Δυναμική ανάπτυξη παρουσιάζει ο κλάδος logistics, o οποίος έχει στραφεί επενδυτικά στην αγορά του real estate (αποθηκών και βιομηχανικών κτηρίων), καθώς καταγράφει υψηλές αποδόσεις, μεταξύ 7% – 7,5 % για καλά ποιοτικά ακίνητα.
Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Βρετανία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται λίγο υψηλότερα του 3%. Η υψηλή απόδοση σε σχέση τόσο με άλλους κλάδους του real estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) αναμένεται να οδηγήσει θεσμικούς και μη επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics στο άμεσο μέλλον σημειώνει σε έρευνά της η εταιρεία εκτιμήσεων, Geoaxis.
Για παράδειγμα σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης, μεταξύ 7,0 – 7,5 % για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις.
Το απόθεμα των αποθηκών στην Αττική το επόμενο 16μηνο θα είναι μεγαλύτερο κατά 180.000 τ.μ. και στα τέλη του 2024 θα προστεθούν περίπου 250.000 τ.μ.
«Η ζήτηση χώρων από τους χρήστες αποθηκών και βιομηχανικών κτηρίων στην Ευρώπη κατά τη διάρκεια του πρώτου μισού του 2021 ήταν κατά 60% υψηλότερη του μέσου για την ίδια περίοδο σε βάθος δεκαετίας Η Ελλάδα απολαμβάνει βασικά πλεονεκτήματα που δύναται να την καταστήσουν σημαντικό κόμβο στις μεταφορές και παγκόσμιο διαμετακομιστικό κέντρο» σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ξυλά, σύμφωνα με τον ceo της, Geoaxis.
Εντός της διετίας 2020-2021 έγιναν σημαντικές συμφωνίες μίσθωσης, στην Αττική.
Σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την μίσθωση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν οι κατασκευές. Εκτιμάται ότι αρχές του 2022, μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μίσθωμα ακόμα και μεγαλύτερο των 5 euro/τ.μ./μήνα.
Πώς κινούνται οι τιμές ενοικίασης
Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδο και Καλοχώρι.
Στην Αττική όπου βρίσκεται περίπου το 60%-70% του συνόλου των επιφανειών, η γεωγραφική κατανομή έχει ως εξής:
Τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2021, με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis, μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή , η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 4,05 €/τμ/μήνα, έπονται τα Μεσόγεια Αττικής με 3,79 €/ τμ/μήνα, και ακολουθεί η Ελευσίνα με 3,09 €/τμ/μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 2,70 €/τμ/μήνα, τα Οινόφυτα με 2,49 €/τμ/μήνα και τέλος το Καλοχώρι με 2,34 €/τμ/μήνα.
Μισθώσεις πάνω από 4,0 ευρώ/τμ/μήνα αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 5.250τμ, δεύτερα σε σειρά είναι τα Οινόφυτα με 5.210τμ και τρίτα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4.344τμ. Τις μικρότερες επιφάνειες εμφανίζουν η Ελευσίνα με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 4.247τμ, το Καλοχώρι με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 3.660τμ και τέλος η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 3.500τμ.
Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν τα Μεσόγεια Αττικής με επιφάνεια 3.565 τ.μ., η Ελευσίνα με 3.445 τ.μ. και το Καλοχώρι με επιφάνεια 3.030 τ.μ.
Είναι προφανές ότι η πολύ μικρή μέση επιφάνεια των ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αφορά σε παλαιότερες κατασκευές που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις σύγχρονες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Αναφορικά με τις τιμές πώλησης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 637,50 €/τ.μ., έπονται τα Μεσόγεια Αττικής με 590,51 €/τ.μ. και ακολουθεί η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 437,74 €/τ.μ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει η Ελευσίνα με 381,78 €/τ.μ., τα Οινόφυτα με 378,21 €/τ.μ. και τελευταίο έρχεται το Καλοχώρι με τιμή 321,17 €/τ.μ.
Ένα ενδεικτικό μέσο κόστος κατασκευής σύγχρονης αποθήκης logistics μπορεί να κυμανθεί μεταξύ: 550€/τ.μ. – 700€/τ.μ. (αποθήκες τύπου Ζ3) που αφορά κατασκευή με το κλειδί στο χέρι για το σύνολο της μονάδας. Σημειώνεται πως στο κόστος αυτό περιλαμβάνονται μόνο οι εργασίες που αφορούν στην κατασκευή του κτιρίου και κανένα κόστος εξοπλισμού.
