Σκληρότερη είναι τώρα η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γής λόγω αύξησης του κόστους των υλικών και της χρηματοδότησης, με τα ποσοστά αντιπαροχής σε κορυφαίους δήμους της Αθήνας να κινείται σαφώς κάτω από το 40%, μεταξύ 32% -39%.
Η εικόνα της αντιπαροχής παρέμεινε ίδια μέσα στο προηγούμενο 12μηνο, ενώ αναμένονται κινήσεις συμπίεσης, ειδικά μετά τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με τα ύψη των οικοδομών (293/2024 και 310/2024 αποφάσεις του Ε’ τμήματος). Οι αποφάσεις κρίνουν επίσης αντισυνταγματική και την εξαίρεση από τον Συντελεστή Δόμησης των έρκερ (εξώστες), σοφιτών, του 50% του υπογείου κ.α. περιορίζοντας ουσιαστικά τη δυνατότητα των κατασκευαστών για επιπλέον τετραγωνικά μέτρα.
Αυτά αναφέρονται στο τελευταίο GEOAXIS – Παρατηρητήριο Οικοπέδων 2024, σύμφωνα με το οποίο η άνοδος των αξιών των οικοπέδων αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Σε καμία περίπτωση, όπως αναφέρει η εταιρεία συμβούλων ακινήτων, η αγορά των οικοπέδων δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την οικοδομική δραστηριότητα. Μεγάλα «στοιχήματα» αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των βορείων προαστίων.
Το Παρατηρήτηριο εξετάζει πέντε βασικές περιοχές και συγκεκριμένα Αμπελοκήπους, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργό και όπως προκύπτει καταγράφεται για έκτη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης οικοπέδων. Η αύξηση μετρήθηκε κατά μέσο όρο σε 9% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2023 και σε 15% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2022, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς.
Τη μεγαλύτερη αύξηση σε ποσοστό πάνω από 11% καταγράφουν τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 0,8 στο Μαρούσι με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το δεύτερο τρίμηνο του 2024 να διαμορφώνεται στα 900 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ακολουθεί η περιοχή του Παλαιού Φαλήρου με τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 1,4 να καταγράφουν επίσης αύξηση 11% και διάμεση τιμή στα 1.547 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Υψηλή ζήτηση
«Ο κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018 συνεχίζεται, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων γνωρίζει άνθιση», αναφέρεται στη σχετική μελέτη.
Βασικές αιτίες που τροφοδοτούν την υφιστάμενη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν:
- Στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία
- Στην άμεση διάθεση κεφαλαίου υψηλή ρευστότητα παράλληλα με την ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων από τη μεσαία τάξη.
- Στη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι.
- Στην ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν το 1980.
- Στην ένταξη των διαμερισμάτων στα επενδυτικά προϊόντα.
- Στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
- Στη διάθεση και διασπορά επενδυτικού ρίσκου μέσω αγοράς ακινήτων.
Ταυτόχρονα, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 6%.
Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στο δείκτη τιμών υλικών νέων κτηρίων. Ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Απριλίου 2023-Μαρτίου 2024 σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του δωδεκαμήνου Απριλίου 2022- Μαρτίου 2023 παρουσίασε αύξηση 6,6% έναντι αύξησης 11,3% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων προηγούμενων 12 μηνών.
Από τις αρχές του 2018 γίνονται νέες οικοδομές, οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κ.λ.π.) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής, όταν συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά.
Οι νέες αυτές οικοδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά στάνταρντ στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις και το ενεργειακό τους αποτύπωμα. Οσον αφορά τις τάσεις, στην αγορά οικιστικών οικοπέδων το τελευταίο έτος κατασκευαστές- εργολάβοι επανεκτιμούν τις επενδύσεις τους υπό το πρίσμα των πρόσφατων αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, της αύξησης του κόστους κατασκευής και δανεισμού και της πιθανότητας ύφεσης και συζητούν μεγαλύτερες αντιπαροχές.
Γεγονός πάντως είναι σε σχέση με το παρελθόν και το καθεστώς που ίσχυε σε σχέση με την αντιπαροχή πίσω στη δεκαετία του 2000, ότι όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/01/2006 στις παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων ενώ και η επιβολή του ΕΝΦΙΑ επιβάρυνε ανάλογα κάθε σχεδιασμό.
Γενικά σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/ 2005 ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000 τετραγωνικών μέτρων, όπως επισημαίνεται στη μελέτη.
