Η έρημος έδωσε στο Ντουμπάι μια εύκολη δικαιολογία για να συνεχίσει να χτίζει.
Εκτεινόμενες για χιλιόμετρα προς κάθε κατεύθυνση από τους ουρανοξύστες μέχρι την ακτή, κοινότητες με βίλες έχουν ξεπηδήσει σε όλο το αμμώδες εσωτερικό, φέρνοντας μαζί τους σχολεία, νοσοκομεία και εμπορικά κέντρα. Εκεί που κάποτε αμμόλοφοι έβλεπαν προς τον Περσικό Κόλπο, ένας αυτοκινητόδρομος οκτώ λωρίδων συνδέει τώρα τις νέες δομές με τις καθιερωμένες γειτονιές.
Όμως, μετά από πέντε χρόνια εκρηκτικής ανάπτυξης στο real estate του Ντουμπάι, η ηγεσία του εμιράτου τραβά μία κόκκινη γραμμή.
Οι εργασίες για ένα mega-αεροδρόμιο, σχεδιασμένο να είναι ένα από τα μεγαλύτερα στον κόσμο, μπήκαν στον πάγο. Και σε μία ακόμα πιο δραματική στροφή 180 μοιρών, ο κυβερνήτης του Ντουμπάι δημιούργησε μια επιτροπή, με επικεφαλής τον γιο του, για να εξισορροπήσει την προσφορά και τη ζήτηση στην αγορά ακινήτων και να εξασφαλίσει ότι οι δημόσιοι κατασκευαστές δεν απομακρύνουν ιδιώτες κατασκευαστές.
Ορισμένοι κατασκευαστές έχουν ήδη βάλει στον πάγο προγραμματισμένα έργα. Δύο από τους εγχώριους δισεκατομμυριούχους του Ντουμπάι ζητούν τώρα μια παύση στις νέες υποδομές. Ο Khalaf Al Habtoor, ο οποίος κάποτε πρόσθεσε 1.600 δωμάτια ξενοδοχείων στην πόλη μέσω ενός έργου, δήλωσε ότι η αγορά είναι κορεσμένη.
«Εάν αυτή η υπερπροσφορά συνεχιστεί, θα είναι καταστροφή», δήλωσε ο Hussain Sajwani, πρόεδρος της Damac Properties PJSC, σε συνέντευξή του. «Το τραπεζικό σύστημα θα επηρεαστεί και αυτό δεν μπορούμε να το ρισκάρουμε».
Blame Game
Μεγάλο μέρος της έκρηξης των ακινήτων είναι έργο της ίδιας της κυβέρνησης, καθώς ελέγχει μερικούς από τους μεγαλύτερους κατασκευαστές του εμιράτου. Οι κρατικές επιχειρήσεις που δημιουργήθηκαν για την επιτάχυνση των κατασκευών χρησιμοποίησαν φθηνή και συχνά δωρεάν γη για να ανταγωνιστούν για αγοραστές. Κάποιοι πλήρωσαν εκ των προτέρων χωρίς να περιμένουν να ολοκληρωθούν τα σπίτια, καταθέτοντας μόνο το 5% της αξίας.
Και οι υπερβολικά αισιόδοξες προβλέψεις για την ανάπτυξη του πληθυσμού του Ντουμπάι, που αποτελείται κυρίως από αλλοδαπούς, τροφοδότησαν την οικοδομική έκρηξη.
«Οι κατασκευαστές θα επωφεληθούν από τη μείωση της προσφοράς επειδή αυτό θα αυξήσει τις τιμές μακροπρόθεσμα», δήλωσε ο Craig Plumb, επικεφαλής έρευνας της Μέσης Ανατολής στη μεσιτική JLL. «Μέχρι τώρα έχουν επιλέξει το βραχυπρόθεσμο συμφέρον διατηρώντας τις ταμειακές τους ροές, ακόμη και με το κόστος των χαμηλότερων τιμών».
Ένα βουνό 23 δισ. δολαρίων
Αναστατωμένες από τη χρόνια υπερπροσφορά, οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν κατά περίπου 30% την τελευταία πενταετία. Με τις τράπεζες να απειλούνται από την πτώση των τιμών των κατοικιών και τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, η Fitch Ratings εκτιμά ότι ένα σημαντικό τμήμα των 23 δισ. δολαρίων σε δάνεια που έχουν καταβληθεί στις κυβερνητικές εταιρείες του Ντουμπάι και λήγουν στα τέλη του 2021 ενδέχεται να χρειαστεί αναδιάρθρωση.
