεις και χωριά τα σχέδια δεν έχουν επεκταθεί όπως θα έπρεπε ώστε να υπάρχει επαρκής και κατάλληλη «εντός σχεδίου» γη για τη δημιουργία κατοικιών. Αυτή η τάση θα οδηγήσει σε αύξηση των τιμών των οικοπέδων και οικιών εντός των πόλεων, με οδυνηρές συνέπειες – ιδιαίτερα για τα νέα ζευγάρια που θέλουν να ξεκινήσουν τη ζωή τους. Θα έπρεπε πρώτα να ολοκληρωθούν τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (πρώην ΣΧΟΑΑΠ/ΤΧΣ και νυν ΤΠΣ), να επεκταθούν τα σχέδια πόλης περιλαμβάνοντας μεγάλες περιοχές στις οποίες θα επιτραπεί η δόμηση, να καθοριστεί το οδικό δίκτυο περιλαμβάνοντας μεγάλο αριθμό υπαρχόντων και προς δημιουργία οδών που θα εξυπηρετούν τις περιοχές αυτές και ΜΕΤΑ να αρχίσουν να γίνονται αλλαγές στην «εκτός σχεδίου» δόμηση.
Προβάλλεται συχνά η άποψη ότι η «εκτός σχεδίου» δόμηση υποχρεώνει σε ευρεία διασπορά των δικτύων υποδομών (ηλεκτρισμού, τηλεφωνίας, ύδρευσης-αποχέτευσης) που είναι τεχνικά-οικονομικά ανεπιθύμητη. Πρόκειται για μια θεωρία που κατά την άποψή μας δεν είναι πλέον επίκαιρη στην εποχή των αυτόνομων ενεργειακών συστημάτων (φωτοβολταϊκά με τοπική αποθήκευση ενέργειας), της κινητής τηλεφωνίας και των μικρών ανεξάρτητων βιολογικών καθαρισμών – που δίδουν τη δυνατότητα σε κάθε οικία να εξυπηρετείται αυτοδύναμα, χωρίς να επιβαρύνει το περιβάλλον.
Οσον αφορά την επίπτωση στο περιβάλλον, ποιος μπορεί να πείσει ότι η δόμηση μόνο 200 τ.μ. σε οικόπεδο 4.000 τ.μ. (δηλ. μια κάλυψη μόλις 5%!) δημιουργεί κάτι άσχημο; Θα είναι ωραιότερη και σωστότερη για το περιβάλλον η γραμμική ανάπτυξη, δηλ. μία και μόνο σειρά σπιτιών, κατά μήκος των δρόμων μεγάλης κυκλοφορίας; Θα γίνονται ασφαλείς κυκλοφοριακές συνδέσεις σε όλους αυτούς τους βασικούς δρόμους για κάθε κατοικία που θα φτιάχνεται κατά μήκος τους;
Βεβαίως, το κράτος πρέπει να επιβάλει κανόνες και τεχνικές προδιαγραφές στη δόμηση. Μπορεί για παράδειγμα να επιβάλει σε κάθε οικόπεδο 4.000 τ.μ. να μένει, σε κοινή χρήση, λωρίδα πέντε μέτρων περιμετρικά, ώστε να υπάρχουν παντού μεγάλες κοινόχρηστες δίοδοι. Αλλά, έχει το κράτος ηθικά και φιλοσοφικά το δικαίωμα να περιορίσει τη δυνατότητα του πολίτη να ζήσει στην εξοχή; Να τον υποχρεώσει να ζήσει μέσα στην πόλη ή σε συστάδες πανομοιότυπων σπιτιών που θα κατασκευάζουν μεγάλες τεχνικές εταιρείες σε ζώνες που θα πολεοδομούν; Τέτοια συγκροτήματα υπάρχουν σε άλλες χώρες, αλλά συνυπάρχουν με τις ανεξάρτητες οικίες και τις αγροικίες στην εξοχή. Οι περισσότεροι αγρότες στις χώρες της Ευρώπης ζουν μέσα στα αγροκτήματά τους, ενώ εδώ ούτε και αυτό δεν θα είναι εφικτό με τον νέο νόμο – όπως δεν θα είναι εφικτή και η αξιοποίηση αγροτεμαχίων που δεν καλλιεργούνται, για δημιουργία κατοικιών.
Η δημοκρατία και ο φιλελευθερισμός επιβάλλουν το κράτος να προστατεύει το δικαίωμα του κάθε πολίτη στον τρόπο ζωής που επιλέγει και στην αξιοποίηση της περιουσίας του, αρκεί να μην καταστρατηγούνται τα δικαιώματα των άλλων πολιτών, μεταξύ αυτών το δικαίωμα σε ένα υγιές φυσικό περιβάλλον. Ας προσανατολιστεί λοιπόν το κράτος στο να επιβληθούν κανόνες-προδιαγραφές στον τρόπο δόμησης και όχι στον τόπο δόμησης, αφού είναι πρακτικά αδύνατο ένα πολεοδομικό σχέδιο να περιλάβει κάθε γωνιά της χώρας. Τα γενικά πολεοδομικά σχέδια μπορούν και πρέπει να ορίζουν «περιοχές κατοικίας» (και όσα υπάρχουν ήδη το κάνουν), οπότε η κατάργηση του δικαιώματος των πολιτών που κατέχουν «εκτός σχεδίου» περιουσία να την αξιοποιήσουν είναι όχι μόνο εκ του περισσού αλλά αποτελεί και παραβίαση της ελευθερίας του ατόμου, που θα έπρεπε πρώτιστα να προστατεύεται από όλα τα νομοθετήματα.
Στο παραπάνω πλαίσιο πιστεύουμε πως θα πρέπει να αναζητηθούν νομικές ρυθμίσεις που θα επιτρέψουν: (α) Τα οικόπεδα άνω των 4.000 τ.μ., που είναι άρτια-οικοδομήσιμα με βάση τα σήμερα ισχύοντα (ν. 3212/2003), να παραμείνουν άρτια-οικοδομήσιμα, με προϋπόθεση να ευρίσκονται σε περιοχή που στο τοπικό πολεοδομικό σχέδιο θα οριστεί ως περιοχή που επιτρέπεται η κατοικία. (β) Για οικόπεδα κάτω των 4.000 τ.μ. που είναι σήμερα άρτια-οικοδομήσιμα, να δοθεί μεταβατική περίοδος τουλάχιστον πέντε ετών, καθώς και πολεοδομικά κίνητρα για συνένωσή τους με όμορα ακίνητα ώστε να δημιουργηθούν οικόπεδα άνω των 4.000 τ.μ., πάντα με την προϋπόθεση να βρίσκονται σε «περιοχή κατοικίας».
Ελπίζουμε ότι η πολιτική για τη χωροταξία θα προσανατολιστεί με διορατικότητα και γενναιότητα στις ανάγκες και στις δυνατότητες του μέλλοντος, προστατεύοντας τα δικαιώματα των πολιτών ταυτόχρονα με τη φύση και το περιβάλλον.
* Ο κ. Μιχάλης Λεμπιδάκης είναι επιχειρηματίας.
** Ο κ. Γιώργος Αλεξάκης είναι χωροτάκτης μηχανικός, αντιπεριφερειάρχης Κρήτης.
