Από μικρές ως μεγαλύτερες αυθαιρεσίες παρουσιάζει το 80% των ακινήτων που βγαίνουν προς πώληση. Oι ενδιαφερόμενοι να αγοράσουν σπίτι, σε μία εποχή που η αγορά κατοικίας συνεχίζει να παρουσιάζει μεγάλη κινητικότητα παρά τις οικονομικές αναταράξεις, θα πρέπει να ελέγχουν εξονυχιστικά για τυχόν αυθαιρεσίες.
Οι πολλές περιπτώσεις αυθαιρεσιών, αφορούν ως επί το πλείστον κατασκευές που κτίστηκαν πριν το 2010, καθώς εκείνο το έτος ήταν και το χρονικό σημείο εκκίνησης για το ελληνικό κράτος, που τότε έκανε τις πρώτες πρόσφατες προσπάθειες να βάλει κάποια τάξη στην βαβέλ των πολεοδομικών υπερβάσεων.
Αυτές οι αυθαιρεσίες έρχονται στην επιφάνεια, όταν παρουσιάζεται στον ενδιαφερόμενο ένα διαμέρισμα προς πώληση. Κάπου στη διάρκεια της παρουσίασης, συνήθως προς το τέλος, γίνεται και αναφορά στο ότι υπάρχουν … κάποια θέματα, που πρέπει να τακτοποιηθούν από πλευράς του ιδιοκτήτη, για να γίνει η μεταβίβαση.
Και οι περιπτώσεις που υπάρχουν αυθαιρεσίες, είναι σχεδόν ο κανόνας στις παλαιότερες κατασκευές γι’ αυτό ο ενδιαφερόμενος αγοραστής θα πρέπει να προβεί σε λεπτομερή έλεγχο του ακινήτου, αφού 8 στα 10 σπίτια, έχουν κάποια αυθαιρεσία που αφορά στη δόμηση ή σπανιότερα, στη χρήση, όπως είπε στο GRTimes.gr o πολιτικός μηχανικός κ. Ηρακλής Σουφλερός.
Οι αυτοψίες που δεν γίνονταν
Παλαιότερα, προ του 2010 κυρίως, δεν γίνονταν έλεγχοι στις ανεγειρόμενες πολυκατοικίες, παρότι προβλεπόταν ότι κάθε άδεια για να ολοκληρωθεί θα έπρεπε να γίνει αυτοψία από την Πολεοδομία. Στην πραγματικότητα έλεγχοι δεν διενεργούνταν και οι άδειες θεωρούνταν με υπεύθυνες δηλώσεις των μηχανικών.
Τώρα τουλάχιστον τα πράγματα είναι πιο ξεκάθαρα γιατί η ευθύνη, με νόμο, έχει μεταβιβαστεί, όλη, στο μηχανικό, κάτι που ήταν σχεδόν αναπόφευκτο επειδή οι Πολεοδομίες είναι υποστελεχωμένες. Ο μηχανικός που γνωρίζει πλέον ότι αυτός φέρει όλη την ευθύνη έναντι του νόμου, δεν θα επιτρέψει αποκλίσεις από τα προβλεπόμενα στη μελέτη και την οικοδομική άδεια.
Με το νέο καθεστώς , έλεγχοι από τις Πολεοδομίες γίνονται δειγματοληπτικά ενώ στο πλέγμα των ελεγκτικών διαδικασιών έχει ενταχθεί και ο θεσμός του Ελεγκτή Δόμησης. Ο ενδιαφερόμενος- ο επιβλέπων μηχανικός του έργου ή και ο ιδιοκτήτης- κάνει αίτηση στην Πολεοδομία και κληρώνεται ένας ιδιώτης μηχανικός ο οποίος είναι δηλωμένος ως ελεγκτής δόμησης. Ο έλεγχος αυτός γίνεται σε δύο στάδια, όταν η κατασκευή βρίσκεται στα μπετά/σκελετό και, λίγο πριν την ολοκλήρωση του έργου.
Από το 2010 και μετά η Πολιτεία, με νόμους που ψηφίσθηκαν, προσπάθησε να ελέγξει τις αυθαιρεσίες στις κατασκευές αλλά και στη χρήση τους.
Από τον «νόμο Μπιρμπίλη» στον ν.4495/17
Πρώτος νόμος ήταν ο λεγόμενος «νόμος Μπιρμπίλη», ο ν.3843 , το 2011 ακολούθησε ο ν.4014 (σ.σ. είχε κριθεί αντισυνταγματικός) , το 2013 ίσχυσε ο ν. 4178 και από το 2017 ισχύει ο ν.4495. Σταδιακά σε αυτά τα χρόνια, άρχισε να διαμορφώνεται και μία αντίληψη αποφυγής των αυθαιρεσιών, τουλάχιστον στα νεότερα κτίσματα.
Ο νόμος 4495/2017 για τον Έλεγχο και την Προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος, προβλέπει το μεγαλύτερο φάσμα αυθαιρεσιών – δόμησης, κάλυψης, χρήσης- και αναφέρεται σε όσες αυθαιρεσίες έχουν γίνει μέχρι 28/7/2011. Αυτή η ημερομηνία αποτελεί την κόκκινη γραμμή για τακτοποίηση αυθαιρεσιών, προκειμένου να σταματήσει η πολύχρονη πρακτική των αυθαιρέτων κατασκευών και πολεοδομικών παραβάσεων.
Ο νόμος λοιπόν, «πιάνει» ότι έχει κατασκευαστεί και δεν είναι σύμφωνο με την εγκεκριμένη μελέτη και οικοδομική άδεια. Με τον ν.4495/2017 υπάρχει το εργαλείο για να αντιμετωπιστούν οι αυθαιρεσίες που κυρίως ενδιαφέρουν σε μία μεταβίβαση, όπως ύψους κατασκευής, κάλυψης, όγκου και χρήσης.
