Της Νένας Μαλλιάρα
Δέσμη προτάσεων για την ανάσχεση των επιπτώσεων της κρίσης του κορονοϊού στα ακίνητα καταθέτουν, έπειτα από συνεννόηση με την κυβέρνηση, τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης ακινήτων. Οι αλλαγές που έχουν τεθεί στο τραπέζι αφορούν κυρίως την παροχή ισχυρών φορολογικών κινήτρων τόσο στον ΦΠΑ όσο και στη φορολόγηση των ενοικίων, αλλά και την είσπραξη του ΕΝΦΙΑ, σε συνδυασμό με πολεοδομικές διευκολύνσεις.
Οι προτάσεις έχουν ζητηθεί προκειμένου να κινηθεί το Δημόσιο με στόχο την ανάσχεση της εξαιρετικά προβληματικής κατάστασης στην αγορά ακινήτων, που επηρεάζει όλα τα επίπεδα της οικονομίας αλλά και τους τραπεζικούς ισολογισμούς, αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους αιμοδότες του ΑΕΠ της χώρας και “μαγνήτη” επενδύσεων. Στο πλαίσιο αυτό, έχουν καταρτιστεί προτάσεις που θα συζητηθούν στην κυβέρνηση, προκειμένου να δρομολογηθούν άμεσα για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων.
Το πρόβλημα, ειδικά στο τραπεζικό σύστημα, είναι κρίσιμο, διότι τα ακίνητα αποτελούν εμπράγματες εξασφαλίσεις δανείων, άρα η πορεία των τιμών τους επηρεάζει άμεσα την αξία των ανακτήσεων. Περαιτέρω, ως collateral στις τιτλοποιήσεις ή αυτοτελείς πωλήσεις πακέτων δανείων, τα ακίνητα διαμορφώνουν το ενδιαφέρον και τα τιμήματα αγοράς από τους επενδυτές.
Στο μέτρο αυτό, η πορεία των ακινήτων κρίνεται επίσης καθοριστική για τη δραστική μείωση των “κόκκινων” δανείων και τη λειτουργία του “Ηρακλή”. Εκτός των παραπάνω, οι τράπεζες διαθέτουν ήδη στοκ 20.000 -25.000 ακινήτων που έχουν δεσμευτεί στον SSM να μειώσουν σημαντικά.
Με τον κορονοϊό να καταφέρει πλήγμα στον τουρισμό, την Golden Visa και το Airbnb, ο “συναγερμός” σε κυβέρνηση, τράπεζες και διαχειριστές ακινήτων ήταν άμεσος και οι διεργασίες έντονες εν μέσω lockdown.
Όπως αναφέρει ο Δρ Γεώργιος Μούντης, επικεφαλής της Delfi Partners, μιας από τις μεγαλύτερες εταιρείες διαχείρισης χαρτοφυλακίων ακινήτων τραπεζών και θεσμικών επενδυτών στην ευρύτερη της Ελλάδας γεωγραφική περιοχή, ο κορονοϊός έχει “παγώσει” τα deals στα ακίνητα. “Ωστόσο, ο κλάδος των ακινήτων θα πρέπει να προετοιμάζεται από τώρα για την επόμενη μέρα και την άμεση επανεκκίνηση, καθώς έχει δείξει ότι αποτελεί διαχρονικά την πιο ασφαλή επενδυτική επιλογή και θα στηρίξει την ανάκαμψη της οικονομίας”.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες, ο σχεδιασμός αυτός στρέφεται καταρχήν σε αλλαγές στο φορολογικό καθεστώς, με στόχο την παροχή φορολογικών κινήτρων. Συγκεκριμένα:
– Μείωση του ΦΠΑ στο 13%, μέχρι το τέλος του 2022, για όλες τις οικοδομικές εργασίες, τα δομικά υλικά και τις υπηρεσίες μηχανικών και συμβούλων για την κατασκευή. Αυτό θα μειώσει αισθητά το κατασκευαστικό κόστος και θα δώσει σημαντική ώθηση σε όλους τους επενδυτές να “τρέξουν” παγωμένα projects ειδικά στον τομέα των συμβουλευτικών υπηρεσιών.
– Ελάφρυνση φόρου στο ενοίκιο που εισπράττει ο ιδιοκτήτης και υποχρεωτική καταβολή του από τον ενοικιαστή σε τραπεζικό λογαριασμό, για πάταξη της φοροδιαφυγής.
– Εισαγωγή έκπτωσης 25%, για δύο χρόνια, στην πληρωμή ΕΝΦΙΑ σε μία δόση.
– Φορολογικές ελαφρύνσεις για αναβάθμιση κτιρίων με ίδια κεφάλαια.
– Απαλλαγή του πόθεν έσχες για την πρώτη κατοικία.
– Χαμηλότερη φορολόγηση σε υπηρεσίες βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων και σημαντικά φορολογικά κίνητρα για ανακαινίσεις.
– Μέτρα απόκτησης επιπλέον ακίνητης περιουσίας, πέραν της πρώτης κατοικίας, για νεαρά ζευγάρια, μέσω μειωμένης καταβολής ΦΠΑ.
