Αντίθετη πορεία σε σχέση με τον μέσο ευρωπαϊκό όρο αλλά και τις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες ακολούθησε η Ελλάδα το 2023 όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων, ενώ η απόκλιση αναμένεται να αποτυπωθεί και φέτος, καθώς εκπρόσωποι της αγοράς περιμένουν ότι η άνοδος των τιμών θα συνεχιστεί ειδικά όσον αφορά τα νεόδμητα.
Τα στοιχεία της Eurostat για την πορεία των τιμών των ακινήτων αποτύπωσαν ξεκάθαρα τη στασιμότητα ή και την πτώση τιμών σε πολλές ευρωπαϊκές αγορές real estate. O μέσος όρος για την Ευρωπαϊκή Ένωση διαμορφώθηκε στο -0,3% και για την Ευρωζώνη στο -1,2%, καθώς σε τουλάχιστον οκτώ μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές καταγράφηκε πτώση τιμών.
Ξεχώρισε το -9,1% στο Λουξεμβούργο, το -8,4% στην Γερμανία, το -5,6% στη Φινλανδία, το -5,3% στη Σουηδία, το -3,6% στη Δανία και το -2,6% στην Αυστρία. Στην άλλη πλευρά της στατιστικής, εκτός από το +93,7% της Τουρκίας που προφανώς συνδέεται με τον εξωπραγματικό πληθωρισμό που αντιμετωπίζει η γειτονική χώρα λόγω της κατάρρευσης της τουρκικής λίρας έναντι του ευρώ και του δολαρίου, είχαμε το +11,9% της Κροατίας, το +9,9% της Βουλγαρίας και το +9,8% της Λιθουανίας.
Η πορεία των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα δεν ενσωματώνεται στην έρευνα της Eurostat, κάτι που οφείλεται στο γεγονός ότι στη χώρα μας η καταγραφή και η παρακολούθηση του σχετικού δείκτη γίνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος. Όμως, όσο διαφορετική και αν είναι η μεθοδολογία που ακολουθείται, τα βασικά συμπεράσματα δεν αλλάζουν:
1. Πρώτον, είναι ήδη εμφανής η «κόπωση» στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων και θα έχει πολύ μεγάλο ενδιαφέρον το ποια θα είναι η πορεία των τιμών κατά τη διάρκεια του 2024.
2. Δεύτερον, η Ελλάδα συμπεριλαμβάνεται στους «πρωταθλητές» των ανατιμήσεων για το 2023 και το πιθανότερο είναι ότι θα κρατήσει τη σκυτάλη και φέτος, διότι οι παράγοντες που ωθούν τις τιμές ειδικά των νεόδμητων ακινήτων προς τα πάνω δεν έχουν εκλείψει. Τα στοιχεία του 2023 έδειξαν αύξηση τιμών 13,4% για το σύνολο της χρονιάς έναντι 11,9% το 2022.
Επειδή οι δύο έρευνες – της Eurostat και της ΤτΕ- ενδέχεται να μην είναι απόλυτα συγκρίσιμες, η Ελλάδα μπορεί να μην είναι η χώρα με τη μεγαλύτερη αύξηση τιμών, όμως συμπεριλαμβάνεται σίγουρα στις 3-4 της Ευρώπης με το μεγαλύτερο κύμα ανατιμήσεων.
Οι βασικοί λόγοι
Υπάρχουν αρκετοί λόγοι για τους οποίους καταγράφεται αυτή η διαφορετική ταχύτητα όσον αφορά τη μεταβολή των τιμών των ακινήτων.
Αρχικά, παίζει ρόλο η διαφορά στον ρυθμό ανάπτυξης, κάτι που επηρεάζει και τις τιμές των ακινήτων. Από την άλλη, η Ελλάδα, βγαίνοντας από μια πολυετή κρίση, έχει σαφώς μεγαλύτερη έλλειψη νεόδμητων ακινήτων συγκριτικά με την υπόλοιπη Ευρώπη.
Πουθενά αλλού στην Ευρώπη δεν είχαμε τέτοιο «πάγωμα» της οικοδομικής δραστηριότητας και μάλιστα επί 10 συναπτά έτη. Αυτό επηρέασε το ισοζύγιο προσφοράς και ζήτησης, γι’ αυτό και φτάσαμε αυτή τη στιγμή να εκτιμάται ότι λείπουν περισσότερα από 210.000 ακίνητα από την αγορά. Επίσης, και πάλι λόγω της οικονομικής κρίσης, δεν υπήρξε καμία μέριμνα για πρόγραμμα κοινωνικής στέγης το οποίο λειτουργεί ως «αμορτισέρ» σε περιπτώσεις απότομης αύξησης των τιμών. Δεν είναι τυχαίο ότι στην Αυστρία, χώρα με εκτεταμένα προγράμματα κοινωνικής κατοικίας, οι τιμές εμφανίζονται τώρα να υποχωρούν.
Τα πρώτα επίσημα στοιχεία για την πορεία της κτηματαγοράς στην Ελλάδα μέσα στο 2024 θα είναι διαθέσιμα στις αρχές του καλοκαιριού. Ωστόσο, οι επαγγελματίες του χώρου προβλέπουν συνέχιση της ανοδικής πορείας, καθώς οι λόγοι που συντηρούν το ανατιμητικό κύμα δεν έχουν εκλείψει.
Η προσφορά ακινήτων δεν καλύπτει τη ζήτηση, οι τιμές των οικοδομικών υλικών συνεχίζουν να αυξάνονται με διπλάσιο ρυθμό από τον πληθωρισμό, υπάρχει πολύ μεγάλη ζήτηση για νεόδμητα και ενεργειακά αναβαθμισμένα ακίνητα λόγω της κλιματικής κρίσης, ενώ η ζήτηση (άρα και η αύξηση των τιμών) τροφοδοτείται όχι μόνο από το εγχώριο αγοραστικό κοινό αλλά και από τους ξένους.
Ακόμη και τα πρόσφατα μέτρα περιορισμών στη «χρυσή βίζα», θα τεθούν σε εφαρμογή από τον Οκτώβριο, κάτι που σημαίνει ότι μέχρι τότε η Ελλάδα θα παρουσιάζεται στους ξένους επενδυτές ως η «παρέχουσα» μια τελευταία ευκαιρία για επένδυση και απόκτηση ευρωπαϊκού διαβατηρίου με ευνοϊκούς όρους.
