Κείμενο: Θανάσης Παπαδής
Αρκετές δυσκολίες συναντά η αγορά της εξοχικής χειμερινής κατοικίας, παρά το γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια έχει κινηθεί με θετικούς ρυθμούς. Οι βασικοί παράγοντες που την επηρεάζουν είναι η οικονομική αβεβαιότητα, οι συνεχείς μεταβολές του κλίματος και τα υψηλά επιτόκια δανεισμού, οι οποίοι δημιουργούν ένα απαιτητικό περιβάλλον για την ανάπτυξη του κλάδου.
Σύμφωνα με τα όσα αναφέρονται στο πρόσφατο Παρατηρητήριο Αξιών Χειμερινών Εξοχικών Κατοικιών 2024/2025 της GEOAXIS, η γενικότερη ανασφάλεια για το μέλλον, οι περιορισμένες ημέρες χιονιού, τα αυξημένα επιτόκια και το υψηλό κόστος κατασκευής έχουν αρνητική επίδραση στην αγορά. Παρά τη μείωση των τιμών σε σχέση με τα ιστορικά υψηλά του 2008, οι τιμές εξακολουθούν να είναι 55% χαμηλότερες, αλλά οι τελευταίες τάσεις δείχνουν μια όχι και τόσο αισιόδοξη προοπτική, και δεν αποκλείεται η αγορά να εισέλθει σε μια νέα φάση, με πιθανή συμπίεση των αξιών.
Ποιες περιοχές ενδιαφέρουν τους αγοραστές
Όσον αφορά τις μεταβολές των τιμών το 2024 σε σχέση με το 2023, παρατηρείται μια μικρή αύξηση στις ζητούμενες τιμές για περιοχές όπως η Αράχωβα Βοιωτίας και το Καρπενήσι Ευρυτανίας, της τάξης του 2,01% και 1,49% αντίστοιχα. Σταθερές παραμένουν οι τιμές στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας και τα Τρίκαλα Κορινθίας.
Συγκεκριμένα:
Στην Αράχωβα, η τιμή ανήλθε από 1.594 ευρώ/τ.μ. το 2023 στα 1.626 ευρώ/τ.μ. (2,01%).
Στον Άγιο Αθανάσιο, από 1.053 ευρώ/τ.μ. το 2023 στα 1.063 ευρώ/τ.μ. (0,95%).
Στο Καρπενήσι, από 1.008 ευρώ/τ.μ. το 2023 στα 1.023 ευρώ/τ.μ. (1,49%).
Στα Τρίκαλα Κορινθίας, από 1.097 ευρώ/τ.μ. το 2023 στα 1.106 ευρώ/τ.μ. (0,82%).
Σύγκριση 2024 με 2008: Σημαντική μείωση των τιμών
Αν συγκρίνουμε τις τιμές του 2024 με αυτές του 2008, παρατηρείται μια σημαντική μείωση σε όλες τις περιοχές που αναλύθηκαν, με τη μέση τιμή να είναι κατά 55% χαμηλότερη. Ειδικότερα:
Στον Άγιο Αθανάσιο, η τιμή, που ήταν 3.301 ευρώ/τ.μ. το 2008, έχει μειωθεί στα 1.063 ευρώ/τ.μ. (-68%).
Στο Καρπενήσι, η τιμή από 2.308 ευρώ/τ.μ. το 2008 ανέρχεται σήμερα στα 1.023 ευρώ/τ.μ. (-56%).
Στα Τρίκαλα Κορινθίας, η τιμή από 2.250 ευρώ/τ.μ. το 2008 έχει μειωθεί στα 1.106 ευρώ/τ.μ. (-51%).
Στην Αράχωβα, η τιμή από 3.000 ευρώ/τ.μ. το 2008 ανέρχεται σήμερα στα 1.626 ευρώ/τ.μ. (-46%).
Ζήτηση και προσφορά: Αντίφαση και στασιμότητα στην αγορά
Καρπενήσι
Παρά τις σημαντικές μειώσεις των τιμών, η ζήτηση παραμένει περιορισμένη. Πολλοί κατασκευαστές που επένδυσαν σε πολυτελείς κατοικίες, με κόστος άνω των 1.500 ευρώ/τ.μ., βρίσκονται σε δύσκολη θέση, καθώς ούτε η πώληση κάτω από το κόστος μπορεί να κινητοποιήσει την αγορά. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το Λιβάδι της Αράχωβας, όπου πολλά συγκροτήματα παραμένουν αδιάθετα παρά την ολοκλήρωσή τους.
