Του Λεωνίδα Στεργίου
Με βασικό μήνυμα “στεγαστικό δάνειο αντί για ενοίκιο” στις νέες καμπάνιες, οι τράπεζες αξιοποιούν μια ευνοϊκή συγκυρία που αφήνει όλες τις πλευρές ικανοποιημένες. Σε αυτό το μοτίβο κινούνται οι νέες καμπάνιες από Alpha Bank, Eurobank, Πειραιώς και σύντομα αναμένεται της Εθνικής Τράπεζας. Έτσι, ικανοποιείται μια ζήτηση για αγορά κατοικιών, αυξάνουν τα κέρδη από το επιτοκιακό περιθώριο, μειώνουν τον κίνδυνο λόγω των εξασφαλίσεων (ακίνητα) και διατηρούν τις ανοδικές τάσεις στην κτηματαγορά, όπου επενδύουν και οι ίδιες.
Η κρίση της περασμένης δεκαετίας ανέστειλε την κατασκευαστική και οικοδομική δραστηριότητα, με ένα πλεονάζον απόθεμα ακινήτων, που οδήγησε τις τιμές σε πτώση κατά 40% μέχρι τα τέλη του 2017. Το χαμηλό επίπεδο τιμών, σε συνδυασμό με τη σταδιακή σταθεροποίηση της οικονομίας, αναζωπύρωσε τη ζήτηση, η οποία μέχρι σήμερα έχει καλύψει σχεδόν τις μισές απώλειες, αφού οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 20%. Από την περίοδο της κρίσης, η πτώση των εισοδημάτων, η αβεβαιότητα και το αδιάθετο απόθεμα ακόμα και νέων κατοικιών προκάλεσαν στροφή και άνοδο στις τιμές των ενοικίων. Η σταδιακή σταθεροποίηση της οικονομίας και η άνοδος των ενοικίων προκάλεσαν από το 2018 μια νέα τάση, η οποία εκδηλώθηκε αρχικά με μικρή ζήτηση για αγορές ακινήτων τόσο νέων (μέχρι 5ετίας) όσο και παλαιότερων (άνω της 5ετίας). Η ζήτηση αυτή συνοδεύτηκε με μικρές εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων περίπου 200-250 εκατ. ευρώ τον χρόνο. Καθώς μεγάλωνε η ζήτηση για αγορές κατοικιών, απορροφώντας την προσφορά χωρίς ιδιαίτερη νέα κατασκευαστική δραστηριότητα, οι τιμές των ενοικίων συνέχιζαν να αυξάνονται. Φτάνουμε στο 2019, οπότε η προτίμηση απόκτησης κατοικίας σε σχέση με το ενοίκιο γίνεται πλέον η κεντρική τάση. Οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ξεπερνούν τα 350 εκατ. ευρώ, με τη ζήτηση πλέον να αποκτά ετήσιους ρυθμούς 30%-40%. Το 2020 εκταμιεύθηκαν στεγαστικά δάνεια 600 εκατ. ευρώ, ενώ το 2021 αναμένεται να κλείσει με νέες εκταμιεύσεις 800 εκατ. ευρώ και το 2022 με 1,25 δισ. ευρώ.
Real estate
Η τάση αυτή αποτυπώνεται και με τις επενδύσεις στην αγορά κατοικιών και την ευρύτερη κτηματαγορά. Μόνο κατά το πανδημικό έτος 2020 και μέχρι το πρώτο εξάμηνο του 2021 οι επενδύσεις στην αγορά κατοικίας ανήλθαν σε 600 εκατ. ευρώ, ενώ επιπλέον 1 δισ. ευρώ εισέρευσαν ως άμεσες ξένες επενδύσεις στο ελληνικό real estate συνολικότερα. Δηλαδή, εντός 18 μηνών οι εισροές επενδύσεων έφτασαν τα 1,6 δισ. ευρώ, με τις τιμές να αυξάνονται με ρυθμούς 4%-5% τον χρόνο. Πρόκειται για έναν ρυθμό που, σύμφωνα με τις μελέτες των τραπεζών, πρόκειται να διατηρηθεί τα επόμενα χρόνια, τουλάχιστον μέχρι το 2027-2030, οπότε οι εμπορικές αξίες θα φτάσουν το επίπεδο της λεγόμενης “δίκαιης αποτίμησης”. Δηλαδή τα μοντέλα των τραπεζών βλέπουν ότι οι τρέχουσες εμπορικές τιμές και μέχρι το 2027 θα παραμένουν σε χαμηλότερα επίπεδα από το λεγόμενο “fair value”.
Νέες κατασκευές, πλειστηριασμοί
Ωστόσο, από το 2023 πιστεύουν ότι θα υπάρξουν πιέσεις στις τιμές από νέα κατασκευαστική δραστηριότητα και από τους πλειστηριασμούς. Όμως οι πιέσεις αυτές θα αντισταθμιστούν από τον μεγαλύτερο ρυθμό ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας και την άνοδο του διαθέσιμου εισοδήματος. Ακόμα, περιμένουν μεγάλες εισροές επενδυτικών κεφαλαίων, λόγω Ταμείου Ανάκαμψης, αλλά και λόγω αναβάθμισης της ελληνικής οικονομίας σε επενδύσιμη βαθμίδα.
