Η απόφαση της Deloitte να μισθώσει ένα δεύτερο κτίριο γραφείων, το οποίο είναι υπό κατασκευή, στη συμβολή της Λεωφόρου Κηφισίας και της Αττικής Οδού, στην περιοχή του Αμαρουσίου, αποδεικνύει τη μεγάλη δυναμική που εξακολουθούν να έχουν τα βόρεια προάστια στον εν λόγω τομέα. Παρά το γεγονός ότι η περιοχή γύρω από το «χρυσό» Δαχτυλίδι της Λ. Κηφισίας έχει πλέον κορεστεί, σταδιακά σημαντικές ευκαιρίες φαίνεται ότι δημιουργούνται στο ύψος του Χαλανδρίου, ενώ πιο έντονο γίνεται το επενδυτικό ενδιαφέρον και στην περιοχή του Σωρού Αμαρουσίου. Η συγκεκριμένη τάση ενδέχεται να αλλάξει μόνο εάν η Lamda Development προχωρήσει στην παραχώρηση εκτάσεων στο Ελληνικό για την κατασκευή νέων γραφειακών κτιρίων, μια εξέλιξη που θα μπορούσε να αναδείξει τα νότια προάστια ως το επόμενο κέντρο επενδύσεων στον τομέα των γραφείων.
Μέχρι, ωστόσο, να γίνει αυτό, τα βόρεια προάστια συνεχίζουν να οδηγούν την κούρσα της ανάπτυξης σύγχρονων «πράσινων» γραφείων. Σύμφωνα με τον Γιάννη Ξυλά, διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας εκτίμησης ακινήτων της GEOAXIS: «Η Λεωφόρος Κηφισίας είναι ο πλέον καταξιωμένος άξονας για γραφεία. Στον εν λόγω δρόμο ξεκίνησε η ανάπτυξή τους τη δεκαετία του 80’, από τον βασιλιά του real estate, Μπάμπη Βωβό, ο οποίος μεσουρανούσε εκείνη την εποχή μέχρι το 2000. Μετέπειτα ήρθε μια κάμψη, αλλά τα τελευταία χρόνια υπάρχει ξανά έντονη δραστηριότητα. Δεν είναι τυχαίο ότι οι μεγαλύτερες εταιρείες ενοικιάζουν ή αγοράζουν η μία μετά την άλλη γραφεία στην εν λόγω περιοχή. Στο Δακτυλίδι, μάλιστα, έχουν καταληφθεί τα τελευταία διαθέσιμα οικόπεδα, όπως ήταν τα ”Αηδονάκια”, όπου η Prodea κατασκευάζει νέα πράσινα κτίρια, το οικόπεδο του ΤΕΕ, που κτίζονται γραφεία από την Dimand και το οικόπεδο στο οποίο δημιουργήθηκε το νέο “στρατηγείο” της PWC. Επίσης, στην περιοχή ετοιμάζονται και τα νέα γραφεία της ΕΥ από τη Noval και την BrookLane».
Όπως υποστηρίζει ο ίδιος: «Μια νέα ανερχόμενη περιοχή είναι μεταξύ Αγίας Παρασκευής και Χαλανδρίου, η οποία βρίσκεται ακριβώς πίσω από το κτίριο του ΔΕΣΦΑ, όπου οι τιμές μάλιστα είναι περίπου 20% χαμηλότερες. Αλλά υπάρχει και η περιοχή του Σωρού, η οποία αποτελεί πόλο έλξης, καθώς ακόμα και retailers αναζητούν διαθέσιμα οικόπεδα, οπότε αναμένεται σύντομα να δούμε σημαντικές εξελίξεις».
Σε σχέση με τα νότια προάστια, τα βόρεια έχουν μείνει λίγο πίσω στις αξίες, καθώς η γη είναι φθηνότερη, ώστε να μπορέσει κάποιος να αγοράσει ή να συνεπενδύσει σε ένα γραφείο. Συνεχίζουν, ωστόσο, να καταγράφονται αυξήσεις στα ενοίκια, αλλά σε ηπιότερο βαθμό σε σχέση με το παρελθόν. Σ’ αυτήν τη φάση στα βόρεια προάστια το κόστος των μισθωμάτων ξεπερνά τα 30 ευρώ. Σύμφωνα και με την πρόσφατη έρευνα του Spitogatos, η ζήτηση για κτίρια γραφείων είναι τόσο μεγάλη στα βόρεια προάστια, όπου οι τιμές αγοράς τους από το 2019 μέχρι και σήμερα έχουν αυξηθεί 50%, ενώ τα μισθώματα των υφιστάμενων κτιρίων έχουν καταγράψει αύξηση της τάξεως του 44,2% την τελευταία εξαετία.
Η περίπτωση της Λ. Μεσογείων και της Λ. Συγγρού
Μια διαφορετική εικόνα, σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, επικρατεί στη Λ. Μεσογείων, όπου δεν υπάρχει ζήτηση για prime γραφεία. Αυτό συμβαίνει καθώς η περιοχή είναι πιο πυκνοκατοικημένη και δεν υπάρχουν μεγάλα οικόπεδα, εκτός από το κομμάτι του Νομισματοκοπείου.
