Μη ξεχνάμε ότι όλες οι έρευνες που δημοσιεύονται για την πορεία της κτηματαγοράς τα τελευταία χρόνια, αφορούν ακίνητα 5ετίας (τα διαθέσιμα νεόδμητα σήμερα είναι κατασκευής μετά το 2018 δηλαδή δύο ετών, δεν είχαμε οικοδομική δραστηριότητα νεόδμητων διαμερισμάτων πριν το 2018) με αποθήκη και parking 1ου ορόφου 90-110τμ.
Με βάση τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά ακινήτου, τα επόμενα τρίμηνα δεν θα καταγραφούν αισθητές μειώσεις στις τιμές πώλησης των ακινήτων, διότι τα διαθέσιμα ακίνητα των άνωθεν χαρακτηριστικών είναι λιγοστά στην κτηματαγορά, οι κατασκευαστές σε μεγάλο ποσοστό δεν πιέζονται να ρίξουν τις τιμές διότι, είτε το οικόπεδο που έχει αναγερθεί η πολυκατοικία νεόδμητων διαμερισμάτων είναι ιδιόκτητο με αγορά που έχει πραγματοποιηθεί το 2012-2015 όπου οι τιμές των οικοπέδων είχαν μειωθεί σε υπέρτατο βαθμό – άρα φτηνό κόστος γης ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο, είτε έχουν προβεί σε πολύ καλή συμφωνία αντιπαροχής με τον οικοπεδούχο ή έχουν ήδη πουλήσει ικανοποιητικό αριθμό διαμερισμάτων (εντός του 2019 και αρχές του 2020) , αποκτώντας την απαραίτητη ρευστότητα ώστε πλέον να μην πιέζονται να πουλήσουν άμεσα τα εναπομείναντα νεόδμητα διαμερίσματα τους.
Μη ξεχνάμε ότι ένα μεγάλο μέρος των κατασκευαστών τα προηγούμενα δύο χρόνια και ιδιαίτερα από τα τέλη του 2018 με την ανάπτυξη της κτηματαγοράς, άρχισαν να πουλούν από τα σχέδια μεγάλο μέρος των υπό ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων, αποκτώντας με αυτόν τον τρόπο ρευστότητα και κεφάλαια για την ανέγερση όλης της πολυκατοικίας χωρίς να απαιτείται δανεισμός αλλά ένα μικρό κεφάλαιο .
Πολλές αγγελίες νεόδμητων ακινήτων που διατίθενται προς πώληση, αναφέρουν ότι η παράδοση θα γίνει τέλος 2021 ή/και εντός 20μηνών, άρα ένα μεγάλο μέρος των διαθέσιμων νεόδμητων ακινήτων που σήμερα «διαφημίζονται», είτε δεν έχουν αποπερατωθεί ακόμη, είτε οι κατασκευαστές και μεσίτες πωλούν μέσω φωτορεαλιστικών σχεδίων τα υπό ανέγερση νεόδμητα διαμερίσματα, αναμένοντας να πουλήσουν 2-3 διαμερίσματα από τα σχέδια για να ξεκινήσουν την ανέγερση. Άρα, δεν έχουν τοποθετηθεί μεγάλα ιδία κεφάλαια ώστε να πιέζονται οι κατασκευαστές για να την άμεση πώληση, με αποτέλεσμα οι ζητούμενες τιμές πώλησης να μην καταγράψουν αισθητές μειώσεις.
Ταυτόχρονα, η αναστολή του Φ.Π.Α 24% στις νέες οικοδομές, αποτελεί πολύ βασικό σύμμαχο και κίνητρο για τον εκάστοτε κατασκευαστή – επενδυτή που επιθυμεί να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά εντός του 2020-2022, αποκτώντας όσο το δυνατόν μεγαλύτερο απόθεμα από ακίνητα που δεν θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%.
Η μόνη περίπτωση να καταγραφούν αισθητές μειώσεις σε νεόδμητα διαμερίσματα στο άμεσο μέλλον, αλλά, θεωρούμε ότι θα αποτελούν ελάχιστες περιπτώσεις που δεν θα μπορούν να επηρεάσουν το σύνολο της κτηματαγοράς, είναι αν ο κατασκευαστής έχει προβεί σε ανέγερση της οικοδομής σε ποσοστό άνω του 50%-60% με ιδία κεφάλαια, δεν έχει πουλήσει τον επιθυμητό αριθμό διαμερισμάτων που θα του διασφάλιζε την ρευστότητα που απαιτείται για την αποπεράτωση και πιέζεται από τους αγοραστές που έχουν προβεί σε προκαταβολές αγοράς ή αν έχει προβεί σε δανεισμό για την ανέγερση της οικοδομής και δεν έχει τις πωλήσεις αυτές που θα μπορέσει είτε να έχει ρευστότητα, είτε να απομειώσει το δανεισμό του.