Τα προτεινόμενα φορολογικά κίνητρα συνοδεύονται και από πολεοδομικά. Ειδικότερα, προτείνεται:
– Να διαμορφωθεί ένα ολοκληρωμένο σχέδιο πολεοδομικής ανάπτυξης και παράλληλα να δοθούν κίνητρα για αλλαγές χρήσης σε κτίρια.
– Φορολογικά και πολεοδομικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες παλιών ή/και εγκαταλελειμμένων υποστατικών για την κατεδάφιση και ανέγερση νέων κτιρίων.
– Γρήγορη και έγκαιρη (νωρίτερα των τριών μηνών) έγκριση πολεοδομικής και οικοδομικής άδειας.
– Κατάργηση του ελάχιστου ωφέλιμου εμβαδού για οικιστικές ομάδες.
– Μείωση του απαιτούμενου αριθμού χώρων στάθμευσης για μεγάλες οικιστικές αναπτύξεις.
Για την προσέλκυση ξένων επενδύσεων κρίνονται απαραίτητες η επιτάχυνση των διαδικασιών αδειοδότησης, η μείωση της γραφειοκρατίας και η πλήρης αυτοματοποίηση (ηλεκτρονικά) των μεταβιβάσεων. Προτείνεται, επίσης, να δίνεται δικαίωμα στους επενδυτές και έμμεσης επένδυσης σε ακίνητα, δηλαδή με επένδυση του ενδιαφερομένου σε ΑΕΕΑΠ, η απλούστευση των διαδικασιών έναρξης δραστηριότητας επιχειρήσεων από εταιρείες εξωτερικού και η επίσπευση των διαδικασιών μεταβίβασης σε περίπτωση που η αγορά συνδέεται με ξένο αγοραστή (με τη δημιουργία ειδικού τμήματος ή την ανάθεση σε συγκεκριμένους λειτουργούς στο Κτηματολόγιο).
Αναφορικά με τις αιτήσεις για Golden Visa, προτείνεται να υποβάλλονται ηλεκτρονικά και να εξετάζονται με γρηγορότερους ρυθμούς, ίσως από τον ιδιωτικό τομέα με έλεγχο από το κράτος. Ζητούμενο είναι να υπάρχει αυστηρός έλεγχος, αλλά το πρόγραμμα να είναι πιο ελκυστικό και ευέλικτο.
Προτείνεται, επίσης, δημιουργία ηλεκτρονικής πλατφόρμας μέσω της οποίας θα καταχωρίζεται η αίτηση πώλησης-αγοράς ακινήτου, χωρίς να απαιτείται η παρουσία των φυσικών προσώπων / διευθυντών εταιρειών στα επαρχιακά Κτηματολόγια.
Το “πακέτο” των προτάσεων που θα υποβληθεί στην κυβέρνηση προβλέπει και άλλα μέτρα που θα βοηθήσουν τον τομέα των ακινήτων.
Αναφορικά με τον αναπτυξιακό νόμο και το ΕΣΠΑ, τονίζεται ότι οι προτάσεις θα πρέπει να εγκρίνονται με διαδικασίες fast track, ώστε τα έργα να ξεκινούν άμεσα. Προτεραιότητα θα πρέπει να έχουν οι προτάσεις που θα περιλαμβάνουν κτιριακά-κατασκευαστικά έργα. Ζητείται αύξηση του προϋπολογισμού του εν λόγω προγράμματος και άμεση καταβολή προκαταβολών, που θα “τρέξουν” περαιτέρω την υλοποίηση των έργων.
Σημαντική είναι η πρόταση για τις δανειοδοτήσεις των τραπεζών. Προτείνεται οι τράπεζες να χορηγούν, ανά δικαιούχο, δάνεια μέχρι 80% της αξίας τού υπό αγορά ακινήτου, με επιτόκιο κάτω του 2% και με εγγύηση Δημοσίου, χωρίς αυστηρά κριτήρια. Στην ίδια κατεύθυνση, προτείνεται η δημιουργία σχήματος, σε συνεργασία με την Τράπεζα της Ελλάδος, που να εγγυάται το ποσό του δανείου σε δανειολήπτες που πληρούν τα κριτήρια, ώστε με αυτόν τον τρόπο να μειωθούν σημαντικά τα επιτόκια.
Προτείνονται, επίσης, η αναβάθμιση του ψηφιακού Κτηματολογίου, η καταγραφή του πραγματικού αριθμού πωλήσεων/μεταβιβάσεων και τιμών ακινήτων, η σημαντική μείωση του κόστους συναλλαγών (συμβολαιογραφικά, φόρος μεταβίβασης) με στόχο να μειωθεί ο μέσος χρόνος διακράτησης του ακινήτου, βελτιώνοντας τη ρευστότητα της αγοράς, η άμεση επίλυση των προβλημάτων και περιορισμών που αντιμετωπίζουν τα μεγάλα αναπτυξιακά έργα και η καταβολή χορηγιών για περαιτέρω κατάρτιση μέσω προώθησης της πανεπιστημιακής εκπαίδευσης όλων των κλάδων που σχετίζονται με το real estate.
