Πώς επιλύουμε τα προβλήματα της εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας

Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

 

Μεγάλος αριθμός ιδιοκτησιών στην Ελλάδα βρίσκονται υπό το καθεστώς ομηρίας εξ αιτίας της εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας. Το πρόβλημα είναι συνήθως σ’ αυτούς που αποκτούν το ακίνητο από κληρονομιά και οι συνιδιοκτήτες διαφωνούν σχετικά με το μέλλον του εξ αδιαιρέτου ακινήτου τους, δηλαδή αν πρέπει να πωληθεί ή όχι. Τα προβλήματα που δημιουργούνται είναι ακόμα μεγαλύτερα όταν τυχαίνει και δεν μπορεί να κατατμηθεί ή να διανεμηθεί με κάποιον τρόπο το ακίνητο. Επίσης ένα μεγάλο ζήτημα που απασχολεί την πολιτεία είναι και τα χιλιάδες αυθαίρετα που έχουν κτιστεί σε εξ αδιαιρέτου γήπεδα εκτός σχεδίου όπως: στη Χαλκιδική, στην Κρήτη στην Αττική και σε άλλες παραθαλάσσιες περιοχές. Σήμερα το κράτος προκειμένου να διευκολύνει την τακτοποίηση αυθαιρέτων επιτρέπει να γίνει η δήλωση αυθαιρέτων, με την προϋπόθεση να γίνει προσύμφωνο μεταξύ των συνιδιοκτητών του εξ αδιαιρέτου ακινήτου για σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας ή για διανομή των οικοπέδων. Όμως η σύνταξη του προσυμφώνου εξασφαλίζει μόνο το δικαίωμα της ένταξης στο νόμο, χωρίς όμως να εξασφαλίζεται η δυνατότητα μεταβίβασης του ακινήτου. Επίσης για να μπορέσει να γίνει η μεταβίβαση του ακινήτου (οικόπεδο με οικοδομή), θα πρέπει όλοι οι συνιδιοκτήτες του εξ αδιαιρέτου οικοπέδου, να τακτοποιήσουν τις αυθαιρεσίες τους. Αυτό έχει δημιουργήσει μεγάλη εμπλοκή σε χιλιάδες ιδιοκτήτες που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος προσπαθεί να βρει μια νομική φόρμα προκειμένου να δοθεί λύση στο πρόβλημα, ώστε οι κάτοχοι ιδανικών μεριδίων, να μπορούν να ανεξαρτητοποιηθούν και να αποκτήσουν απόλυτη κυριότητα στο ακίνητο που τους ανήκει.

• Τι είναι η εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία (κτήση);

Εξ αδιαιρέτου κτήση σε κάποιο ακίνητο υπάρχει όταν περισσότεροι από ένας ιδιοκτήτες αποκτούν από κοινού το εν λόγω ακίνητο τόσο λόγω σύμβασης (π.χ. σε περίπτωση αγοράς) όσο και εκ του νόμου (π.χ. σε περίπτωση εξ αδιαθέτου κληρονομιάς).

• Τι κάνουμε όταν υπάρχει διαφωνία για την εκμετάλλευση του ακινήτου;

Σε περίπτωση διαφωνίας, εκείνος από τους συγκυρίους που ενδιαφέρεται περισσότερο από τους άλλους για την εκμετάλλευση του μεριδίου του, είτε επειδή έχει ανάγκη τα χρήματα, είτε επειδή επιθυμεί την άμεση αξιοποίηση του ακινήτου, έχει τη δυνατότητα από τον νόμο να ασκήσει την αγωγή διανομής στο δικαστήριο, με την οποία θα ζητεί τον χωρισμό των μεριδίων, ώστε ο καθένας από τους συγκυρίους να λάβει το μερίδιό του και να το διαθέσει όπως θέλει. Το κοινό ακίνητο μπορεί να χωρισθεί είτε αυτουσίως, είτε δια της πωλήσεως με πλειστηριασμό.

• Πώς γίνεται η αυτούσια διανομή;

Αυτούσια διανομή σημαίνει ότι το ακίνητο χωρίζεται σε τμήματα αναλόγως των μεριδίων των συνιδιοκτητών. Για παράδειγμα ένα οικόπεδο εντός σχεδίου, επιφανείας 1.000 τ.μ. χωρίζεται σε δύο τμήματα, το ένα 750 τ.μ., το οποίο λαμβάνει ο συγκύριος που έχει το 75% του οικοπέδου και σε ένα δεύτερο τμήμα, των 250 τ.μ., που λαμβάνει ο συγκύριος που έχει το 25% εξ αδιαιρέτου, υπό την προϋπόθεση ότι η ελάχιστη αρτιότητα οικοπέδου στην περιοχή είναι 250 τ.μ. και έτσι δημιουργούνται δύο άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα.

