Ύστερα από δέκα χρόνια ύφεσης φαίνεται πως έφτασε η ώρα της άνθησης για την κτηματαγορά, που παίρνει τα πάνω της σε όλους τους τομείς. Το εγχώριο real estate γίνεται πόλος έλξης για funds, AEEAΠ, ιδιώτες επενδυτές και διεθνείς κολοσσούς, ενώ ακίνητα όλων των ειδών μετατρέπονται σε ευκαιρία γιαΈλληνες και ξένους επενδυτές.
Της Μαρίας Σμιλίδου
maria.smilidou@gmail.com
Η τουριστική φρενίτιδα που επικρατεί παγκοσμίως με τη χώρα μας, η έξαρση με τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb αλλά και οι χαμηλές τιμές των ακινήτων ως αποτέλεσμα της μακροχρόνιας ύφεσης, σε συνδυασμό με τη σπουδή των τραπεζών να βρουν πωλητές για τα περιουσιακά στοιχεία (assets) χρεοκοπημένων επιχειρήσεων, συνθέτουν ένα ιδανικό πλαίσιο για την αγορά, στην οποία πέφτει ζεστό χρήμα με το τσουβάλι, γι’ αυτό, άλλωστε, και πολλοί τη χαρακτηρίζουν «ελληνικό Ελ Ντοράντο».
Ζεστό χρήμα
Σύμφωνα με πληροφορίες, οι επενδύσεις κατά το α΄ εξάμηνο του 2019 αγγίζουν το μισό δισεκατομμύριο, ενώ υπάρχει διάχυτη η εκτίμηση ότι το σύνολο των επενδύσεων ως το τέλος του έτους θα σπάσει το φράγμα του 1 δισ. ευρώ.
Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, στους τρεις πρώτους μήνες του 2019 η εισροή κεφαλαίων για αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές κατέγραψε θεαματική αύξηση κατά 130% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, ενώ κατά τη διάρκεια του 2018 η αύξηση ήταν της τάξης του 172,1% σε σχέση με το 2017.
Ξενοδοχεία, malls, πολυτελείς βίλες, καταστήματα, επαγγελματικά κτίρια, διαμερίσματα και αποθήκες συμμετέχουν σε έναν ιδιότυπο οργασμό εξαγορών, αγοραπωλησιών και πλειστηριασμών.
Οι δε αγοραπωλησίες με όχημα τη χρυσή βίζα έχουν αναστήσει σε σημαντικό βαθμό την αγορά ακινήτων, έχοντας δώσει ανοδική ώθηση στις τιμές των ακινήτων, που είχαν καταβαραθρωθεί στα χρόνια της κρίσης. Μεσιτικά γραφεία και εξειδικευμένες εταιρείες αναλαμβάνουν από τα εισιτήρια μεταφοράς των Κινέζων αγοραστών έως την ανακατασκευή των παλαιών διαμερισμάτων με στόχο είτε την εκμίσθωσή τους μέσω Airbnb είτε τη μακροχρόνια μίσθωση.
Έτσι, τα τελευταία τρία χρόνια παλιά ακίνητα σε πολυκατοικίες-ερείπια εξελίχθηκαν σε πόλο έλξης για τους Κινέζους επενδυτές, οι οποίοι, πάντως, το τελευταίο διάστημα έχουν επεκτείνει το ενδιαφέρον τους στο παραλιακό μέτωπο, από τη Νέα Σμύρνη και το Φάληρο ως τη Βούλα και τη Βουλιαγμένη.
Απόρροια της υψηλής ζήτησης κυρίως στα διαμερίσματα είναι η αύξηση που καταγράφεται στις τιμές των ακινήτων που αποτελούν μαγνήτη για τους «επενδυτές τουρισμού» με στόχο το Airbnb.
Μάλιστα, σε έκθεσή της η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι «ο τομέας των βραχυχρόνιων μισθώσεων κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας και σε περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος σε όλη τη χώρα εξακολουθεί να ενισχύει τον επενδυτικό χαρακτήρα της αγοράς οικιστικών ακινήτων.
Οι αυξημένες πράξεις αγοραπωλησιών οικιστικών ακινήτων σε συγκεκριμένες θέσεις έχουν δώσει ώθηση σε τοπικές αγορές και έχουν οδηγήσει σε διακριτή αναδιαμόρφωση του χάρτη των τιμών στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας και σε άλλα αστικά κέντρα και περιοχές που προσελκύουν τουρισμό».
Τιμές στην ανιούσα
Με βάση τα δεδομένα που διατηρεί το κτηματομεσιτικό δίκτυο RE/MAX σε ολόκληρη τη χώρα προκύπτει ότι ο πανελλαδικός σταθμισμένος δείκτης τιμών των κατοικιών αυξήθηκε το 2018 σε σχέση με το προηγούμενο έτος κατά 7,3%. Σε εθνικό επίπεδο οι τιμές των μεταχειρισμένων ακινήτων αυξήθηκαν σταθμισμένα κατά μέσο όρο 8,9%, ενώ των νέων ακινήτων κατά 6,9%.
