Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου -πολεοδόμου μηχανικού
baklatsi@yahoo.gr
Ενα από τα προβλήματα, που συχνά αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες κυρίως αγροτικών ακινήτων, είναι η καταπάτηση των ιδιοκτησιών τους από τρίτους, που αξιώνουν δικαιώματα κυριότητας σε αυτά. Στην Ελλάδα, λόγω της κακής οικονομικής κατάστασης, των πολέμων, του εμφυλίου, της μετανάστευσης και του εθιμικού δικαίου που ίσχυε, οι κάτοικοι κυρίως αγροτικών περιοχών δεν συνέτασσαν αρχικά συμβόλαια, αλλά μεταβίβαζαν τις ιδιοκτησίες τους μέσω προφορικών συμφωνιών και μέσω προφορικής διανομής των κληρονομούμενων ιδιοκτησιών. Αυτό οδήγησε στην ύπαρξη πολλών ιδιοκτησιών μέσω χρησικτησίας. Υπάρχουν όμως και πολλοί που επωφελούμενοι από τη φυσική απουσία των νομίμων ιδιοκτητών, που κυρίως ζουν μακριά ή στο εξωτερικό, εγείρουν αξιώσεις σε ιδιοκτησίες που έμειναν χωρίς παρακολούθηση από τους νόμιμους κυρίους για πολλά χρόνια. Τα προβλήματα αυτά γίνονται περισσότερο εμφανή τώρα με τη σύνταξη του κτηματολογίου, που πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων κατά τη σύνταξη της δήλωσής τους, βρίσκονται σε αναζήτηση στοιχείων σχετικά με την πατρική τους περιουσία και τον εντοπισμό της.
- Μπορεί κάποιος χωρίς συμβόλαιο να κατέχει ένα ακίνητο;
Βάσει του Ελληνικού Δικαίου, η απόκτηση ενός ακινήτου γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη (συμβόλαια αγοραπωλησίας, δήλωση αποδοχής κληρονομιάς, συμβόλαιο δωρεάς κ.λπ.), νόμιμα μετεγγραμμένου στα αρχεία του Υποθηκοφυλακείου, αλλά και μέσω χρησικτησίας.
Προκειμένου να αποκτήσει δικαιώματα μέσω έκτακτης χρησικτησίας, ένα πρόσωπο πρέπει να ισχυριστεί ότι είναι κάτοχος της ιδιοκτησίας, ασκώντας δικαιώματα κυριότητας σε αυτήν αδιάκοπα για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 20 ετών. Επομένως ο στερούμενος νόμιμου τίτλου ιδιοκτησίας ενός ακινήτου μπορεί να αναγνωριστεί ως κύριος του ακινήτου, εφόσον το έχει στην κατοχή του για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 20 ετών.
- Εχω συμβόλαιο αγοράς του ακινήτου και ο καταπατητής έχει κι αυτός συμβόλαιο. Ποιο είναι ποιο ισχυρό;
Στην περίπτωση που έχετε νόμιμο τίτλο ιδιοκτησίας, θα πρέπει ο «καταπατητής» προκειμένου να αξιώσει δικαιώματα στο ακίνητο, να αποδείξει ότι κατέχει το ακίνητο για περίοδο μεγαλύτερη των δέκα ετών, ασκώντας το δικαίωμα κυριότητάς του, καλόπιστα, δυνάμει ενός νόμιμου τίτλου ιδιοκτησίας. Ωστόσο, αν και το συμβόλαιο, με το οποίο περιήλθε στην κυριότητά του το ακίνητο, θεωρείται νόμιμο, ωστόσο υπάρχειένα νομικό ελάττωμα (π.χ. το πρόσωπο που μεταβίβασε την ιδιοκτησία δεν ήταν ο νόμιμος κύριος του ακινήτου). Μετά την πάροδο δέκα ετών άσκησης δικαιωμάτων κατοχής από τον κύριο της ιδιοκτησίας, βάσει του νομιζόμενου νομίμου τίτλου ιδιοκτησίας, του απονέμεται η κυριότητα της ιδιοκτησίας, μέσω «τακτικής» χρησικτησίας.