• Μπορεί να γίνει αυτούσια διανομή με σύσταση καθέτου ή οριζόντιας ιδιοκτησίας;

Ναι μπορεί το δικαστήριο να διατάξει την αυτούσια διανομή κοινού οικοπέδου στο οποίο υπάρχει οικοδομή ή το οποίο είναι αδόμητο αλλά άρτιο και οικοδομήσιμο, πρέπει όμως να είναι δυνατή η διαίρεση του σε μέρη ανάλογα με τις μερίδες των συγκύριων. Μπορεί να γίνεισύσταση χωριστής ιδιοκτησίας κατ` ορόφους ή μέρη ορόφων (οριζόντια ιδιοκτησία), εφόσον πρόκειται για οικόπεδο που υπάρχει οικοδομή. Όταν το οικόπεδο είναι αδόμητο μπορεί να γίνει σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας σε διακεκριμένα μέρη του ενιαίου οικοπέδου στα οποία θα είναι δυνατή η ανέγερση χωριστών οικοδομημάτων σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις

• Πότε γίνεται πλειστηριασμός;

Εάν στο οικόπεδο/αγροτεμάχιο δεν μπορεί να γίνει αυτούσια διανομή, γιατί δεν μπορούν να προκύψουν άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα του ακινήτου, τότε η μόνη επιτρεπτή διανομή είναι η πώληση διά πλειστηριασμού όλου του ακινήτου. Έτσι ο κάθε συγκύριος λαμβάνει το ποσό των χρημάτων που του αναλογεί.

• Έχω το 50% σε οικόπεδο από κληρονομία της μητέρας. Εγώ έκανα αποδοχή, όχι όμως η αδελφή μου. Τι κάνω;

Στην περίπτωση που ο ένας από τους συγκύριος αμελή ή για λόγους οικονομικούς δεν προχώρησε σε αποδοχή κληρονομίας, τότε ο συγκύριος που επιθυμεί την διανομή μπορεί να προβεί αυτός, για λογαριασμό του άλλου συγκληρονόμου σε ενέργειες που οδηγούν στην αναγκαστική αποδοχή και του μεριδίου του άλλου. Αυτό γίνεται π.χ. με την έκδοση από τη γραμματεία του δικαστηρίου πιστοποιητικού περί μη αποποιήσεως της κληρονομίας από τον άλλο συγκληρονόμο. Το πιστοποιητικό μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο στο όνομα του συγκληρονόμου και μ’ αυτόν τον τρόπο ανοίγει ο δρόμος για την αγωγή διανομής, ώστε αυτή να γίνει δεκτή από το δικαστήριο και να χωρισθεί το ακίνητο είτε αυτουσίως, είτε με πλειστηριασμό.

• Γιατί να μην μπορώ να χωρίσω και να περιφράξω το μισό χωράφι που κληρονόμησα από τον πατέρα μου μαζί με τον αδελφό μου και να το χτίσω;

Στις εκτός σχεδίου περιοχές απαγορεύεται η σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας, για να μην υπάρχει κατάτμηση της γης που οδηγεί στην αυθαίρετη δόμηση και την υποβάθμιση του περιβάλλοντος.

• Νομιμοποιούνται τα αυθαίρετα σε εξ αδιαίρετου γήπεδα που είναι εκτός σχεδίου;

Ναι τακτοποιούνται. Επίσης ο νέος νόμος των αυθαιρέτων δίνει τη δυνατότητα σύνταξης συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών σε εκτός σχεδίου ακίνητα, με την προϋπόθεση ότι έχουν ανεγερθεί αυτοτελή κτίρια πριν από τον Σεπτέμβριο του 2011 και εφόσον συμφωνεί τουλάχιστον το 65% των συνιδιοκτητών. Σε περίπτωση που έχει προηγηθεί διανομή ιδιοκτησίας με συμβολαιογραφική πράξη, τότε ο κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει στην τακτοποίηση των αυθαιρέτων χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων.

• Εγώ τακτοποίησα το αυθαίρετο μου αλλά οι άλλοι συνιδιοκτήτες είτε δεν έχουν προβεί στην τακτοποίηση, είτε δεν έχουν αυθαίρετο κτίσμα. Πώς μπορώ να μεταβιβάσω την ιδιοκτησία μου;

Αυτό είναι πραγματικά μεγάλο πρόβλημα, γιατί για να γίνει μεταβίβαση του ιδανικού μεριδίου, θα πρέπει να γίνει τακτοποίηση όλων των αυθαιρέτων κατασκευών που υπάρχουν στο αγροτεμάχιο.

---