Του Δημήτρη Δελεβέγκου
Οι αγορές διαμερισμάτων και παλαιών κατοικιών στην… εμπόλεμη ζώνη των Εξαρχείων αποτελούν αναδυόμενη τάση της κτηματαγοράς εδώ και πολύ καιρό. Για κάποιους η σημαντική ζήτηση που προσελκύουν τα ακίνητα στη συγκεκριμένη περιοχή αποτελεί αστικό μύθο, τον οποίο όμως, επιβεβαιώνει η έρευνα αξιών κατοικιών Αττικής που πραγματοποιεί ο Σύλλογος Μεσιτών Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ) από κοινού με την εταιρεία Property Market Technologies με διευθύνοντα σύμβουλο τον Κώστα Γατή.
Τα στοιχεία της έρευνας που παρουσιάζει, αποκλειστικά το Capital.gr, αφορούν την παράμετρο της εμπορευσιμότητας ενός δυαριού στα Εξάρχεια, αλλά και την Κυψέλη και τις υπό-αγορές των περιοχών αυτών. Σε πόσους, δηλαδή, μήνες ολοκληρώνεται η πώληση ενός διαμερίσματος με δύο κύριους χώρους, που διατίθεται στην τιμή αγοράς και για το οποίο ο τεχνικός και νομικός έλεγχος έχει ολοκληρωθεί.
Το αργότερο σε πέντε μήνες
Όπως φανερώνουν τα στοιχεία της έρευνας, στις υπο-αγορές:
– του Μουσείου, απαιτείται μόλις ένας μήνας για να βγει εκτός αγοράς ένα δυάρι, που διατίθεται προς πώληση.
-της Νεάπολης και των Εξαρχείων, χρειάζονται δύο μήνες για να πωληθεί ένα δυάρι
–Τέρμα Ιπποκράτους, ο χρόνος πώλησης αυξάνεται στους πέντε μήνες
“Ακόμα και εντός περιοχών, που πολύ συχνά λογίζονται ως “ενιαίες” – “συνεκτικές”, οι παράγοντες της προσφοράς και της ζήτησης κατοικιών, τα χαρακτηριστικά και ο όγκος του προσφερόμενου οικιστικού αποθέματος δημιουργούν έντονα διαφοροποιημένα μείγματα αγοράς. Οι σημαντικές λοιπόν, αποκλίσεις στην εμπορευσιμότητα κατοικιών που απέχουν μεταξύ τους μερικά μέτρα δίνουν ένα ξεκάθαρο σήμα ότι διανύουμε μια περίοδο έντονων ανακατάξεων στην αθηναϊκή κτηματαγορά” εξηγεί ο κ. Γατής.
Την ίδια στιγμή, η προσδοκία ότι στα Εξάρχεια, μεσο – μακροπρόθεσμα, η παραβατικότητα θα παταχθεί, τροφοδοτεί τις αγοραπωλησίες στην περιοχή με έκταση 900 στρεμμάτων, όπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς. Σύμφωνα με στοιχεία κτηματομεσιτικών δικτύων, στα Εξάρχεια, το 2009 ένα διαμέρισμα πωλούνταν από 1.200 έως 1.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, τιμή που βρέθηκε να υποχωρεί, τα τελευταία χρόνια, έως και 60%, με αποτέλεσμα η απόκτηση ακινήτου στην περιοχή να θεωρείται ευκαιρία, ιδίως για τους “risk-lovers”, όσους έχουν αποφασίσει να πάρουν το ρίσκο.
Η κοντινή, εξάλλου, απόσταση της περιοχής με το Μετρό έχει ενθαρρύνει τις αγορές και από ξένους, κυρίως Κινέζους, αλλά και από ιδιοκτήτες που επιλέγουν να μισθώσουν, μέσω Airbnb, το ακίνητό τους. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, αυτή τη στιγμή, υπάρχουν περίπου 780 καταχωρήσεις ακινήτων προς βραχυπρόθεσμη μίσθωση.