Όσον αφορά στο τρέχον έτος, σύμφωνα με τα στοιχεία που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων το α΄ τρίμηνο στο σύνολο της χώρας ήταν αυξημένες κατά 4% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018.
Ειδικότερα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων στην Αθήνα ενισχύθηκαν σημαντικά λόγω του έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος, ιδίως στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων κατοικιών, και κατέγραψαν αύξηση 5,8% το α΄ τρίμηνο του 2019 και 2,5% για το σύνολο του 2018. Στην περιοχή της Θεσσαλονίκης οι αντίστοιχες αυξήσεις ήταν 3,9% και 1%.
Είναι γεγονός ότι εν μέσω κρίσης το φαινόμενο Airbnb ενίσχυσε τις τοπικές οικονομίες, τονώθηκε η απασχόληση στον τομέα των ανακατασκευών, ενώ οι ιδιοκτήτες των περιζήτητων περιοχών κερδίζουν ετησίως ένα αξιοσέβαστο έξτρα εισόδημα.
Μέτρον άριστον όμως, το οποίο, απ’ ό,τι φαίνεται, χάθηκε σε συγκεκριμένες γειτονιές της Αθήνας, όπως το Κουκάκι, η Πλάκα, το Μετς, το Παγκράτι η Νέα Σμύρνη κ.ά., όπου οι μόνιμοι κάτοικοι δεν βρίσκουν διαθέσιμο διαμέρισμα για μακροχρόνια ενοικίαση ούτε για δείγμα.
Οι Κινέζοι, οι οποίοι είναι οι απόλυτοι πρωταγωνιστές όσον αφορά στη χρήση του προγράμματος της χρυσής βίζας, επιλέγουν ακίνητα κυρίως σε περιοχές του ιστορικού τριγώνου της πρωτεύουσας και του νότιου τομέα της Αττικής. Φάληρο, Νέα Σμύρνη, Άλιμος και όλο το νότιο μέτωπο ως τη Βουλιαγμένη είναι ισχυρός πόλος έλξης για τους Ασιάτες.
Σημαντικό ενδιαφέρον στα ακίνητα επιδεικνύουν όμως και οι Ισραηλινοί, οι οποίοι, ωστόσο, επιλέγουν περιοχές του κέντρου, όπως Κυψέλη, Γκύζη και Πατήσια, με στόχο την ανακαίνιση και την άμεση εκμετάλλευση των ακινήτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Τα ισραηλινά κεφάλαια είναι τα μεγαλύτερα σε όγκο που έχουν εισρεύσει στην αγορά, καθώς έχουν ήδη γίνει σημαντικές επενδύσεις από ισραηλινά funds σε ξενοδοχειακές μονάδες και boutique hotels. Αξίζει να αναφερθεί ότι Σύροι και Λιβανέζοι επιλέγουν τον Πειραιά, επιφανείς Τούρκοι τα νότια προάστια και οι Αραβες τις κατοικίες στην παραθαλάσσια ζώνη.
Στο επίκεντρο τα εμπορικά κέντρα
«Πωλητήριο» μπαίνει σε τρία ακόμη ακίνητα-φιλέτα μέσω των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Πρόκειται για το Mall Athens Heart στη λεωφόρο Πειραιώς, τα Village Cinemas στην περιοχή του Ρέντη αλλά και τα Village στην περιοχή του Δέλτα Φαλήρου – ουσιαστικά μιλάμε για το ψυχαγωγικό κέντρο «South Polis». Με την κατάρρευση της αυτοκρατορίας του Μπάμπη Βωβού, το ακίνητο πέρασε στα χέρια της Alpha Bank.
Η αξιοποίηση του Φαληρικού Ορμου και η ανάδειξη της λεγόμενης αθηναϊκής Ριβιέρας είναι η ιδανική συγκυρία για να θέσει προς πώληση η τράπεζα το ακίνητο και, σύμφωνα με πληροφορίες, η τιμή θα κινηθεί περί τα 25 εκατ. ευρώ μόνο για τον πολυκινηματογράφο. Είναι δε ανοιχτό το ενδεχόμενο να τεθούν προς πώληση κι άλλα ακίνητα μικρότερης αξίας, με το συνολικό τίμημα να ανεβαίνει στα 40 εκατ. από την τράπεζα.
Αντίστοιχη τύχη έχει και ο έτερος πολυχώρος και κινηματογράφος Village Shopping & More στου Ρέντη, καθώς το fund Pradera αποχωρεί από την ελληνική αγορά και ψάχνει αγοραστές τόσο για την επένδυση στου Ρέντη όσο και για ένα ακόμη εμπορικό πάρκο στη Θεσσαλονίκη.
Tο Athens Heart, το mall της Pasal Development, βρίσκεται εδώ και καιρό στο στόχαστρο. Όσον αφορά στην εξαγορά του, οι συζητήσεις μεταξύ του Σωτήρη Θεοδωρίδη (SATO & Pasal Development) και της Hines κρατούν πολλούς μήνες, ωστόσο το ενδιαφέρον του αμερικανικού fund παραμένει ενεργό για το mall στην περιοχή του Ταύρου και ενημερωμένες πηγές αναφέρουν ότι δεν αποκλείεται ως το τέλος του έτους να έχει ξεκαθαρίσει η υπόθεση.
