Του Δημήτρη Δελεβέγκου
Να επιταχυνθεί, αναμένουν οι ειδικοί, η ανάκαμψη στην κτηματαγορά, μετά την εφαρμογή της “δέσμης” μέτρων-φορολογικών κινήτρων, που εξήγγειλε ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης στη ΔΕΘ.
Τα τελευταία χρόνια, η αγορά ακινήτων είχε αρχίσει να “γυρίζει”, κυρίως επειδή η προηγούμενη κυβέρνηση δεν παρενέβη νομοθετικά, με αποτέλεσμα οι κανόνες της αγοράς και της ζήτησης να λειτουργήσουν.
Ως η φθηνότερη, πανευρωπαϊκά, η εγχώρια αγορά ακινήτων προσελκύει ζήτηση από τους ξένους επενδυτές, η οποία ενισχύθηκε λόγω των γρήγορων αποδόσεων που προσφέρουν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. Παρά όμως, την αύξηση των ζητούμενων τιμών και των συναλλαγών, η αγορά ακινήτων παραμένει αντιμέτωπη με “βαρίδια” πολλών ετών, όπως ο ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα.
Τα μέτρα
Όπως εξήγγειλε, χθες, ο κ. Μητσοτάκης, ο ΦΠΑ 24% στα ακίνητα, που διαθέτουν οικοδομική άδεια από 1/1/2006 θα ανασταλεί για μία τριετία. Η επιβολή ΦΠΑ θεσμοθετήθηκε επί Γ. Αλογοσκούφη το 2006, ως τμήμα “πακέτου” μέτρων για την μείωση του ελλείμματος κάτω από το 3% μέχρι το τέλος εκείνης της χρονιάς. Το μέτρο δεν ισχύει για την αγορά πρώτης κατοικίας, η οποία επιβαρύνεται μόνο με φόρο μεταβίβασης.
“Θα μειωθεί το κόστος κατασκευής, ο αγοραστής θα επιβαρύνεται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3% και η οικοδομική δραστηριότητα θα αναθερμανθεί. Σήμερα εάν μία τεχνική εταιρεία προχωρήσει στην μίσθωση νεόδμητων διαμερισμάτων, θα πρέπει να πληρώσει ΦΠΑ αυτοπαράδοσης 24% (επιβάλλεται όταν χρησιμοποιηθεί το ακίνητο για πρώτη φορά)”, εξηγεί στο Capital.gr ο Δημήτρης Καψιμάλης, Πρόεδρος Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτηρίων Ελλάδος.
O ΙΟΒΕ, σε πρόσφατη μελέτη, είχε εκτιμήσει ότι εάν ο ΦΠΑ στα νεόδμητα μειωνόταν στο 13%, η αξία του ΑΕΠ θα ενισχυόταν σε έως 265 εκατ. ευρώ, ενώ σταδιακά θα δημιουργούνταν μέχρι 3.650 θέσεις εργασίας, μεγέθη που αναμένεται να είναι πολύ μεγαλύτερα λόγω της αναστολής της συγκεκριμένης επιβάρυνσης.
Ισχυρή ώθηση στην αγορά ακινήτων αναμένεται να φέρει και η έκπτωση 40% στις δαπάνες για ανακαίνιση ή για αναβάθμιση των κτηρίων. Ουσιαστικά, ένας ιδιώτης ή μία εταιρεία που προχωράει στην υλοποίηση εργασιών ενεργειακής αναβάθμισης, θα προσκομίζει τα απαιτούμενα παραστατικά και θα εισπράττει, ως πίστωση, μέσω του λογαριασμού του στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων, το 40% των δαπανών.
Ο τρόπος έκπτωσης, εάν, δηλαδή, αφορά το φορολογητέο εισόδημα ή όχι, αναμένεται να προσδιοριστεί στο σχέδιο νόμου (το αναπτυξιακό ή το φορολογικό), που θα περιλαμβάνει τη σχετική διάταξη, με την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων να έχει προτείνει η έκπτωση να συμψηφίζεται με οφειλόμενους φόρους και να μην είναι από το φορολογητέο εισόδημα.
Το τελευταίο διάστημα, οι εργασίες ανακαίνισης κατοικιών είχαν ενισχυθεί, με τη χρηματοδότηση αυτών να αντλείται από ίδια κεφάλαια και τραπεζικό δανεισμό.
Τα παραπάνω μέτρα, σε συνδυασμό με την μείωση του ΕΝΦΙΑ και την αναστολή του φόρου υπεραξίας-στην πράξη δεν είχε εφαρμοστεί ποτέ- κατά την πώληση ακινήτων αναμένεται να ενισχύσουν τις επενδύσεις στα ακίνητα.
Μείωση τιμών έως και 60%
Από το 2008 οι τιμές στις κατοικίες υποχώρησαν έως και 60%, ενώ ο αριθμός των συναλλαγών είχε συρρικνωθεί έως και 40%. Σύμφωνα με τα στοιχεία που επεξεργάζονται τα τραπεζικά ιδρύματα, οι τιμές στην κορύφωση της ύφεσης, όταν το πραγματικό ΑΕΠ συρρικνώθηκε σε ποσοστό άνω του 25%, υποχώρησαν σωρευτικά κατά περίπου 40% στην περίοδο 2009-2017 (σε ονομαστικούς όρους). Ταυτόχρονα, το κόστος κατασκευής νέων κτηρίων κατοικιών μειώθηκε με αρκετά χαμηλότερο ρυθμό.
Σύμφωνα με μελέτη της Alpha Bank, το υψηλότερο κόστος κατασκευής, έναντι των τιμών, κατέστησε τις επενδύσεις σε real estate μη αποδοτικές. Ωστόσο, κατά την ίδια μελέτη, η τάση αυτή έχει αντιστραφεί από τις αρχές του 2018, καθώς η αύξηση των τιμών των κατοικιών που παρατηρείται έχει υπερβεί το κόστος παραγωγής, ενισχύοντας τα κίνητρα επένδυσης.
Αυτή είναι η αιτία για την οποία η οικοδομική δραστηριότητα, αν και παραμένει σε πολύ χαμηλό επίπεδο σε σχέση με πριν από την κρίση, καταγράφει σχετική βελτίωση. Ο όγκος της οικοδομικής δραστηριότητας παρουσιάζει ανοδική τάση, η οποία ξεκίνησε από το πρώτο τρίμηνο του 2017 και επιταχύνθηκε κατά τη διάρκεια των επόμενων ετών, ενώ αναμένεται να εμφανίσει περαιτέρω αύξηση μετά την έναρξη εφαρμογής των νέων μέτρων.