Στη Λ. Συγγρού, η οποία διαθέτει ένα εξαιρετικά παλαιωμένο απόθεμα κτιρίων που έχουν μεγάλα περιθώρια ανακίνησης, παρατηρείται η τάση τα γραφεία να μετατρέπονται σε ξενοδοχεία. Ο εν λόγω δρόμος έχει το πλεονέκτημα ότι αποτελεί τον συνδετήριο άξονα κέντρου και νοτίων προαστίων. Όπως επισημαίνει μάλιστα ο κ. Ξυλάς: «Εξακολουθεί να είναι ο άξονας των ασφαλιστικών εταιρειών. Τα μισθώματα στην εν λόγω περιοχή βρίσκονται σε χαμηλά επίπεδα, καθώς ακόμη και ένα νέο κτίριο δεν αγγίζει τα 30 ευρώ το τ.μ. Μεγάλο πρόβλημα για την περιοχή είναι το γεγονός ότι υπάρχει μεγάλη δυσκολία στάθμευσης και ότι δεν είναι τόσο άμεσα προσβάσιμο το μετρό».
Πώς θα υπάρξει ισορροπία στις επενδύσεις γραφείων μεταξύ βορείων και νοτίων προαστίων
Σύμφωνα με τον κ. Ξυλα: «Αν δοθούν κάποια τετραγωνικά μέτρα μέσα στο πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού, για τη δημιουργία γραφείων, θα μπορούσε να εξισορροπηθεί η κατάσταση μεταξύ των βορείων και των νοτίων προαστίων. Σήμερα, πέρα από το Ελληνικό, στα νότια δεν υπάρχει τόσο μεγάλος χώρος για να αναπτυχθούν νέα γραφεία. Γίνονται ανακαινίσεις υφιστάμενων κτιρίων στη Λ. Βουλιαγμένης προς τη Βούλα, όπου υπάρχουν και κάποια τελευταία διαθέσιμα οικόπεδα». Ήδη, η Ten Brinke χτίζει σ’ ένα από αυτά, ο λόγος για το «Τen Brinke Hub: The Syndesis». Πρόκειται για ένα 5ώροφο βιοκλιματικό κτίριο γραφείων συνολικά 5.500 τ.μ., που κατασκευάζεται ακριβώς απέναντι από το mega project της Lamda Development.
Το κόστος, ωστόσο, των ενοικίων στα καινούργια γραφεία φτάνει τα επίπεδα των βορείων προαστίων και σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να ξεπεράσει και τα 35 ευρώ το τ.μ., καθώς οι αξίες γης βρίσκονται σε εξαιρετικά υψηλά επίπεδα. Όπως αναφέρουν τα στοιχεία του Spitogatos για το διάστημα μεταξύ 2019 με 2024, οι τιμές των γραφείων προς πώληση ανέβηκαν κατά 49,9%, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν στα 49,1%.
Τι συμβαίνει στο κέντρο της Αθήνας
Το ενδιαφέρον για κτίρια γραφείων στο κέντρο της πόλης παραμένει σταθερό, ιδιαίτερα λόγω της ελκυστικότητας της περιοχής για επαγγελματική δραστηριότητα. Ωστόσο, αξίζει να σημειωθεί ότι τα υψηλά μισθώματα, τα οποία ανέρχονται στα 30 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, αφορούν κυρίως γραφεία που έχουν υποστεί πρόσφατη ανακαίνιση και βρίσκονται σε άριστη κατάσταση. Στην ίδια περιοχή παρατηρείται σημαντική μεταβολή στις τιμές της αγοράς. Συγκεκριμένα, το κόστος πώλησης γραφείων που διατέθηκαν πριν από έξι χρόνια ήταν χαμηλότερο κατά 47,3% σε σχέση με τα σημερινά επίπεδα. Παράλληλα, οι τιμές των μισθωμάτων την ίδια περίοδο ήταν μειωμένες κατά 32,7%, γεγονός που αποτυπώνει την έντονη ανοδική τάση στις αξίες της επαγγελματικής ακίνητης περιουσίας.
Τέλος, σύμφωνα με τον κ. Ξυλά: «Σήμερα στην παγκόσμια αγορά γραφείων παρατηρούνται τρεις διαφορετικές τάσεις. Στις ΗΠΑ οι εργαζόμενοι προτιμούν να δουλεύουν με τηλεργασία, κυρίως λόγω του ότι γλιτώνουν τις μεγάλες αποστάσεις και τα έξοδα μετακίνησης, αλλά και λόγω του ότι οι Αμερικανοί ζουν σε μεγαλύτερα σπίτια, γεγονός που διευκολύνει την τηλεργασία. Στην Ασία όλοι γύρισαν μετά την πανδημία στα γραφεία, γιατί εκεί τα σπίτια είναι πολύ μικρά και έτσι δεν υπάρχει η δυνατότητα εύκολα οι εργαζόμενοι να κάνουν τηλεργασία. Στην Ευρώπη παρατηρείται η τάση οι πολίτες να προτιμούν περισσότερο το υβριδικό μοντέλο εργασίας».