Η αναγνώριση του δικαιώματος χρησικτησίας γίνεται μέσω της άσκησης σχετικής αγωγής κατά άλλου προσώπου που διεκδικεί το δικαίωμα κυριότητάς του ενώπιον του αρμοδίου Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του ακινήτου. Το Δικαστήριο, μετά την εξέταση των σχετικών αποδείξεων και μαρτύρων, εκδίδει την απόφασή του, σχετικά με το πρόσωπο που έχει την κυριότητα και η σχετική απόφαση μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο της τοποθεσίας του ακινήτου.
- Πώς προστατεύομαι απέναντι σε κάθε επίδοξο καταπατητή;
Για να προστατεύσετε την περιουσία σας από κάθε έναν που μπορεί να αξιώσει δικαιώματα χρησικτησίας θα πρέπει:
α) Να συντάξετε τοπογραφικό διάγραμμα.
β) Να περιφράξετε το ακίνητο.
Σε περίπτωση που διαπιστωθεί ότι έχει γίνει καταπάτηση, θα πρέπει να κινηθείτε δικαστικά άμεσα. Καλό είναι στην αρχή να κάνετε μια εξώδικη πρόσκληση στον καταπατητή και να απαιτήσετε τη διακοπή της παράνομης κατοχής και νομής του ακινήτου κι εάν ο καταπατητής δεν αναγνωρίσει το λάθος του ή αν επιμένει ότι το ακίνητο είναι δικό του, τότε θα πρέπει να προσφύγετε στα Δικαστήρια, ασκώντας τη σχετική αγωγή. Το Δικαστήριο, μετά την εξέταση των απαιτούμενων εγγράφων, θα αποφασίσει ως προς τον πραγματικό νόμιμο κύριο της ιδιοκτησίας.
- Εμένα στο χωράφι μου ο γείτονας μετακίνησε τα όρια και καταπάτησε τμήμα της ιδιοκτησίας μου. Τι να κάνω;
Αυτό είναι συχνό φαινόμενο στις αγροτικές περιοχές και είναι θέμα πολλών προστριβών μεταξύ όμορων ιδιοκτητών, που οδηγεί σε μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες. Η καταπάτηση και η αφαίρεση τμήματος ενός ξένου ακινήτου αποτελεί παράνομη πράξη και μπορεί να γίνει με διάφορους τρόπους, όπως με τη μεταφορά του κοινού ορίου (π.χ. συρματόπλεγμα, μάνδρα) με την απόρριψη μπαζών, με τη στάθμευση αυτοκινήτου, με τη δεντροφύτευση κ.ά. Ετσι τμήμα του ξένου ακινήτου φαίνεται ότι ανήκει στον γείτονα, σύμφωνα με τα συμβόλαια, τα τοπογραφικά και άλλα αποδεικτικά μέσα.
Στην περίπτωση αυτή ο θιγόμενος ιδιοκτήτης του ακινήτου θα πρέπει να προσφύγει στα Δικαστήρια με αγωγή και με άλλες νομικές ενέργειες, όπως αναφέρθηκαν παραπάνω. Προϋπόθεση όμως για την άσκηση αγωγής είναι η σύνταξη τοπογραφικού, που θα αποτυπώνει με ακρίβεια τη συνολική έκταση του ακινήτου, καθώς και το τμήμα αυτού που καταπατήθηκε και θεωρείται επίδικη έκταση, ώστε το Δικαστήριο να γνωρίσει με σαφήνεια το αντικείμενο της διαφωνίας και να εκδώσει σχετική απόφαση. Στις περιπτώσεις αυτές είναι δυνατόν να διοριστεί μηχανικός, ως πραγματογνώμονας από το Δικαστήριο και επομένως όσα περισσότερα στοιχεία διαθέτετε για την ακριβή έκταση του ακινήτου, τόσο πιο εύκολη και ευνοϊκή για εσάς θα είναι η δικαστική κρίση.
