Σήμα επανεκκίνησης στην οικοδομική δραστηριότητα έδωσε το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) ανάβοντας το πράσινο φως στο σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τα μπόνους του ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός), αλλά με αστερίσκους.
Η υπ’ αριθμ. 135/2025 γνωμοδότηση του Ε’ Τμήματος του ΣτΕ ανοίγει πλέον τον δρόμο για την προώθηση του ΠΔ, σε μια πρώτη προσπάθεια να αποκατασταθεί το αλαλούμ που είχε δημιουργηθεί από τη μαζική σωρευτική χρήση των κινήτρων που οδηγούσαν σε πολυόροφες οικοδομές, τις προσφυγές που ακολούθησαν και τις ακυρώσεις οικοδομικών αδειών, ύστερα από την κατάργηση της οριζόντιας χρήσης των μπόνους που προέβλεπε ΝΟΚ.
Το τελικό κείμενο της γνωμοδότησης του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου αναμένεται να δοθεί στη δημοσιότητα το αμέσως επόμενο διάστημα, ενώ σύμφωνα με πηγές κοντά στην υπόθεση, στόχος είναι μέχρι τα τέλη Οκτωβρίου να έχει ολοκληρωθεί η κατάρτιση του νέου ΠΔ, ώστε να τεθεί σε ισχύ μετά την υπογραφή του από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας. Παράλληλα, έχει ήδη δρομολογηθεί από το υπουργείο η εκπόνηση ενός νέου, απλοποιημένου και λειτουργικού ΝΟΚ, ο οποίος θα ενσωματωθεί σε ευρύτερη νομοθετική πρωτοβουλία που θα περιλαμβάνει και τη μεταφορά των Πολεοδομιών στο Κτηματολόγιο έως τα τέλη του 2026.
Η απόφαση και οι προϋποθέσεις
Η απόφαση του ΣτΕ κρίνει το προσχέδιο νόμιμο και συνταγματικό, καθώς εναρμονίζεται με τις προηγούμενες ακυρωτικές αποφάσεις της Ολομέλειας του Δικαστηρίου. Συγκεκριμένα, γίνεται αποδεκτή η φιλοσοφία του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), το οποίο προβλέπει την καταβολή οικονομικού ισοδύναμου ως αντιστάθμισμα για την πρόσθετη δόμηση.
Ωστόσο, στην απόφαση φέρεται να έχει διατυπωθεί ρητή σύσταση προς το ΥΠΕΝ που ορίζει ότι κάθε εφαρμογή του σχεδίου ανά δήμο θα πρέπει να συνοδεύεται από τεκμηρίωση ως προς την ανάγκη ή μη εκπόνησης Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), με βάση τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και τις προβλεπόμενες παρεμβάσεις.
Ιδιαίτερη σημασία δίνεται και στο στάδιο πριν την έκδοση της άδειας, καθώς η γνωμοδότηση ορίζει ότι απαιτείται προέλεγχος των πολεοδομικών στοιχείων, ενώ δεν έχει γίνει ακόμα γνωστό από ποιον φορέα και με ποια διαδικασία θα γίνει αυτό.
Παράλληλα, προβλέπεται ρητά ο τρόπος υπολογισμού και καταβολής του περιβαλλοντικού ισοδύναμου που εισήγαγε το σχέδιο ΠΔ του υπουργείου. Το ποσό αυτό, σύμφωνα με το προσχέδιο του ΠΔ και εφόσον δεν αναθεωρηθεί, θα ανέρχεται στο 8% της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών για ακυρωμένες άδειες που είχαν εκδοθεί νόμιμα ή στο 15% για ακίνητα που επιδιώκουν χρηματοδότηση από ευρωπαϊκούς πόρους (ΕΣΠΑ ή Ταμείο Ανάκαμψης). Η αξία υπολογίζεται βάσει της τιμής ζώνης που ίσχυε την 11η Δεκεμβρίου 2024 – ημερομηνία κομβική, καθώς αφορά την κρίσιμη απόφαση του ΣτΕ για τον ΝΟΚ. Τα έσοδα από το ισοδύναμο θα κατατίθενται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθενται αποκλειστικά στον δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο, για έργα περιβαλλοντικής αναβάθμισης.