Ο χάρτης της Θεσσαλονίκης
Την τελευταία διετία στη Βόρεια Ελλάδα αυξάνεται με σημαντικούς ρυθμούς η ζήτηση ακινήτων από ξένους αγοραστές προερχόμενους κυρίως από το Ισραήλ και την Τουρκία.
«Επενδυτές που είχαν ακίνητα στο Ισραήλ και την Κωνσταντινούπολη πουλάνε τα ακίνητά τους, κρίνοντας ότι οι τιμές εκεί πλέον έχουν πιάσει “ταβάνι”, και στρέφονται στην ελληνική κτηματαγορά, στην οποία διακρίνουν πολλές ευκαιρίες», υποστηρίζουν στελέχη της κτηματαγοράς στη Βόρεια Ελλάδα.
Τούρκοι επενδυτές στρέφονται στην κτηματαγορά της συμπρωτεύουσας, αναζητώντας ένα πιο σταθερό και ασφαλές περιβάλλον για τους ίδιους και τις οικογένειές τους. Με κίνητρο τη χρυσή βίζα, ενδιαφέρονται για ακίνητα της τάξης των 250.000 ευρώ στις καλές περιοχές της πόλης, όπως το Πανόραμα, η Νέα Κρήνη και η Καλαμαριά.
Αντιθέτως, οι Ισραηλινοί βλέπουν την οικία ως προϊόν επένδυσης και όχι ως κάτι στατικό προς ιδία χρήση. Παραμένουν σταθερά προσηλωμένοι στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης και επενδύουν αποκλειστικά με επιχειρηματικούς σκοπούς.
Πρόκειται για τη μεσαία τάξη των Ισραηλινών αλλά και για κάποια επενδυτικά κεφάλαια που στοχεύουν στην εκμετάλλευση των ακινήτων μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb.
Μεσίτης που συναναστρέφεται Εβραίους επενδυτές εξηγεί ότι πρόκειται για πολίτες του κόσμου που επενδύουν ταυτοχρόνως σε ακίνητα για χρήση μέσω Airbnb στη Βαρκελώνη, στο Λονδίνο, στην Αθήνα και στη Νέα Υόρκη και όσο οι επενδύσεις τούς αποφέρουν ρευστότητα τόσο περισσότερο αυξάνουν τα επιχειρηματικά ανοίγματά τους.
«Χρυσές» ευκαιρίες βλέπει ο διεθνής Τύπος
Είναι πολλά τα δημοσιεύματα του ξένου Τύπου που κάνουν εκτενείς αναλύσεις για τις ευκαιρίες που παρουσιάζει η χώρα μας. Συχνές είναι οι αναφορές στον ισραηλινό και τον κινεζικό Τύπο, όπως και σε πολλές ευρωπαϊκές εφημερίδες.
Πιο πρόσφατο είναι το παράδειγμα της γαλλικής «Le Figaro» με το άρθρο «Ελλάδα: Ελ Ντοράντο δεύτερων κατοικιών». «Σε δέκα χρόνια», σημειώνεται, «οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν 46% στην Ελλάδα, αλλά στο εξής υπάρχει η τάση να σταθεροποιηθούν.
Ύστερα από δέκα χρόνια αυστηρής λιτότητας η χώρα αρχίζει να αναπνέει πάλι με βελτίωση των οικονομικών δεικτών της, γεγονός που συνείσφερε στη σταθεροποίηση τα δύο τελευταία χρόνια των τιμών των ακινήτων». Παρατίθενται δε δηλώσεις κτηματομεσιτών, που, ωστόσο, αναφέρουν ότι η κτηματαγορά βρίσκεται ακόμα μακριά από το προ κρίσης επίπεδο.
«Η χώρα όμως παρέχει χρυσές ευκαιρίες στον τομέα των εξοχικών κατοικιών. Οι συνθήκες επένδυσης στον τομέα αυτό είναι σήμερα ιδανικές», αναφέρει η Ναταλία Λεονταράκη του γερμανικού δικτύου κτηματομεσιτικών γραφείων Engel & Völkers.
«Με 150.000 ευρώ μπορεί κάποιος να αγοράσει διαμέρισμα 100 τ.μ. στην Ομόνοια ή στα Εξάρχεια ή 50 τ.μ. στην Πλάκα ή στο Κολωνάκι Στα νησιά θα πρέπει να αποφεύγονται η Μύκονος ή η Σαντορίνη, αλλά υπάρχουν πολλές καλές προσφορές στα Δωδεκάνησα ή στη Ρόδο», γράφει η γαλλική εφημερίδα, τονίζοντας, πάντως, ότι «οι αγορές θα πρέπει να συνοδεύονται απαραίτητα με τη βοήθεια δικηγόρου για να αποφεύγονται διάφοροι κίνδυνοι».
Δημοσιεύτηκε στο φύλλο 115 της «Νέας Σελίδας» την Κυριακή 18 Αυγούστου 2019.
