Του Νίκου Ρουσάνογλου
Οικοδομικές άδειες για την κατασκευή 13.207 νέων κατοικιών επιφάνειας 1,53 εκατ. τ.μ. εκδόθηκαν στην Αττική το 2024, αριθμός που συνιστά αύξηση κατά 26% σε σχέση με το 2023 με βάση τον αριθμό και κατά 19,7% με βάση την επιφάνεια, ενώ άνοδο κατά 17,7% σημείωσε και ο όγκος. Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ αποτυπώνουν το σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον που σημειώνεται στην αγορά κατοικίας. Σε πανελλαδικό επίπεδο, εκδόθηκαν άδειες για την ανέγερση σχεδόν 47.000 νέων κατοικιών, έναντι 35.596 το 2023, μια αύξηση κατά 32% (και κατά 26% με βάση την επιφάνεια).
Ωστόσο, ειδικά στην Αττική, η σύγκριση της εικόνας του 2024 με εκείνη του 2023 ανά άδεια, αποτυπώνει μια διαφορετική πραγματικότητα. Συγκεκριμένα, παρά την αύξηση που καταγράφεται σε απόλυτους αριθμούς, η σύγκριση ανά οικοδομική άδεια είναι αρνητική. Συγκεκριμένα, το 2024, στην Αττική, όπου υπήρξαν σημαντικές αντιδράσεις από αρκετούς δήμους στην χρήση των ευεργετικών διατάξεων του ΝΟΚ, φαίνεται πως οδήγησε σε μια μερική περιστολή της χρήσης τους, έστω για ένα μικρό διάστημα (κυρίως την περίοδο Μαΐου-Αυγούστου). Αυτό είχε ως αποτέλεσμα τα κυβικά όγκου ανά άδεια για ανέγερση κατοικιών, να διαμορφωθούν σε 398, όντας 6,5% χαμηλότερα από το 2023 (426,4 κυβικά ανά άδεια). Αντίστοιχα, η μέση επιφάνεια υποχώρησε κατά 5% σε 116,4 τ.μ. Αντίστοιχα, σε πανελλαδικό επίπεδο, σημειώθηκε πτώση του όγκου ανά άδεια κατά 8,5% και της μέσης επιφάνειας ανά άδεια κατά 4,2%.
Επομένως, φαίνεται πως παρά την αύξηση της συνολικής δραστηριότητας, εντούτοις, οι άδειες που εκδόθηκαν αφορούσαν τελικά κατοικίες μικρότερου όγκου και μικρότερης επιφάνειας, παρότι, ειδικά από το φθινόπωρο και μετά, υπήρξε μεγάλη κινητοποίηση από πολλούς κατασκευαστές, ώστε να προλάβουν να εκδώσουν άδειες που να κατοχυρώνουν τα “μπόνους” δόμησης, εν αναμονή της εκδίκασης της υπόθεσης από το ΣτΕ τον Οκτώβριο και τελικά της ανακοίνωσης της απόφασης τον Δεκέμβριο.
Υπενθυμίζεται ότι το ΣτΕ, έκρινε ότι τα “μπόνους” δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών που εκδίδονται κατ’ εφαρμογή του Ν.Ο.Κ., αλλά ανήκει στον πολεοδομικό νομοθέτη να τα συμπεριλάβει στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Επίσης, προκειμένου να “απαλύνει” τις συνέπειες της απόφασής του αυτής, όρισε ότι όσες άδειες έχουν εκδοθεί και βρίσκονται στο στάδιο της εκκίνησης ή υλοποίησης, πριν την 11η Δεκεμβρίου του 2024, όταν και ανακοινώθηκε για πρώτη φορά η απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, θα μπορέσουν να προχωρήσουν ως έχουν. Αντιθέτως, για όσες άδειες αποτελούν αντικείμενο προσφυγής, θα αποφασίσουν τα δικαστήρια, προφανώς λαμβάνοντας υπόψη την απόφαση του ΣτΕ. Αντίστοιχα, σε περιπτώσεις έργων που δεν πρόλαβαν να εκδώσουν άδειες, αλλά έχουν επενδυθεί χρήματα, π.χ. για την αγορά της γης, εγείρεται σοβαρό ζήτημα, με δεδομένο ότι θα πρέπει να αναθεωρηθούν τα αρχικά σχέδια.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του ΤΕΕ, κ. Γιώργο Στασινό, από την απόφαση του ΣτΕ, επηρεάζονται περίπου 14.000 οικοδομικές άδειες σε όλη την χώρα, κάτι που απειλεί επενδύσεις συνολικής αξίας 3 δις ευρώ, που ήταν προγραμματισμένες να ολοκληρωθούν έως το τέλος του 2026. Ωστόσο, όπως ομολογεί και ο ίδιος σε πρόσφατη συνέντευξή του, υπήρξαν τελευταία οικοδομές που έπαιρναν υπέρμετρο ύψος συνδυάζοντας κίνητρα, κάτι που ήταν μία υπερβολή. “Το Υπουργείο το είδε αυτό και ήρθε, ενδεχομένως καθυστερημένα, τον Μάιο του 2024 και το διόρθωσε, ωστόσο, η διαδικασία των προσφυγών είχε ξεκινήσει και καταργήθηκε ολόκληρος ο κανονισμός”.
Το ζήτημα πλέον είναι τι μέλλει γενέσθαι μετά την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ, καθώς η Πολιτεία καλείται να νομοθετήσει εκ νέου για τον οικοδομικό κανονισμό, ακολουθώντας τις επιταγές του ανώτατου δικαστικού οργάνου, δηλαδή χωρίς την θέσπιση ευεργετημάτων δόμησης, καθ’υπέρβαση του εκάστοτε ισχύοντος συντελεστή δόμησης. Το ΤΕΕ, διά του προέδρου του, κ. Γ. Στασινού, έχει ζητήσει η οποιαδήποτε νομοθέτηση να γίνει μέσω της διαδικασίας του Προεδρικού Διατάγματος. Με τον τρόπο αυτό, θα υπάρχει ουσιαστικά η προέγκριση του ΣτΕ σε οποιαδήποτε ρύθμιση και θα αποφευχθούν νέες παλινωδίες στο μέλλον με προσφυγές και ακυρώσεις των σχετικών ρυθμίσεων.
Μεταξύ των προτάσεων που εξετάζονται, στο πλαίσιο της νομοθετικής λύσης που θα πρέπει να δοθεί το συντομότερο δυνατό, ώστε να διασφαλιστεί η συμμόρφωση με την απόφαση του ΣτΕ, είναι η μεταφορά συντελεστή δόμησης και η θέσπιση πολεοδομικών ισοδύναμων, ώστε να επιτραπεί στους επενδυτές να λάβουν π.χ. μεγαλύτερο συντελεστή σε κάποια άλλα έργα τους, ή σε περιοχές, όπου η αύξηση του συντελεστή δεν θα επιφέρει ιδιαίτερη ζημία στο δομημένο περιβάλλον (π.χ. το κέντρο της Αθήνας). Πάντως, ο χρόνος πιέζει και αυτή τη στιγμή βρίσκονται “στον αέρα” χιλιάδες έργα, μικρά και μεγάλα ανά την επικράτεια, ενώ εκτιμάται ότι η οικοδομική δραστηριότητα θα καταρρεύσει βραχυπρόθεσμα, έως ότου ξεκαθαρίσει το τοπίο.