Το προσχέδιο ΠΔ θέτει και ένα πλαίσιο για τον καθορισμό της έναρξης των οικοδομικών εργασιών, εισάγοντας κάποια αποδεικτικά μέσα, τα οποία μένει να φανεί εάν θα ισχύουν και στο τελικό κείμενο. Ως ενάρξεις λογίζονται χωματουργικές εργασίες, εργασίες σκυροδέτησης σε περίπτωση προσθήκης, κατεδαφίσεις που έλαβαν χώρα μετά τις 11 Ιουνίου 2024, καθώς και αρχαιολογικές εκσκαφές βάσει υφιστάμενης άδειας που πραγματοποιήθηκαν έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024. Οι παραπάνω εργασίες θα τεκμηριώνονται μέσω εγγράφων, γνωστοποιήσεων στις αρμόδιες αρχές, αεροφωτογραφιών ή συμβάσεων.
Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο
Στο επίπεδο εφαρμογής του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, προβλέπεται ότι αυτό θα υλοποιείται ανά δημοτική ενότητα, εκτός από την Αττική και τη Θεσσαλονίκη, όπου η εφαρμογή γίνεται σε επίπεδο δήμου. Το σχέδιο ΕΣΠΙΑΠ περιλαμβάνει δράσεις που στόχο έχουν την αναβάθμιση του αστικού ιστού, όπως η απόκτηση ακινήτων για κοινόχρηστους χώρους, η διαμόρφωση και ενίσχυση πράσινων υποδομών, η κατεδάφιση αυθαίρετων ή επικίνδυνων κτισμάτων, η αποκατάσταση διατηρητέων από ΟΤΑ, οι ολοκληρωμένες αστικές αναπλάσεις, τα έργα ανάδειξης ρεμάτων, καθώς και η προώθηση δράσεων για «έξυπνες» και κλιματικά ουδέτερες πόλεις.
Εξειδικεύεται επίσης η διαδικασία κατάρτισης και έγκρισης των σχεδίων ΕΣΠΙΑΠ, καθορίζοντας τους αρμόδιους φορείς εκπόνησης και τις πηγές χρηματοδότησης, είτε από δημόσιους πόρους είτε από το παραγόμενο περιβαλλοντικό ισοδύναμο.
Οδηγία να «τρέξουν» οι διαδικασίες όπου υπήρξε πάγωμα αδειών
Παράλληλα, με εγκύκλιο που εξέδωσε ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού, Ευθύμιος Μπακογιάννης, ζητείται από τις Υπηρεσίες Δόμησης (Πολεοδομίες) να δώσουν προτεραιότητα στην επανεξέταση οικοδομικών αδειών που περιλαμβάνουν «επίμαχα» μπόνους – όπως πατάρια, πισίνες και φυτεμένα δώματα – με προθεσμία έως τις 16 Νοεμβρίου 2025 καθώς άδειες που δεν θα έχουν αναθεωρηθεί έως τότε, κινδυνεύουν με ακύρωση και απώλεια του δικαιώματος δόμησης.
Πρόκειται για οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί νόμιμα και, σε πολλές περιπτώσεις, βρίσκονται ήδη σε προχωρημένο στάδιο υλοποίησης, αλλά μετά την ακυρωτική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας που έκρινε αντισυνταγματικά τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ, οφείλουν να αναθεωρηθούν. Σύμφωνα με τη μεταβατική ρύθμιση του ΥΠΕΝ, που διαμορφώθηκε σε συμμόρφωση με τη νομολογία του ΣτΕ, οι ιδιοκτήτες έχουν περιθώριο έως τις 16 Νοεμβρίου 2025 για να επανυποβάλουν τις άδειες χωρίς τα επίμαχα κίνητρα, προκειμένου να διατηρήσουν το δικαίωμα δόμησης και να μην τεθούν εκτός πλαισίου νομιμότητας.