Η μέση επιφάνεια των εξοχικών κατοικιών, μαζί με τους βοηθητικούς χώρους, ανέρχεται στα 144 τ.μ., με τις μεγαλύτερες επιφάνειες στην Αράχωβα (160 τ.μ.) και τις μικρότερες στα Τρίκαλα Κορινθίας (130 τ.μ.). Η μέση ηλικία των εξοχικών είναι 22,5 έτη, με την πιο παλιά κατοικία να βρίσκεται στο Καρπενήσι (37 έτη) και την πιο νέα στην Αράχωβα και τον Άγιο Αθανάσιο (17 έτη).
Σύμφωνα με εκτιμήσεις της Geoaxis, η αβεβαιότητα για το μέλλον, η συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος και η παρατεταμένη κρίση καθιστούν την απόκτηση χειμερινών εξοχικών ακινήτων μια μάλλον εκτός προτεραιοτήτων επιλογή για τους περισσότερους Έλληνες, ενδεχομένως οδηγώντας σε μελλοντική συμπίεση των τιμών.
Ποιοι αγοράζουν χειμερινές κατοικίες στην Ελλάδα
Η πλειοψηφία των ελλήνων αγοραστών προέρχεται από μεγάλες αστικές περιοχές, όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, επιλέγοντας περιοχές με εύκολη πρόσβαση και τουριστική ανάπτυξη, όπως η Αράχωβα και τα Τρίκαλα Κορινθίας. Από το εξωτερικό, οι αγοραστές προέρχονται κυρίως από την Κύπρο, λόγω των στενών πολιτισμικών δεσμών, καθώς και από χώρες των Βαλκανίων, όπως η Ρουμανία, η Σερβία και η Βουλγαρία, με προτίμηση σε περιοχές κοντά στα σύνορα. Επίσης, παρατηρείται ενδιαφέρον από Γερμανούς, Βρετανούς και Σκανδιναβούς για περιοχές με χιονοδρομικά κέντρα, ενώ τα τελευταία χρόνια βλέπουμε αυξημένο ενδιαφέρον από Ισραηλινούς για επενδυτικές ευκαιρίες.
Κλιματική αλλαγή και χειμερινές κατοικίες
Η κλιματική αλλαγή επηρεάζει άμεσα τα χιονοδρομικά κέντρα, τα οποία αποτελούν κρίσιμο παράγοντα για την αγορά χειμερινών εξοχικών. Η μείωση της χιονοκάλυψης περιορίζει τις ημέρες λειτουργίας, ιδίως σε περιοχές με χαμηλότερα υψόμετρα (<2.500 μ.). Σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, οι τράπεζες αποφεύγουν τη χρηματοδότηση έργων σε χιονοδρομικά κέντρα σε χαμηλά υψόμετρα, θεωρώντας τα μη βιώσιμα μακροπρόθεσμα. Παράλληλα, η αύξηση των τιμών ενέργειας πλήττει τη λειτουργία των χιονοδρομικών κέντρων και, κατ’ επέκταση, τις τοπικές αγορές ακινήτων.
Όπως έχει αναφέρει πρόσφατα ο Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis, στις περιοχές των Άλπεων που προσπαθούν να προσελκύσουν επισκέπτες καθ’ όλη τη διάρκεια του χρόνου με καλοκαιρινές δραστηριότητες, το ίδιο μπορεί να γίνει και για τους ελληνικούς χειμερινούς προορισμούς. Αυτό απαιτεί συντονισμό και συνεργασία μεταξύ των τοπικών φορέων (δήμοι, ξενοδόχοι, επαγγελματίες κ.ά.). Μακροπρόθεσμα, η κλιματική αλλαγή ίσως οδηγήσει σε αυξημένο ενδιαφέρον για χειμερινές κατοικίες, ειδικά κοντά στην Αθήνα, λόγω της εγγύτητας και της αυξανόμενης ανάγκης για κοντινούς προορισμούς.