Τον περασμένο μήνα, η κεντρική τράπεζα των Ηνωμένων Αραβικών Εμιράτων πρότεινε μέτρα για την αποστασιοποίηση των τραπεζών από αυτό που αποκαλεί υπερβολική έκθεση στα ακίνητα. Την Κυριακή, ο διοικητής της δήλωσε στους δημοσιογράφους ότι πρέπει να ελέγχεται η προσφορά ακινήτων.
Προς το παρόν, το Ντουμπάι βασίζεται στην έκθεση World Expo του επόμενου έτους για να ενισχύσει την οικονομία του. Ωστόσο, είναι λιγότερο σαφές το πώς θα χρησιμοποιηθεί η νέα υποδομή μετά το τέλος της εξάμηνης έκθεσης.
Περισσότερα από 30.000 σπίτια θα ολοκληρωθούν μόνο φέτος, περίπου διπλάσια από την ετήσια ζήτηση, σύμφωνα με την JLL. Εν τω μεταξύ, το λιανεμπόριο και ο τουρισμός – εξίσου ζωτικά για την ψυχή της οικονομίας του Ντουμπάι – περνούν τις δικές τους δυσκολίες.
«Οικονομικό ταξίδι»
«Τα σχέδια για real estate πρέπει να ελέγξουν το ρυθμό τους, ώστε να φέρουν προστιθέμενη αξία για την εθνική οικονομία, να μη γίνουν βαρίδι και πηγή ανισορροπίας για την οικονομική μας διαδρομή», ανέφερε ο κυβερνήτης του Ντουμπάι, σεΐχης Mohammed Bin Rashid Al Maktoum, σε ανοικτή επιστολή του τον Σεπτέμβριο.
Το ερώτημα είναι αν η μετάβαση στην όπισθεν είναι η σωστή λύση. Οι πωλήσεις γης παραμένουν σημαντική πηγή κρατικών εσόδων. Και εκτός από το να πρέπει να ελιχθούν ανάμεσα στα ανταγωνιστικά συμφέροντα μεταξύ των μεγαλύτερων κατασκευαστών της πόλης, οι αρχές διακινδυνεύουν να ενοχλήσουν επιχειρήσεις που δεν έχουν συνηθίσει τις παρεμβάσεις.
Ακόμα και τώρα που το σώμα σχεδιασμού για τα ακίνητα πραγματοποίησε πρόσφατα την πρώτη του συνάντηση με στελέχη ακινήτων και αξιωματούχους του Τμήματος Γης, οι αμφιβολίες αυξάνονται ολοένα για την ικανότητά του να περιορίσει την προσφορά.
«Ένα όριο μπορεί να τεθεί μέσω αυστηρότερων κανόνων για την ανάπτυξη ως προϋπόθεση για την έκδοση αδειών, αλλά οι άμεσες παρεμβάσεις στέλνουν το λάθος μήνυμα στους επενδυτές», δήλωσε ο Ali Taqi, επικεφαλής μετοχών της Rasmala Investment Bank στο Ντουμπάι.
Η σκληρότερη αλήθεια είναι ότι μια λύση για το Ντουμπάι μπορεί να είναι να κοιτάξει πέρα από την ακίνητη περιουσία για να διορθώσει αυτό που πραγματικά πλήττει την οικονομία του. Άλλοτε ένα μικρό ψαροχώρι που μεταμορφώθηκε σε μια παγκόσμια μητρόπολη μέσα σε λίγες μόνο γενιές, το εμιράτο μπορεί να προτιμήσει μία αλλαγή ταυτότητας από πολλά χρόνια περισσότερων προβλημάτων.
Οι υπεύθυνοι για τη χάραξη πολιτικής έχουν ήδη εφαρμόσει μεταρρυθμίσεις στους νόμους περί κατοικίας για την προσέλκυση ειδικευμένων εργαζομένων και μείωσαν ορισμένα τέλη για να μειωθεί το κόστος για τις επιχειρήσεις. Οι χαμηλότερες τιμές ακινήτων θα μπορούσαν επίσης να βοηθήσουν στην ανταγωνιστικότητα του Ντουμπάι, μιας από τις πιο ακριβές πόλεις για εκπατρισμένους.
«Ακόμα κι αν επιβραδύνουν τις κατασκευές, υπάρχει ένα πλεόνασμα κενών διαμερισμάτων και κτιρίων», δήλωσε ο Garbis Iradian, επικεφαλής οικονομολόγος για τη Μέση Ανατολή και τη Βόρεια Αφρική στο Ινστιτούτο Διεθνών Οικονομικών με έδρα την Ουάσινγκτον. «Πρέπει να βρουν νέες δυνάμεις ανάπτυξης, όπως η καινοτομία, η τεχνολογία, η βελτίωση του ανθρώπινου κεφαλαίου και η προσέλκυση πιο εξειδικευμένων μεταναστών για να αναπτύξουν την ελαφριά μεταποίηση».
