Δόμηση «τριών ταχυτήτων» στις περιοχές εκτός σχεδίου πόλης δημιουργεί το νέο πολεοδομικό σχέδιο νόμου. Βασικό κριτήριο, από το οποίο θα εξαρτώνται και οι δυνατότητες του ιδιοκτήτη για να χτίσει ή όχι, είναι το αν υπάρχει κάποιας μορφής πολεοδομικός σχεδιασμός για την περιοχή όπου βρίσκεται το οικόπεδο. Η κατάργηση της δυνατότητας δόμησης σε οικόπεδο μικρότερο των τεσσάρων στρεμμάτων παραμένει, με κάποιες χρονικές διευκολύνσεις, ωστόσο το υπουργείο απέσυρε τις αρχικές προτάσεις του όχι μόνο για την κατηγοριοποίηση των οδών (από την οποία εξαρτάται και το αν μπορεί κάποιος να χτίσει) αλλά και για την αύξηση του ελάχιστου «προσώπου» ενός οικοπέδου στον δρόμο.
Οι ρυθμίσεις για τη δόμηση σε περιοχές εκτός σχεδίου, «κορμός» του πολεοδομικού πολυνομοσχεδίου που φέρνει το υπουργείο Περιβάλλοντος στη Βουλή, βρέθηκαν τους προηγούμενους μήνες στο επίκεντρο. Αιτία δεν είναι άλλη από τους περιορισμούς που το υπουργείο εισηγήθηκε, σε εφαρμογή της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας, που παγίως επαναλαμβάνει ότι, αντίθετα με ό,τι υποστηρίζουν οι εργολάβοι, προορισμός της υπαίθρου δεν είναι η οικιστική αξιοποίηση. Ωστόσο, όπως έχει φανεί τις προηγούμενες δεκαετίες, πρόκειται για ένα θέμα δύσκολο πολιτικά, που έχει κοστίσει σε όποιους πολιτικούς το τόλμησαν (βλ. άρθρο του Στέφανου Μάνου στην «Κ», 26.10.2020). Εν προκειμένω, πάντως, θα προχωρήσει ένα πολύ σημαντικό βήμα: η κατάργηση όλων των παρεκκλίσεων.
Οπως, λοιπόν, είχε προαναγγείλλει ο υπουργός Κωστής Χατζηδάκης στη συνέντευξή του στην «Κ» (18.10.2020), δύο χρόνια μετά την ψήφιση του νόμου, η δυνατότητα δόμησης σε οικόπεδα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων θα διακοπεί. Πρόκειται για οικόπεδα:
• Των 750 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 10 μ. και ελάχιστο βάθος 15 μ., που υφίστανται από το 1962.
• Των 1.200 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 20 μ. και ελάχιστο βάθος 35 μ., που υφίστανται από το 1964.
• Των 2 στρεμμάτων, με ελάχιστο «πρόσωπο» 25 μ. και ελάχιστο βάθος 40 μ., που υφίστανται από το 1977 (για όσα βρίσκονται εντός ζώνης πόλεων και οικισμών) ή το 1978 (για όσα έχουν πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό).
• Που «έχασαν» την ελάχιστη αρτιότητα σε κάποια περιοχή επειδή το κράτος απαλλοτρίωσε ένα τμήμα τους.
• Που δεν έχουν αρτιότητα, αλλά δόθηκαν σε αναδασμό, ως αντάλλαγμα άρτιου οικοπέδου.
Οπως προανήγγειλε ο κ. Χατζηδάκης, επειδή από πολλούς τεχνικούς φορείς επισημάνθηκε ότι η διετής προθεσμία δεν θα ήταν επαρκής, θα αρκεί ο ενδιαφερόμενος να υποβάλει αίτημα για έκδοση οικοδομικής άδειας. Πιο συγκεκριμένα, η ακριβής διατύπωση στο τελικό κείμενο είναι ότι το δικαίωμα διατηρείται «εάν υποβληθεί αίτηση για οικοδομική άδεια σε χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα δύο έτη, ακόμα κι αν αυτή δεν συνοδεύεται από το σύνολο των δικαιολογητικών που απαιτούνται, όπως βεβαιώσεις της δασικής ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας».
