Μπορεί επιτέλους να μπει τάξη στη λειτουργία των μικρών κοινωνιών που αναπτύσσονται σε μικρές και μεγάλες πολυκατοικίες και σε συμπλέγματα οικοδομών; Μπορεί με νόμο -που θα εφαρμόζεται- να υποχρεωθούν οι ιδιοκτήτες και οι ένοικοι διαμερισμάτων, καταστημάτων, γραφείων να πληρώνουν ανελλιπώς τα κοινόχρηστα στη διαχειριστική επιτροπή αλλά και πρόσθετα ποσά σε τακτά χρονικά διαστήματα για τη συχνή επισκευή βλαβών και κακοτεχνιών και τη διατήρηση της οικοδομής σε καλή και λειτουργική κατάσταση; Μπορούν, εν τέλει, οι πολυκατοικίες να σταματήσουν να αφήνονται στο έλεος του χρόνου και να καθίστανται σταδιακά, με την αδιαφορία των ιδιοκτητών και των ενοίκων, αλλά και των τοπικών και άλλων αρχών, επικίνδυνα κτίσματα για τους χρήστες αλλά και διερχόμενους ή περίοικους;
Δύο βουλευτές από τα δύο μεγαλύτερα κόμματα, ο Μάριος Μαυρίδης του ΔΗΣΥ και η Ελένη Μαύρου του ΑΚΕΛ, και οι δύο της εκλογικής περιφέρειας Κερύνειας, δηλώνουν πως ναι, μπορεί και επιβάλλεται να υπάρξει μια νέα εποχή στη διαχείριση πολυκατοικιών και άλλων οικοδομικών συμπλεγμάτων, ώστε οι πόλεις μας να αποκτήσουν κατά το δυνατό όμορφες, καλοδιατηρημένες και ασφαλείς πολυκατοικίες μέσα από έναν μηχανισμό που θα προβλέπεται από ειδική νομοθεσία και θα λειτουργεί/ελέγχεται από ειδικό συμβούλιο που θα συσταθεί γι’ αυτό τον σκοπό.
Την περασμένη Παρασκευή οι δύο βουλευτές κατέθεσαν στην ολομέλεια της Βουλής πολυσέλιδη πρόταση για τη θέσπιση του νόμου περί κοινόκτητων οικοδομών και οιονεί κοινόκτητων οικοδομών (διαχείριση), η οποία το επόμενο διάστημα θα πάρει τη σειρά της για συζήτηση-επεξεργασία στην κοινοβουλευτική Επιτροπή Εσωτερικών. Η μεγάλη έκταση της πρότασης αλλά κυρίως η λεπτομέρεια, εν μέρει η πολυπλοκότητα και η σημασία των νέων ρυθμίσεων που προτείνονται, προδιαθέτει για μακρά και δύσκολη κοινοβουλευτική διαδικασία μέχρι να καταστεί δυνατή η ψήφιση της πρότασης σε νόμο. Το γεγονός όμως ότι ήδη πολλοί φορείς, κρατικοί και ιδιωτικοί, έχουν επισημάνει σε παλαιότερες συζητήσεις στη Βουλή την ανάγκη να θεσμοθετηθεί ένας μηχανισμός και μια διαδικασία που θα επιβάλλουν συνετή διαχείριση των πολυκατοικιών και επενδύσεις για τη διατήρησή τους σε ασφαλή κατάσταση, επιτρέπει αισιοδοξία ότι όλοι οι εμπλεκόμενοι θα συνεργαστούν για την ταχύτερη δυνατή ψήφιση της πρότασης σε νόμο, χωρίς να αποκλείονται και αντιδράσεις από επηρεαζόμενους.
Πού θα εφαρμόζεται
Όπως αναφέρεται στην πρόταση, η εφαρμογή του νέου νόμου θα αφορά υφιστάμενες εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές (πολυκατοικίες) αλλά και τις κοινόκτητες οικοδομές που δεν έχουν εγγραφεί ακόμα ως τέτοιες με βάση τις διατάξεις του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου. Δηλαδή τις πολυκατοικίες που ενώ έχουν ανεγερθεί και κάποια διαμερίσματα/καταστήματα/γραφεία έχουν πωληθεί σε νέους ιδιοκτήτες και παραδόθηκαν νόμιμα για χρήση και κάρπωση, δεν έχουν διαχωριστεί οριζόντια (δεν εκδόθηκαν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας) και παραμένουν εγγεγραμμένες ως οικόπεδα ή ως ενιαίες οικοδομές. Αυτές οι οικοδομές αναφέρονται στην πρόταση ως «οιονεί κοινόκτητες οικοδομές».
Βασικές πρόνοιες της πρότασης
Για την εφαρμογή του νόμου, μέσω της άσκησης συγκεκριμένων αρμοδιοτήτων και εξουσιών, θα συσταθεί Συμβούλιο Εγγραφής Κοινόκτητων και Οιονεί Κοινόκτητων Οικοδομών. Το συμβούλιο θα τηρεί ξεχωριστά μητρώα στα οποία θα εγγράφονται οι κοινόκτητες οικοδομές, καθώς και η οικεία διαχειριστική επιτροπή ή το πρόσωπο που ενεργεί ως διαχειριστής.