Η σταθεροποίηση και η άνοδος των τιμών στην αγορά ακινήτων ευνοεί τις τράπεζες με δύο τρόπους. Από τη μία πλευρά μειώνεται το κόστος κινδύνου από τις εξασφαλίσεις δανείων (στεγαστικά και επιχειρηματικά). Οι αποτιμήσεις των ακινήτων αυξάνονται και παράλληλα οι εξασφαλίσεις αυτές γίνονται ευκολότερα ρευστοποιήσιμες (ή αξιοποιήσιμες με άλλους τρόπους, όπως ενοικίαση ή δημιουργία χαρτοφυλακίων ακινήτων). Από την άλλη πλευρά, αυξάνονται οι αποδόσεις από τις δικές τους επενδύσεις στο real estate κυρίως μέσω επενδυτικών-εμπορικών ακινήτων.
Επενδυτικά χαρτοφυλάκια
Η αξιοποίηση 6.000 επενδυτικών ακινήτων ύψους 2,5 δισ. ευρώ από τη Eurobank, η νέα στρατηγική συμμαχία της Alpha Bank μέσω του σχήματος Skyline και του Project Terra της Τράπεζας Πειραιώς είναι ενδεικτικές. Οι επενδύσεις από τα ακίνητα της Eurobank έφεραν 18 εκατ. ευρώ στο πρώτο εξάμηνο από τα 103 εκατ. ευρώ κερδών από τις εγχώριες δραστηριότητες της τράπεζας, ενώ τα ενοίκια σε ετησιοποιημένη βάση εκτιμώνται σε 89 εκατ. Από το Skyline η Alpha Bank προβλέπει άμεσα κεφαλαιακά κέρδη 0,4 δισ. ευρώ και ενίσχυση της κερδοφορίας από τη συμμετοχή στην κοινοπραξία που θα δημιουργηθεί με ξένο επενδυτή. Στο νέο σχήμα που θα δημιουργηθεί με την είσοδο επενδυτή στην Alpha Αστικά Ακίνητα η Alpha Bank θα εισφέρει επιπλέον ακίνητα αξίας 0,5 δισ. ευρώ και θα διατηρήσει μειοψηφικό πακέτο. Το αποτέλεσμα του ντιλ αναμένεται στο πρώτο εξάμηνο του 2022 και θα δημιουργήσει μια επενδυτική πλατφόρμα που θα εστιάζει σε εμπορικά ακίνητα, γραφεία και χώρους logistics. Το σχέδιο της Πειραιώς με την κωδική ονομασία “Terra” βρίσκεται σε αρχικό στάδιο και περιλαμβάνει την αξιοποίηση χαρτοφυλακίου ακινήτων που έχουν περιέλθει στην ιδιοκτησία της από αγορές, πλειστηριασμούς, ιδιόχρηση και αλλαγή χρήσης κ.λπ., συνολικής αξίας 3 δισ. ευρώ. Σε πρώτη φάση πρόκειται να αξιοποιηθεί ένα μέρος του χαρτοφυλακίου ακινήτων της, το οποίο αποτιμάται γύρω στο 1 δισ. ευρώ.
Το προφίλ των νέων δανειοληπτών
Σε ό,τι αφορά τον σχεδιασμό των προγραμμάτων, καταρχήν λαμβάνεται υπόψη ο μέσος όρος ηλικίας, που είναι αρκετά μικρότερος σε σχέση με εκείνον προηγούμενων δεκαετιών, αλλά και το συντηρητικότερο προφίλ. Πάνω από τους μισούς δανειολήπτες για απόκτηση κατοικίας ανήκουν στην ηλικιακή ομάδα 25-44 ετών, με το τμήμα 25-35 ετών να αποτελεί σχεδόν το 15%-20%.
Το ποσοστό χρηματοδότησης κυμαίνεται γύρω στο 60% με 65%, απέχοντας αρκετά από τα ποσοστά του 100% ή 120% άλλων δεκαετιών.
Το μέσο ποσό εκταμίευσης κυμαίνεται γύρω στα 80.000 με 100.000 ευρώ, ενώ η αξία του ακινήτου γύρω στα 160.000 με 190.000 ευρώ. Τα μέσα τετραγωνικά μέτρα διαμορφώνονται λίγο πιο κάτω από τα 100. Η μέση διάρκεια δανείου είναι μικρότερη των 15 ετών.
Προτιμούν επιτόκια σταθερού επιτοκίου για όλη τη διάρκεια ή προγράμματα που δίνουν τη δυνατότητα εκκίνησης με κυμαινόμενο και στη συνέχεια αλλαγή σε σταθερό χωρίς κόστος.
Η νέα γενιά δανειοληπτών στα στεγαστικά είναι πιο συνεπής στις υποχρεώσεις και προτιμούν την αποπληρωμή μέρους ή όλου του χρέους με την πρώτη ευκαιρία. Το ποσοστό εγκρίσεων φτάνει το 80%.