Οι κατηγορίες των αυθαιρεσιών
Οι αυθαιρεσίες που εντοπίζονται μπορούν να τακτοποιηθούν, εάν έχουν συντελεστεί προ της 28ης/7/2011 και στη βάση των πέντε κατηγοριών που ορίζει ο νόμος. Η 5η κατηγορία, που αφορούσε κάποιες πολύ μεγάλες αυθαιρεσίες που δεν μπορούν να τακτοποιηθούν, έπαυσε να υφίσταται. Η συγκεκριμένη κατηγορία αφορούσε αυθαιρεσίες δόμησης άνω του 40% , κτίσματα χωρίς άδεια, αυθαιρεσίες που σημειωτέον έχουν εντοπιστεί σε πολλά κτίρια του δημοσίου. Η ‘5’ προέβλεπε τακτοποίηση εντός 30ετίας αλλά πλέον με την κατάργησή της, κάτι τέτοιο δεν είναι δυνατό οπότε θα πρέπει να υπάρξει ένας τρόπος χειρισμού του προβλήματος.
Οι περισσότερες αυθαιρεσίες που εντοπίζονται στους ελέγχους που γίνονται πριν τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, μίας κατοικίας, ανήκουν στις λεγόμενες «μικρές» κατηγορίες, δηλαδή από την ‘1’ έως και την ‘3’, αλλά και σε παλαιότερες χρονικές περιόδους καθώς οι κατηγορίες αναφέρονται και σε συγκριμένα έτη. Άρα η ένταξη στην κάθε κατηγορία συνδέεται με την έκταση της αυθαιρεσίας αλλά και την παλαιότητα του ακινήτου.
Στην Κατηγορία 1 ανήκουν όσες αυθαίρετες κατασκευές έχουν συντελεστεί μέχρι 9/6/1975. Στην Κατηγορία 2 ανήκουν τα κτίσματα με αυθαιρεσίες , ως 31/12/1982. Στην Κατηγορία 3 είναι μικρές υπερβάσεις σε κατασκευές , στην Κατηγορία 4 εντάσσονται οι αυθαιρεσίες που συντελέσθηκαν μεταξύ 1983-2003. Στην ‘4’ εντάσσεται μία υποκατηγορία που αφορά αυθαιρεσίες που έγιναν μεταξύ 2004-2011 αλλά υπό τον όρο ότι η αυθαιρεσία δεν είναι μεγάλη, π.χ. η υπέρβαση δόμησης να είναι έως 40%.
Οι πιο συνήθεις αυθαιρεσίες, διαχρονικά, αφορούν: κλείσιμο ημιυπαίθριων , αλλαγές τους εξώστες (μπαλκόνια),αλλαγές περιγράμματος διαμερισμάτων – ήτοι αλλαγές στη διαμερισματοποίηση, αλλαγές περιγράμματος του διαμερίσματος π.χ. μεγάλωμα ή μίκρεμα, όπως επίσης και αλλαγές χρήσεις ημιυπογείων και υπογείων, που ήταν χαρακτηρισμένα αποθήκες και τα έκαναν κυρίως κατοικίες, λιγότερο καταστήματα. Αυτό το τελευταίο φαινόμενο δεν ήταν σπάνιο, όπως επισήμανε ο κ. Σουφλερός, καθώς ξεμπάζωναν υπόγεια σε οικόπεδα με υψομετρική διαφορά (π.χ. στις 40 Εκκλησιές ) και τα έκαναν σπίτια.
Η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου
Από 1/1/2022, μετά από αρκετές παρατάσεις, άρχισε να ισχύει η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου. Ο ιδιοκτήτης ακινήτου που θέλει να το πωλήσει, απευθύνεται σε μηχανικό ο οποίος, αν εντοπίσει αυθαιρεσία/ αυθαιρεσίες, τις τακτοποιεί με τον ν.4495/2017 και ακολούθως, κάνει την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου στην ειδική πλατφόρμα του ΤΕΕ. Αφού ολοκληρωθεί αυτή η διαδικασία, ο μηχανικός εκδίδει το Πιστοποιητικό Πληρότητας το οποίο αντικατέστησε την Βεβαίωση Μηχανικού.
Στις μεταβιβάσεις ακινήτων, τα ακίνητα που είναι απολύτως σύμφωνα με την μελέτη, είναι 2 στα 10, ποσοστό περίπου 20%. Στο υπόλοιπο 80% εντοπίζονται αυθαιρεσίες και από αυτές, ένα ποσοστό 50% έχει μικρές αυθαιρεσίες. Οι αυθαιρεσίες λοιπόν τακτοποιούνται με την καταβολή προστίμων, το ύψος των οποίων καθορίζεται από το μέγεθος αλλά και την παλαιότητα της αυθαιρεσίας.
Την υποχρέωση της τακτοποίησης, έχει ο πωλητής του ακινήτου, αλλά για να είναι απολύτως καλυμμένος ο αγοραστής, καλό είναι να αναθέσει σε σύμβουλο μηχανικό τον έλεγχο της διαδικασίας που διενεργεί ο μηχανικός του πωλητή και, αν υπάρχει κάποιο πρόβλημα- κάτι που πολλές φορές συμβαίνει- να επιλύεται πριν την «όποια κίνηση χωρίς επιστροφή», όπως χαρακτηριστικά είπε ο κ. Σουφλερός. Ο επίδοξος αγοραστής, θα πρέπει, συμβουλευόμενος και δικηγόρο, να σιγουρευτεί ότι δεν θα βγει χαμένος στην περίπτωση που υπάρχουν αυθαιρεσίες στο ακίνητο που θέλει να αποκτήσει.