Που κυμαίνονται οι τιμές πώλησης
Με βάση την έρευνα αγοράς τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2021, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 637,50 €/τμ, έπονται τα Μεσόγεια Αττικής με 590,51 €/τμ και ακολουθεί η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 437,74 €/τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει η Ελευσίνα με 381,78 €/τμ, τα Οινόφυτα με 378,21 €/τμ και τελευταίο έρχεται το Καλοχώρι με τιμή 321,17 €/τμ. Oι αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 320-650 euro/τμ.
Πωλήσεις πάνω από 600 euro/τμ αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης. Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 5.250τμ, δεύτερα σε σειρά είναι τα Οινόφυτα με 5.210τμ και τρίτα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4.344τμ. Τις μικρότερες επιφάνειες εμφανίζουν η Ελευσίνα με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 4.247τμ, το Καλοχώρι με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 3.660τμ και τέλος η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 3.500τμ.
Ποιες επιχειρήσεις επενδύουν
Πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2022. Στο πλαίσιο αυτό, εταιρείες AEEAΠ, όπως η Briq Properties, η Prodea Investments, η Trastor και εσχάτως και η Noval του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ κινούνται ιδιαίτερα δυναμικά. Σημαντικές επενδύσεις logistics έχει υλοποιήσει τους τελευταίους 12 μήνες και η Premia Properties.
Σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για αγορά καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την πώληση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν οι κατασκευές. Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2022, μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει πώληση ακόμα και μεγαλύτερη των 800 euro/τμ.
Δυναμικά συνεχίζει την επέκτασή της η Sarmed, μια από τις κορυφαίες εταιρείες logistics στην Ελλάδα. H εταιρεία έχει θέσει ένα φιλόδοξο πλάνο επενδύσεων ύψους 20 εκατ. ευρώ με στόχο τα 200.000 τ.μ. αποθηκών σε ορίζοντα 18 μηνών.
Η εταιρεία Rail Cargo Logistics Goldair έχει προγραμματίσει συνολικό πλάνο επενδύσεων 20 εκατ. ευρώ έως το 2023, που αφορά τόσο την επέκταση των εγκαταστάσεων όσο και άλλες δαπάνες αγοράς εξοπλισμού κλπ.
Δυνατά στον κλάδο logistics (αν και για ιδία χρήση) εισέρχεται η εταιρεία Σκλαβενίτης Ελληνικές Υπεραγορές, με τη νέα επένδυση που σχεδιάζει να ξεκινήσει (και εφόσον ολοκληρωθεί το πλάνο ανακαίνισης των καταστημάτων Μαρινόπουλος, που είχε εξαγοράσει). Το νέο logistics center αναμένεται να έχει επιφάνεια 100.000 τ.μ. και θα υλοποιηθεί στην Αττική.
Ένας από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες αποθηκευτικών χώρων στην Ελλάδα, ο όμιλος Ορφεύς Βεϊνόγλου, υλοποιεί επένδυση ύψους 4 εκατ. ευρώ για τη δημιουργία νέων αποθηκών 8.000 τ.μ..
Ο όμιλος Jumbo υλοποιεί νέα επένδυση νέων εγκαταστάσεων logisitcs στη Βοιωτία και συγκεκριμένα στο 85ο χλμ της παράπλευρης οδού της Εθνικής Οδού Αθηνών – Λαμίας. Οι εγκαταστάσεις θα έχουν επιφάνεια άνω των 5.000 τ.μ. και έρχονται να προστεθούν στις ιδιόκτητες κεντρικές εγκαταστάσεις logistics της εταιρείας που βρίσκονται λίγο παρακάτω, στο 56ο χλμ της Εθνικής Οδού, στο Νομό Αττική, ώστε συνολικά να φθάσουν τα 16.000 τ.μ..
Ακόμη μια από τις μεγάλες εταιρείες ταχυμεταφορών, η ACS προχωρά σε επενδύσεις logistics, με την κατασκευή του νέου κέντρου διαλογής τελευταίας τεχνολογίας, που κατασκευάζεται ήδη στην Πέτρου Ράλλη. Η επένδυση είναι σημαντική τόσο σε μέγεθος (40 εκατ. ευρώ) όσο και σημαντικότητα καθώς θα πενταπλασιάσει την έως σήμερα δυναμικότητα διαλογής δεμάτων της εταιρείας, αυξάνοντας την ωριαία δυνατότητα σε 50.000 αποστολές / ώρα, διαμορφώνοντας νέα δεδομένα στην ελληνική αγορά.
Tέλος η HIG Capital απέκτησε την Makios Logistics και συζητά με τις τράπεζες για το ακίνητο της Χαλυβουργίας Ελλάδος στον Ασπρόπυργο.
