Δεν μέτρησε το πολιτικό κόστος η κυβέρνηση εν μέσω προεκλογικής περιόδου και «σφύριξε» -προσωρινά τουλάχιστον- τη λήξη κάθε συζήτησης για δύο διαχρονικές αμαρτίες της Πολιτείας: την επέκταση στην εκτός σχεδίου δόμηση σε οικόπεδα που δεν διαθέτουν «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό, με πράξη της διοίκησης αλλά και στην κατηγορία 5, στην οποία υπάγονται οι μεγάλες και σημαντικότερες από πλευράς περιβαλλοντικών επιπτώσεων παραβάσεις της αυθαίρετης δόμησης.
Η κυβέρνηση, υπό το βάρος των αποκαλύψεων για το ιδιοκτησιακό αντάρτικο της Μυκόνου και τα πολεοδομικά έκτροπα στο νησί, παραμέρισε τις μεγάλες πιέσεις βουλευτών, μηχανικών και πολιτών για άμεση επίλυση των εμπλοκών στην έκδοση οικοδομικών αδειών που προέκυψαν από πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Αψήφησε, όμως, και την αναμονή της αγοράς που επί 2,5 χρόνια ελπίζει να αρθούν τα εμπόδια για την τακτοποίηση μεγάλων αυθαιρεσιών που εξαιρέθηκαν με απόφαση του τότε υπουργού Κωστή Χατζηδάκη από την παράταση στην προθεσμία για τη νομιμοποίηση που δόθηκε έως το 2025 μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας των Κτιρίων.
Δεν είναι η πρώτη φορά που το Μέγαρο Μαξίμου δείχνει ένα πιο αυστηρό πρόσωπο στην επέκταση της δόμησης στον εξωαστικό χώρο, θίγοντας πριν από λίγους μήνες ακόμη και τις μικρές ιδιοκτησίες. Αφορμή ήταν η απόφαση να μη δοθεί περισσότερος χρόνος στους ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων που μέχρι πρότινος έχτιζαν κατά παρέκκλιση, κλείνοντας τα ορθάνοιχτα παραθυράκια της Πολιτείας. Η 9η Δεκεμβρίου του 2022 ήταν το ορόσημο, η ημερομηνία δηλαδή για να κατοχυρώσουν οι ιδιοκτήτες των οικοπέδων τη χρήση των παρεκκλίσεων (δόμηση σε οικόπεδα των 750, των 1.200 και των 2.000 τ.μ.). Από αυτούς χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες έχασαν το δικαίωμα δόμησης -τουλάχιστον προσωρινά- διότι δεν πρόλαβαν ή αμέλησαν να υποβάλουν αίτηση για προέγκριση οικοδομικής άδειας μέχρι την προαναφερόμενη ημερομηνία.
Πληροφορίες αναφέρουν ότι η κυβέρνηση ζύγισε τα υπέρ και τα κατά των πολεοδομικών ρυθμίσεων και αποφασίστηκε το όποιο νομοθετικό έργο παρουσιαστεί για να αποφύγει αδικίες και μεγαλύτερες στρεβλώσεις στην αγορά, να είναι κατάλληλα επεξεργασμένο και νομικά θωρακισμένο προκειμένου να μην καταπέσει στο Συμβούλιο της Επικρατείας.
Το τελευταίο με διαδοχικές αποφάσεις αποδομεί διατάξεις και νόμους δεκαετιών, προκαλώντας γκρίνιες και αδράνεια στην αγορά.
Για τον λόγο αυτό κρίνεται σκόπιμη καλύτερη προετοιμασία και διαβούλευση που, λαμβάνοντας υπόψη και τους ασφυκτικούς χρόνους λόγω της επικείμενης εκλογικής αναμέτρησης, θα αντιμετωπιστεί μετά τη διεξαγωγή των εκλογών.
Το αγκάθι της εκτός σχεδίου
Μέχρι τότε θα συνεχιστεί η ομηρία των πολιτών, την οποία ενισχύει και η τελευταία απόφαση του ΣτΕ που εκδόθηκε για το οικόπεδο στην Πάτμο. Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων για να χτίσει κάποιος στην εκτός σχεδίου δόμηση. Χρειάζεται, επίσης, να έχει «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο, απαίτηση του νόμου ήδη από το 1985, η οποία όμως έχει δημιουργήσει ένα αλαλούμ στις πολεοδομίες, οι οποίες μέχρι να δοθούν νέες κατευθύνσεις έχουν παγώσει την έκδοση οικοδομικών αδειών. Η υποχρέωση πρόσοψης σε κοινόχρηστο δημοτικό δρόμο που να είναι αναγνωρισμένος δεν είναι εφικτή, όπως υποστηρίζουν οι μηχανικοί, καθώς απουσιάζει μέχρι σήμερα αντίστοιχη καταγραφή σε όλη τη χώρα, νομικά διαπιστωμένη με πράξη της διοίκησης.
Ο χαρακτηρισμός αυτός αποτελεί προϋπόθεση για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές. Σήμερα δεν αναγνωρίζονται ως κοινόχρηστες οι οδοί που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους καθώς, σύμφωνα με τη νομολογία του ΣτΕ, θεωρούνται ιδιωτικές και απαγορεύεται η οικοδόμηση οικοπέδων που έχουν πρόσωπο σε αυτές. Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) έχει αναλάβει να εκπονήσει τους σχετικούς διαγωνισμούς των μελετών για την καταγραφή των οδών ανά την ελληνική επικράτεια, αλλά αυτό θα πάρει χρόνο.