“Στα Εξάρχεια καταγράφεται ένας μοριακής δομής μετασχηματισμός, από κάτω προς τα πάνω, χωρίς δηλαδή να είναι αποτέλεσμα σχεδιασμού της πολιτείας. Βασική αιτία των πολεοδομικών αναδιατάξεων στη συγκεκριμένη, όπως και σε άλλες περιοχές της Αθήνας, αποτελούν οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, οι οποίες έχουν οδηγήσει, μεταξύ άλλων, σε μεταβολές στις τιμές ακινήτων” αναφέρει στο Capital.gr ο Αναπληρωτής Καθηγητής Τμήματος Αρχιτεκτόνων Πανεπιστημίου Θεσσαλίας Γιώργος Τζιρτζιλάκης.
Στην Κυψέλη
Η έρευνα του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής και της Property Market Technologies καταγράφει την εμπορευσιμότητα και στην Κυψέλη, όπου απαιτούνται μόλις δύο μήνες για να πωληθεί ένα δυάρι. Ίδιος χρόνος απαιτείται για την ολοκλήρωση μίας πώλησης στην Ευελπίδων, ενώ υπολογίζεται ότι χρειάζονται τέσσερις και επτά μήνες για να βρεθεί αγοραστής για ένα δυάρι στη Νέα Κυψέλη και την Αλεπότρυπα, αντίστοιχα.
“Η παρουσία νέων “παικτών” στην αθηναϊκή αγορά κατοικίας, όπως ξένοι επενδυτές και funds, θέτει νέες απαιτήσεις στην έρευνα της εγχώριας κτηματαγοράς. Μεταξύ άλλων, η περίοδος διακράτησης και η ταχύτητα ρευστοποίησης συγκαταλέγονται στις βασικές ερωτήσεις των νέων ενδιαφερόμενων επενδυτών ακινήτων.
Στις ρευστές παρούσες συνθήκες αγοράς, οι βραχυπρόθεσμες προβλέψεις για τις περιοχές με χαμηλή εμπορευσιμότητα (σημαντικός χρόνος διάθεσης) είναι πολλαπλές και συχνά αντικρουόμενες: μείωση τιμών, καθυστέρηση κατασκευαστικής δραστηριότητας ή αντιθέτως αύξηση όγκου πωλήσεων και προσέλκυση επενδυτικού ενδιαφέροντος από κορεσμένες υπο-αγορές. Ως εκ τούτου, κατά την λήψη απόφασης για μία αγοραπωλησία είναι επιβεβλημένη η συνεργασία με επαγγελματία μεσίτη” επισημαίνει ο κ. Γατής που αποτελεί επιστημονικό συνεργάτη του ΕΚΠΑ.
Η έρευνα
Η έρευνα βασίζεται στην επαγγελματική άποψη τοπικών μεσιτών, ακολουθεί διεθνείς κανονιστικές οδηγίες (RICS, IVS, IPMS) και διατίθεται μέσω της πλατφόρμας Greek Property Data.
Σημειώνεται ότι τα μέλη του ΣΜΑΣΑΑ τα οποία συμμετέχουν στην έρευνα για τα Εξάρχεια είναι οι: κ.κ. Ελευθερουδάκης (Epsilon Team Real Estate Plus), Παπαγεωργίου (Cyclos estate), Νικολοπούλου (Nikolopoulou Properties), Λυκαργύρης (Friends Real Estate), Μακρής (Makris Real Estate), Ποταμιάνος (Potamianos real estate group). Αντίστοιχα για τις περιοχές της Κυψέλης οι κ.κ: Ψωμάς (Panorama Real Estate Agency), Νικολοπούλου (Nikolopoulou Properties), Λυκαργύρης (Friends Real Estate), Νιαβής (Niavis Real Estate), Τσελέντη (KAT’ OIKON & GI Real Estate), Μακρής (Makris Real Estate), Κοπανάς (A. D. Kopanas Real Estate).
