Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων για το επόμενο χρονικό διάστημα παραμένουν θετικές, σύμφωνα με τη διοίκηση της Noval Property, παρά τις προκλήσεις από τη γεωπολιτική αστάθεια και το αυξημένο κόστος κατασκευής και λειτουργίας.
Η αγορά κατοικιών, ιδιαίτερα υψηλών προδιαγραφών, και η ζήτηση για γραφειακούς χώρους παραμένουν ισχυρές. Ο χώρος των logistics συνεχίζει να αναπτύσσεται με έμφαση στα κριτήρια ESG, αλλά και στην αυτοματοποίηση. Θετικές προσδοκίες αποτυπώνονται για ειδικές κατοικίες, κέντρα δεδομένων, αναπλάσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις, που στηρίζουν τη δυναμική της αγοράς.
Οι αναπλάσεις μεγάλης εμβέλειας, η βελτίωση των υποδομών, οι ενεργειακές αναβαθμίσεις (με τη συμβολή του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας) και οι ελκυστικές αποδόσεις αναμένεται να λειτουργήσουν ευεργετικά, συντηρώντας τη θετική δυναμική της αγοράς.
Πιο αναλυτικά, στην αγορά κατοικιών, παρά τις προκλήσεις από τα υψηλά επιτόκια, τις πληθωριστικές πιέσεις και υψηλό το κατασκευαστικό κόστος (αύξηση 3,8% σε ετήσια βάση), που οδηγούν σε αύξηση της τάσης «Build to Rent» η ζήτηση παραμένει ισχυρή, κυρίως λόγω του επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό και του προγράμματος Golden Visa με σημαντική ανάπτυξη να καταγράφεται στα Νότια Προάστια της Αθήνας, ειδικά στο πολυτελές τμήμα του κλάδου.
Η ζήτηση στην κατηγορία των επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών καθοδηγείται από τις αρχές ESG και το ενδιαφέρον για ανακατασκευή παλαιών κτηρίων σε σύγχρονα περιβαλλοντικά πρότυπα. Νέοι χώροι καταγράφουν σχεδόν μηδενική κενότητα, ενώ αυξημένο απόθεμα σημειώνεται στα Βόρεια Προάστια. Οι προσδοκίες σχετικά με ζήτηση για ευέλικτους και σύγχρονους γραφειακούς χώρους προβλέπεται ισχυρή το 2025, κυρίως σε κεντρικές τοποθεσίες της Αθήνας και τα Βόρεια Προάστια (Μαρούσι).
Η αγορά των καταστημάτων έχει σχεδόν ανακάμψει από τις επιπτώσεις της πανδημίας και της ανόδου του ηλεκτρονικού εμπορίου (e-commerce). Κατά το α΄ εξάμηνο του 2024, οι τιμές για καταστήματα υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 4,8%, ενώ οι νέες άδειες παρουσίασαν άνοδο 12,7% σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα. Τα μισθώματα αυξήθηκαν επίσης κατά 4,8%, με τις αποδόσεις να κυμαίνονται από 5,3%-6,1% στην Αθήνα και 6,5%-7,5% στη Θεσσαλονίκη. Επιπλέον, οι επαγγελματίες του λιανεμπορίου προβλέπουν θετικές προοπτικές για περαιτέρω ανάπτυξη, ειδικά σε ανοικτά εμπορικά πάρκα με προσεγμένο αρχιτεκτονικό σχεδιασμό.
Ο κλάδος των εμπορικών κέντρων στην Ελλάδα είναι μικρός και υστερεί σημαντικά σε όγκο και νέες αναπτύξεις σε σύγκριση με την Ευρώπη. Η συνολική ωφέλιμη επιφάνεια φτάνει τα 650.000 τ.μ., με 70 τ.μ. εμπορικών χώρων ανά κάτοικο, έναντι 300 τ.μ. στην Ευρώπη. Οι αποδόσεις κυμαίνονται μεταξύ 7%-8%.
Ο τομέας των logistics είναι σημαντικός για την ελληνική οικονομία, με ώθηση από την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου. Η ελληνική αγορά logistics εξακολουθεί και προσφέρει υψηλότερες αποδόσεις από τις ώριμες ευρωπαϊκές αγορές που αρχίζουν όμως να βρίσκονται σε μία σχετική πορεία σύγκλισης. Η Αττική κατέχει το 60%-70% της συνολικής επιφάνειας, ενώ οι νεόδμητες πιστοποιημένες αποθήκες (με LEED / BREEAM) μισθώνονται με τιμές €5,50-€5,80/τ.μ. και αποδόσεις κάτω του 7%. H προμίσθωση αποτελεί βασικό χαρακτηριστικό του κλάδου λόγω της έλλειψης σύγχρονου προϊόντος για μίσθωση, συνεισφέροντας στην χαμηλή κενότητα για νεόδμητες και σύγχρονες πιστοποιημένες αποθήκες. Παρά τη θετική επενδυτική διάθεση για το 2025, προκλήσεις όπως η περιορισμένη γη, οι αυξημένες δαπάνες και η ανάγκη συμβατότητας με τα ESG παραμένουν.
Στον τουρισμό, μεταξύ 2023 και 2024, τα δωμάτια ξενοδοχείων αυξήθηκαν κατά 3% στην Αττική και 4% στο κέντρο της Αθήνας, κυρίως σε ξενοδοχεία 3-5 αστέρων. Η βραχυχρόνια μίσθωση επεκτάθηκε με 16% αύξηση διαθέσιμων καταλυμάτων, φτάνοντας τα 30.000. Πιο συγκεκριμένα, τα αθηναϊκά ξενοδοχεία σημείωσαν 10% άνοδο στις τιμές δωματίων (ADR) σε σχέση με το 2023 και 42% σε σχέση με το 2019, ξεπερνώντας τη Μαδρίτη και μειώνοντας τη διαφορά με τη Βαρκελώνη.