Αφού ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός και ο χαρακτηρισμός των κοινόχρηστων οδών, όπως επισήμανε πρόσφατα ο επικεφαλής του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός, θα πρέπει να εξετάσει η Πολιτεία τις οριζόντιες και συνολικές απαγορεύσεις. Η λύση, σύμφωνα με τον ίδιο, θα ήταν μια νομοθετική μεταβατική ρύθμιση για να διατηρήσουν το δικαίωμα δόμησης ως την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, το 2025, όλα τα ακίνητα που είχαν δικαίωμα δόμησης πριν από το 2003, σε εκτός σχεδίου περιοχές.
Σε ό,τι αφορά το παρατεταμένο μπλόκο στην κατηγορία 5, το ΤΕΕ κρούει το καμπανάκι. Σε περίπου ένα δίμηνο ξεκινά ο προσεισμικός έλεγχος σε όλα τα σχολεία (18.000 κτίρια), νοσοκομεία (2.500 κτίρια) και άλλα κρίσιμα κτίρια για την ασφάλεια της χώρας, όπως αυτά της Πυροσβεστικής και της Αστυνομίας.
Ωστόσο, περίπου το 20%-30% των δημοσίων κτιρίων εκτιμάται ότι ανήκει στα αυθαίρετα με μεγάλες παραβάσεις (κατηγορίας 5). Καθώς όμως από το φθινόπωρο του 2020 η νομιμοποίηση των μεγάλων αυθαιρέτων «πάγωσε», πολλά εξ αυτών είναι στον αέρα.
Ετσι, αν από τον προσεισμικό έλεγχο προκύψει ζήτημα στατικής αναβάθμισης κάποιων σχολείων ή νοσοκομείων ή αν το Δημόσιο αποφασίσει να προχωρήσει στην ενεργειακή αναβάθμισή τους, αυτά ως αυθαίρετα δεν μπορούν να νομιμοποιηθούν, άρα δεν μπορούν να υπαχθούν σε κάποιο πρόγραμμα χρηματοδότησης.
Πάγωμα της αγοράς
Ο τεχνικός κόσμος κάνει λόγο για πάγωμα διαρκείας στην έκδοση οικοδομικών αδειών στα εκτός σχεδίου οικόπεδα που δεν βλέπουν σε κοινόχρηστο δρόμο, παρασύροντας συνολικά τη δυνατότητα της εκτός σχεδίου δόμησης. Αφενός γιατί έχει ήδη καταργηθεί η κατά παρέκκλιση δόμηση για τα μικρότερα των 4 στρεμμάτων οικόπεδα, αφετέρου γιατί με την απόφαση για την Πάτμο το απαγορευτικό επεκτείνεται, καθώς υπολογίζεται ότι «πρόσωπο» σε δρόμο δεν υφίσταται για σχεδόν το 90% των ιδιοκτησιών.
Η μοιραία μείωση των αξιών σε γεωτεμάχια σε εκτός σχεδίου περιοχές ανατρέπει, σύμφωνα με το ΤΕΕ, το σύνολο σχεδόν των προϋπολογισμών και των αποτιμήσεων που έχουν γίνει μέχρι σήμερα, σε κάθε φάσμα της οικονομικής ζωής. Στον τραπεζικό και χρηματοπιστωτικό τομέα δημιουργεί αστάθεια και περιττά προβλήματα, καθώς ακίνητα που μέχρι σήμερα ήταν άρτια και οικοδομήσιμα, με την αντίστοιχη αποτίμηση έχουν παρασχεθεί ως εγγυήσεις για δανειοδοτήσεις σε ολόκληρο το εύρος της ελληνικής οικονομίας και κοινωνίας.
Ο κ. Στασινός υποστηρίζει ότι η έλλειψη ρύθμισης στερείται κοινής λογικής και απαξιώνει μικρές και μεγάλες περιουσίες. Ως παράδειγμα, χρησιμοποιεί κάποιον που αγόρασε ένα αγροτεμάχιο 5 στρεμμάτων σε χωριό στα Τζουμέρκα για να χτίσει εξοχικό σπίτι, αλλά και κάποιον που απέκτησε 10 στρέμματα εκτός σχεδίου στα Χανιά για ξενοδοχείο. «Ολα αυτά μέχρι τώρα μπορούσαν υπό όρους να αξιοποιηθούν. Μετά την απόφαση όχι μόνο αν δεν έχουν πρόσοψη αλλά ακόμη και αν έχουν ήδη αγοράσει ακριβά πρόσβαση σε αγροτικό ή δημοτικό δρόμο μέσω δουλείας, όπως εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτησίες στη χώρα μέχρι σήμερα, έχασαν. Μετά την απόφαση του ΣτΕ, δεν μπορεί κανείς να χτίσει αλλά να το χρησιμοποιήσει μόνο ως βοσκοτόπι ή κήπο», αναφέρει.
Το ΤΕΕ εκτιμά ότι η απόφαση του ΣτΕ, δεν αποτελεί έναν απλό περιορισμό, αλλά «ακυρώνει στην πράξη ολόκληρο τον χωροταξικό σχεδιασμό της χώρας. Διότι όλα τα ειδικά χωροταξικά και όλα τα περιφερειακά χωροταξικά σχέδια έχουν γίνει με τις παραδοχές που όλοι ξέραμε. Ακυρώνεται οποιαδήποτε αναπτυξιακή προοπτική».