- Οι κύριοι (ιδιοκτήτες) των μονάδων θα υποχρεούνται να καταβάλλουν στο Πάγιο Ταμείο της οικοδομής χρηματικό ποσό για σκοπούς εξασφάλισης της κάλυψης των δαπανών διαχείρισης, με τη δημιουργία αποθεματικού. Οι ιδιοκτήτες θα καταβάλλουν επίσης και σχετικό τέλος προς το Συμβούλιο Εγγραφής, για τη χρηματοδότηση της λειτουργίας του.
- Η διαχειριστική επιτροπή κάθε κοινόκτητης οικοδομής θα είναι υποχρεωμένη να διενεργεί κατά ορισμένα χρονικά διαστήματα στατικό, μηχανολογικό και ηλεκτρολογικό έλεγχο της οικοδομής, από εγγεγραμμένους επαγγελματίες στο ΕΤΕΚ, ώστε να εξασφαλίζουν το αναγκαίο πιστοποιητικό καταλληλότητας.
- Για να διασφαλιστεί ότι όλοι οι ιδιοκτήτες θα πληρώνουν κανονικά τις οφειλές τους στη διαχειριστική επιτροπή, στην πρόταση νόμου περιλαμβάνεται πρόνοια που υποχρεώνει το Κτηματολόγιο να ζητά κατά τη μεταβίβαση της κυριότητας μιας μονάδας σχετική βεβαίωση από τη διαχειριστική επιτροπή ότι ο ιδιοκτήτης που θα μεταβιβάσει έχει καταβάλει τις οποιεσδήποτε οφειλές του προς τη διαχειριστική επιτροπή.
- Η πρόταση νόμου επιτρέπει στο Συμβούλιο Εγγραφής να εκδίδει εντάλματα πληρωμής στους ιδιοκτήτες των μονάδων για οφειλές τους προς τη διαχειριστική επιτροπή. Το συμβούλιο θα μπορεί επίσης να ασκήσει ποινική δίωξη εναντίον ιδιοκτήτη που έχει οφειλές προς τη διαχειριστική επιτροπή.
Τα χρήματα στη διαχειριστική θα τα καταβάλλει ο ενοικιαστής
Υποχρεωτική ασφάλιση των πολυκατοικιών
Μία από τις πιο ενδιαφέρουσες πρόνοιες της πρότασης νόμου των Μαυρίδη και Μαύρου προβλέπει υποχρέωση της διαχειριστικής επιτροπής μιας πολυκατοικίας να ασφαλίσει την οικοδομή για ποσό που θα αντιστοιχεί στην αξία αντικατάστασής της για χρονική περίοδο είκοσι πέντε χρόνων και μετά την πάροδο των 25 χρόνων η ασφάλιση θα γίνεται στο ποσό της αγοραίας αξίας της οικοδομής, ώστε να περιοριστεί το φαινόμενο της καταβολής υπέρογκων ασφάλιστρων για παλιά ακίνητα που προσφέρονται με χαμηλό ενοίκιο.
Σύμφωνα με την πρόταση νόμου, σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης μιας μονάδας (διαμερίσματος, καταστήματος, γραφείου) την ενοικιάζει σε άλλο πρόσωπο, τις οφειλές προς τη διαχειριστική επιτροπή θα τις καταβάλλει ο ενοικιαστής, αλλά το ποσό θα αφαιρείται από το ενοίκιο.
Σύμφωνα με τους δύο εισηγητές της πρότασης, ο εκσυγχρονισμός και η βελτίωση του ισχύοντος νομοθετικού πλαισίου που ρυθμίζει τη διαχείριση πολυκατοικιών «αποτελούν αδήριτη ανάγκη για τη διασφάλιση της αποτελεσματικότερης εφαρμογής της νομοθεσίας, δεδομένου ότι πληθώρα ακινήτων δεν συντηρούνται σήμερα επαρκώς και πολλοί ιδιοκτήτες διαφεύγουν από τις υποχρεώσεις τους σε βάρος άλλων ιδιοκτητών, υπό το φως της ελλιπούς διαχείρισης των οικοδομών και των δυσχερειών που παρατηρούνται στον τομέα των ακινήτων πολλαπλής ιδιοκτησίας εν γένει».
Σε άλλο σημείο της αιτιολογικής έκθεσης που συνοδεύει την πρόταση, οι Μάριος Μαυρίδης και Ελένη Μαύρου σημειώνουν ότι η προτεινόμενη νομοθεσία κρίνεται αναγκαία, ώστε αφενός η διαχείριση πολυκατοικιών να διέπεται από ειδικό νόμο, αντί βάσει των διατάξεων του περί ακίνητης ιδιοκτησίας νόμου, και αφετέρου να αντιμετωπιστούν ορισμένα κενά και αδυναμίες που διαπιστώθηκαν κατά την εφαρμογή της ισχύουσας νομοθεσίας στον τομέα αυτό.