- Τι γίνεται όταν το κτίσμα του γείτονα «μπει» από λάθος σε ξένη ιδιοκτησία;
Η κατάληψη τμήματος γειτονικού ακινήτου μπορεί να γίνει και με την ανέγερση οικοδομής που εκ λάθους καταλαμβάνει τμήμα ομόρου οικοπέδου. Αυτή η περίπτωση είναι αρκετά δύσκολη, γιατί η κατεδάφιση ενός κτίσματος αποτελεί μεγάλη ζημιά για τον ιδιοκτήτη του. Για αυτό τον λόγο ο νόμος προβλέπει ότι, κατ’ εξαίρεση, αντί να επιστραφεί το τμήμα του καταπατημένου γηπέδου στον ιδιοκτήτη του, μπορεί να επιλεγεί από το Δικαστήριο η λύση να καταβληθεί αποζημίωση για το εκ λάθους καταπατημένο τμήμα του ιδιοκτήτη του ομόρου οικοπέδου, για την απώλεια της ιδιοκτησίας του. Για να ισχύει η εξαιρετική αυτή διάταξη και όχι ο κανόνας της επιστροφής του καταπατημένου τμήματος στον ιδιοκτήτη του, οι προϋποθέσεις είναι:
α) Εκείνος που οικοδομεί να είναι καλόπιστος, δηλαδή να πίστευε, από λάθος του, ότι εκεί που έχτιζε το οικόπεδο ήταν ολόκληρο δικό του.
β) Να μην υπήρξε έγκαιρη διαμαρτυρία και ειδοποίηση από τον γείτονα, που να υποδεικνύει ότι συντελείται παράνομη κατάληψη του γειτονικού οικοπέδου.
Σε αυτήν την περίπτωση το Δικαστήριο, πέρα από την αποζημίωση της έκτασης που κατέλαβε ο ιδιοκτήτης του κτίσματος, μπορεί να επιδικάσει και πρόσθετη αποζημίωση, λόγω ειδικών συνθηκών. Αυτό εξαρτάται από το πόσο μειώθηκε η αξία του γειτονικού ακινήτου από την αφαίρεση του τμήματος και ειδικότερα το ποσοστό κάλυψης και δόμησης, που έχει χαθεί. Στην περίπτωση που η εναπομείνασα έκταση είναι μη άρτια και οικοδομήσιμη, τότε θα πρέπει να αποζημιωθεί στο σύνολό της, διότι έχασε τη συνολική της αξία.
Για αυτό τον λόγο η οριοθέτηση του οικοπέδου, καθώς και η χάραξη της οικοδομής που θα ανεγερθεί, θα πρέπει να γίνεται από μηχανικό για να μην έχετε δυσάρεστες εμπλοκές με τον γείτονά σας.
- Μου έβγαλαν την περίφραξη. Τι κάνω για να βρω το δίκιο μου;
Στην περίπτωση που διαπιστώσετε ότι κάποιος καταπατά ή αμφισβητεί την κυριότητά σας σε ένα ακίνητο, θα πρέπει να προσφύγετε στη Δικαιοσύνη για την προάσπιση των δικαιωμάτων σας. Για να ευοδωθούν οι δικαστικές ενέργειες απαιτείται σωρεία προϋποθέσεων. Μία βασική προϋπόθεση για να κερδίσετε την υπόθεση είναι η σύνταξη τοπογραφικού, προκειμένου να καταλάβει το Δικαστήριο το δίκαιο της προσφυγής σας. Γι΄ αυτό πριν ξεκινήσετε τις νομικές ενέργειες, θα πρέπει να απευθυνθείτε σε τοπογράφο μηχανικό, ο οποίος θα συντάξει τοπογραφικό διάγραμμα με τον ακριβή προσδιορισμό του ακινήτου ή του τμήματος του ακινήτου, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία περί της ταυτότητος του ακινήτου, ως προς τη θέση του, το εμβαδόν της, τα όρια, τον προσανατολισμό του, αλλά και το είδος αυτού, αν δηλαδή είναι αστικό (οικόπεδο) ή αγροτεμάχιο, αν υπάρχει κτίσμα ή όχι κ.λπ.
- Τακτοποιείται αυθαίρετο μέσα σε ξένη ιδιοκτησία;
Οχι , δεν μπορεί να τακτοποιηθεί αυθαίρετο, που έχει ανεγερθεί ολόκληρο ή μέρος αυτού, εντός ξένης ιδιοκτησίας. Θα πρέπει καταρχήν να ξεκαθαριστεί το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου και στη συνέχεια να γίνει η τακτοποίηση του αυθαιρέτου.