Τα projects
Σε ό,τι αφορά την Noval Property, σύμφωνα με τον CEO της εταιρείας, Μιχάλη Παναγή, «βασική προτεραιότητα είναι “η ολοκλήρωση των εργασιών στα υπό ανάπτυξη ακίνητα, η αναβάθμιση, επανατοποθέτηση και ανάπτυξη υφιστάμενων ακινήτων, αλλά και η περαιτέρω ενίσχυση του χαρτοφυλακίου με την απόκτηση νέων ακινήτων. Κύριος στόχος μας αποτελεί η δημιουργία μακροχρόνιας αξίας για τους μετόχους και όλους τους συμμέτοχους της εταιρείας”.
Κατά την διάρκεια του πρώτου τριμήνου του 2024 παραδόθηκε προς χρήση στον μισθωτή (Seagull) το νέο κτήριο logistics στη Μάνδρα Αττικής, το οποίο είναι πιστοποιημένο κατά LEED Gold.
Περαιτέρω, εκμισθώθηκε περίπου το 30% της οικιστικής χρήσης του ακινήτου μικτών χρήσεων επί της οδού Αρδηττού 40-42 στην Αθήνα. Σημειώνεται ότι βρίσκονται σε εξέλιξη οι κατασκευαστικές εργασίες για την ανάπτυξη τετραώροφου ακινήτου με δύο υπόγεια, συνολικής δόμησης περίπου 4.000 τ.μ., με χρήση γραφείων και κατοικιών, και προσδοκώμενη πιστοποίηση LEED Gold.
Παράλληλα, προχώρησαν σημαντικά η κατασκευή του νέου κτηρίου γραφείων συνολικής δόμησης περίπου 21.000 τ.μ. στην οδό Χειμάρρας στο Μαρούσι, το οποίο αναμένεται να παραδοθεί προς χρήση μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2025 και η ανακατασκευή του υφιστάμενου κτηρίου γραφείων επί της Λεωφόρου Κηφισίας 199 στο Μαρούσι το οποίο αναμένεται να παραδοθεί προς χρήση μέσα στο τελευταίο τρίμηνο του 2025.
Αναφορικά με το δεύτερο, ολοκληρωθήκαν οι εργασίες στο πλαίσιο της Α΄ Φάσης ανακατασκευής του υφιστάμενου εξαώροφου κτηρίου γραφείων με δύο υπόγεια, συνολικής δόμησης περίπου 7.000 τ.μ., και προσδοκώμενη πιστοποίηση LEED. Τον περασμένο Ιούνιο υπεγράφη η σύμβαση για την β’ Φάση της ανακατασκευής του εν λόγω κτηρίου μεταξύ της Noval Property και της αναδόχου εταιρείας, Μπαλλιάν Τεχνική.
Εντός του 2024, η εταιρεία The Grid, συμφερόντων Noval Property και Brook Lane Capital, υπέγραψε συμφωνία με την EY Ελλάδος για την μίσθωση δύο εκ των τεσσάρων κτηρίων γραφειακών χώρων του υπό κατασκευή συγκροτήματος “The Grid” στο Μαρούσι. Στο ακίνητο αυτό είναι σε εξέλιξη οι κατασκευαστικές εργασίες της ανάπτυξης νέου εξαώροφου συγκροτήματος γραφείων με 3 υπόγεια, συνολικής δόμησης περίπου 62.000 τ.μ., και προσδοκώμενη πιστοποίηση LEED Platinum.
Στις 4 Φεβρουαρίου 2025 η εταιρεία απέκτησε αδόμητο οικόπεδο επιφάνειας 201,33 τ.μ. στο Μαρούσι. Η αξία της συναλλαγής ανήλθε σε € 185 χιλ. και χρηματοδοτήθηκε από ίδια κεφάλαια. Το εν λόγω ακίνητο είναι όμορο σε υφιστάμενη ιδιοκτησία, στην οποία η Noval Property κατασκευάζει ήδη νέο, σύγχρονο κτήριο γραφείων, το οποίο θα ενσωματώνει τις αρχές του βιοκλιματικού και έξυπνου σχεδιασμού, ενώ προβλέπεται και η πιστοποίησή του κατά LEED στο επίπεδο Gold.
Μεγέθη
Αναφορικά με τα μεγέθη της Noval Property, τα έσοδα από μισθώματα επενδυτικών ακινήτων της εταιρείας διαμορφώθηκαν πέρυσι σε €33,4 εκατ., αυξημένα κατά 14% σε σχέση με το 2023.
Ανάλογη ήταν η αύξηση (16%) και για την λειτουργική κερδοφορία (a-EBITDA), η οποία ανήλθε σε €20,6 εκατ.
Η εύλογη αξία χαρτοφυλακίου επενδύσεων (το οποίο συμπεριλαμβάνει το δάνειο και τη συμμετοχή σε εταιρεία ακινήτων) έφθασε στα €648,3 εκατ. με αύξηση 13% σε σχέση με την 31 Δεκεμβρίου 2023.
Σε ό,τι αφορά την εσωτερική λογιστική αξία (NAV), αυτή ενισχύθηκε σε ποσοστό 21% και ανήλθε σε €519,1 εκατ.
Τέλος, τα ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα της εταιρείας κατά την 31 Δεκεμβρίου 2024 είχαν διαμορφωθεί σε €72,8 εκατ. έναντι €74,6 εκατ. στις 31/12/2023.