Στο επίκεντρο των πιέσεων τα παλαιά ακίνητα
Τα ακίνητα που θα βρεθούν στο επίκεντρο μεγάλων πιέσεων για τη μείωση της ζητούμενης τιμής πώλησης από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές, θα είναι κυρίως τα ακίνητα μεταχειρισμένα μεγάλης ηλικίας και κυρίως ακίνητα άνω των 20 ετών.
Θεωρούμε οι μεγαλύτερες μειώσεις θα καταγραφούν κυρίως σε ακίνητα ηλικίας 30-40ετών που οι ιδιοκτήτες τους είδαν τις αξίες τους να ανεβαίνουν εντός σύντομου χρονικού διαστήματος. Ήδη, οι αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται το τελευταίο χρονικό διάστημα, καταγράφεται μείωση της αρχικής ζητούμενης τιμής πώλησης από 10% έως 25%-30% , ανάλογα με το είδος του ακινήτου, τη περιοχή και την εκάστοτε ανάγκη του ιδιοκτήτη για άμεση πώληση.
Παράλληλα, ένα μεγάλο μέρος των επενδυτών σήμερα, αναζητούν πλέον ακίνητα που χρίζουν ανακαίνιση με ανώτερη τιμή τα 1.000€/τμ , κυρίως αυτοτελή κτίρια, σε τιμές που μας θυμίζουν την εποχή του 2016-2017.
Η κτηματαγορά θα οδηγηθεί το επόμενο διάστημα σε 2 ή/και 3 διαφορετικές ταχύτητες, οι ζητούμενες τιμές των προς πώληση ακινήτων θα παραμένουν επί των πλείστων σε υψηλά επίπεδα, με τους πωλητές να κρατούν ουσιαστικά «στάση» αναμονής, ενώ οι πραγματικές αγοραπωλησίες που θα πραγματοποιούνται θα καταγράφουν αισθητές μειώσεις σε σχέση με τις αρχικές ζητούμενες τιμές πώλησης των ιδιοκτητών.
Παράλληλα, οι έρευνες για τα νεόδμητα ακίνητα έως 5 ετών, θα καταγράφουν σταθερότητα ή/και πολύ μικρή πίεση των ζητούμενων τιμών πώλησης, ενώ στην κτηματαγορά των μεταχειρισμένων μεγάλης ηλικίας και ανάλογα με τις ανάγκες του εκάστοτε πωλητή, το μεγαλύτερο μέρος των αγοραπωλησιών θα ολοκληρώνονται με αισθητές μειώσεις των ζητούμενων αρχικών τιμών πώλησης των ιδιοκτητών.
Το εύρος των μειώσεων θα εξαρτηθεί από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον της χώρας μας, την εγχώρια δυναμική της μεσαίας τάξης, τη στάση των ξένων επενδυτών προς το ελληνικό real estate το επόμενο χρονικό διάστημα, αλλά και από τον αριθμό των διαθέσιμων προς πώληση ακινήτων στην εγχώρια κτηματαγορά και τη ζητούμενη τιμή αυτών.
Καθοριστικοί παράγοντες για τη διαμόρφωση των τιμών πώλησης στα μεταχειρισμένα ακίνητα, θα αποτελέσουν η συχνότητα και οι τιμές με τις οποίες θα διοχετευτούν στην αγορά τα χαρτοφυλάκια ακινήτων που έχουν στην κατοχή τους funds και τράπεζες, καθώς και ο ρυθμός υλοποίησης των πλειστηριασμών το επόμενο διάστημα για τους δανειολήπτες που δεν εμπίπτουν σε καθεστώς προστασίας.
Θεωρούμε, ότι οι τιμές πώλησης θα πιεστούν ιδιαίτερα μετά την έναρξη των πλειστηριασμών ακινήτων σε μικρότερες αξίες, ενώ σε πολλές περιοχές ακόμη και σε προ κορονοϊού εποχή θα λειτουργούσε ως ανάχωμα στην άνοδο ή/και στην διατήρηση των τιμών.