Μετά τη διετία, η δυνατότητα οικοδόμησης σε οικόπεδα κάτω των δύο στρεμμάτων θα καταργηθεί εντελώς (το έχει ζητήσει, άλλωστε, και το Συμβούλιο της Επικρατείας), ενώ η δυνατότητα δόμησης σε οικόπεδα μεγαλύτερα των δύο στρεμμάτων θα παραμείνει υπό κάποιες προϋποθέσεις (λ.χ. στις περιπτώσεις απομείωσης οικοπέδου λόγω απαλλοτρίωσης/ρυμοτόμησης ή εφόσον το τοπικό πολεοδομικό σχέδιο κρίνει ότι οφείλει να την επαναφέρει).
Γενικά, το πολεοδομικό νομοσχέδιο δημιουργεί τρεις «ταχύτητες» στις εκτός σχεδίου περιοχές:
• Η πρώτη αφορά τις περιοχές που δεν έχουν ακόμα κανενός είδους πολεοδομικό σχεδιασμό. Εκεί ο ιδιοκτήτης, εφόσον έχει την ελάχιστη αρτιότητα (τέσσερα στρέμματα) θα μπορεί να χτίσει 180 τ.μ. (από 200 τ.μ. σήμερα). Στις περιοχές αυτές, η έκδοση οικοδομικής άδειας θα επιβαρύνεται με ένα τέλος 5% που θα καταλήγει σε ειδικό λογαριασμό στο Πράσινο Ταμείο.
• Η δεύτερη αφορά τις περιοχές που δεν καλύπτονται, μεν, από πολεοδομικό σχέδιο, αλλά από κάποιας άλλης μορφής πολεοδομικό σχεδιασμό (λ.χ. ένα Προεδρικό Διάταγμα, μια ζώνη οικιστικού ελέγχου). Εκεί, η αρτιότητα μπορεί να είναι ευνοϊκότερη από την πρώτη κατηγορία (αν και σε πολλές περιπτώσεις είναι υψηλότερη, λ.χ. σε μεγάλο μέρος της Αττικής είναι τα 20 στρέμματα) και οι όροι δόμησης (συνελεστής, κάλυψη κ.λπ.) έως 10% υψηλότερα.
• Η τρίτη κατηγορία αφορά τις περιοχές στις οποίες υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός: είτε παλαιού τύπου (Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο -ΓΠΣ- ή Σχέδιο Χωρικής Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης – ΣΧΟΟΑΠ), είτε νέου τύπου (Τοπικό ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο). Στις περιοχές αυτές η ελάχιστη αρτιότητα στις εκτός σχεδίου περιοχές θα μπορεί να ξεκινά από τα 2 στρέμματα, εάν αυτό προκύψει ως ανάγκη από τη μελέτη της περιοχής (λ.χ. υπάρχει σημαντικός αριθμός μικροϊδιοκτησίας). Οι όροι δόμησης θα πρέπει (προφανώς) να είναι πολύ λιγότερο ευνοϊκοί από ό,τι θα ισχύει για τους οικισμούς. Ο ανώτατος συντελεστής δόμησης για κατοικία στην εκτός σχεδίου είναι 0,18, κάλυψη 10% και μέγιστος αριθμός ορόφων δύο.
Να σημειωθεί ότι από το τελικό κείμενο του πολεοδομικού σχεδίου νόμου αφαιρέθηκε το άρθρο με το οποίο αυξανόταν και το απαραίτητο ελάχιστο «πρόσωπο» σε δρόμο, καταργούνταν οι πιλοτές στην εκτός σχεδίου κ.ά. Σύμφωνα με το υπουργείο Περιβάλλοντος, οι ειδικότερες διατάξεις θα εξειδικευθούν με Προεδρικό Διάταγμα.
Τέλος, μια ενδιαφέρουσα προσθήκη είναι η ρύθμιση της οικοδόμησης σε ακατοίκητα νησιά. Οπως προβλέπεται, αυτή είναι δυνατή –εφόσον αυτό επιτρέπεται από την περιβαλλοντική νομοθεσία– εάν επιτραπεί από τον πολεοδομικό σχεδιασμό της περιοχής (κάτι που μπορεί να συμβεί και κατά περίπτωση, λ.χ. με ένα ειδικό χωρικό σχέδιο), με ελάχιστη αρτιότητα τα 20 στρέμματα.