Στάση αναμονής από τους δημάρχους
Στο μεταξύ, σε στάση αναμονής βρίσκονται και οι δήμαρχοι που είχαν πρωτοστατήσει εναντίον των κινήτρων του ΝΟΚ, με τον δήμαρχο Αλίμου, Ανδρέα Κονδύλη να δηλώνει στο ethnos.gr ότι οι αιρετοί επιφυλάσσονται για την τελική στάση τους μέχρι να δημοσιευθεί το πλήρες κείμενο του ΠΔ, αφήνοντας ανοιχτό ακόμα και το ενδεχόμενο προσφυγών κατά του ΠΔ εφόσον το τελικό κείμενο είναι προβληματικό: «Θα πρέπει να δούμε ακριβώς τι ορίζεται για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο. Εάν εφαρμόζεται σε μια οικοδομή που είναι στο τελείωμα στη λογική του πλαισίου διατήρησης των αυθαιρέτων ή εάν θα εφαρμόζεται και σε μια οικοδομή που μόλις ξεκινά και δεδομένου ότι η οριζόντια χρήση κινήτρων του ΝΟΚ έχει καταργηθεί, αυτό θα σημαίνει ουσιαστικά κατάργηση της δικαστικής προστασίας», υπογραμμίζει.
Την ίδια στιγμή σε μια κίνηση που στόχο είχε να προλάβει τις εξελίξεις, ο Δήμος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, ο οποίος είχε πρωταγωνιστήσει στον αγώνα κατά της οριζόντιας εφαρμογής των μπόνους, προχωρά στην πρόταση ενσωμάτωσης ορισμένων ρυθμίσεων στο υπό κατάρτιση Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΤΠΣ), επαναφέροντας επιλεκτικά ένα περιορισμένο ποσοστό από τα λεγόμενα «υγιή» κίνητρα.
Σύμφωνα με την απόφαση, που έρχεται με πρωτοβουλία του Δημάρχου Γρηγόρη Κωνσταντέλλου, το νέο ΤΠΣ προβλέπει μεταξύ άλλων προσαύξηση του συντελεστή δόμησης από 5% έως 10% για κτίρια σχεδόν μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης, καθώς και επιτρεπτές ρυθμίσεις για σοφίτες και επεκτάσεις υπογείων — παρεμβάσεις που είχαν συμπεριληφθεί στον ΝΟΚ, αλλά ακυρωθηκαν συλλήβδην από τις αποφάσεις του ΣτΕ.
Όπως αναφερόταν στη σχετική εισήγηση, η επιλογή αφορά μόλις το 20% των ρυθμίσεων του παλαιού κανονισμού και βασίζεται σε πολεοδομικά, περιβαλλοντικά και κοινωνικά κριτήρια.
Το 2026 ο νέος ΝΟΚ
Στο μεταξύ το υπουργείο μετά και την έκδοση της απόφασης του ΣτΕ, έχει βάλει μπρος τις μηχανές για την κατάρτιση του νέου ΝΟΚ με στόχο αυτός να ψηφιστεί εντός του 2026 καθώς ο κατασκευαστικός κλάδος ήδη καταγγέλλει ανασφάλεια δικαίου στην Ελλάδα έχοντας μάλιστα προσφύγει και στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων.
Την ανάγκη για έναν νέο, απλό και κατανοητό οικοδομικό κανονισμό υπογράμμισε πρόσφατα και ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), Γιώργος Στασινός. Πρότεινε τη δημιουργία ενός ΝΟΚ δέκα σελίδων, ο οποίος θα εστιάζει σε βασικά πολεοδομικά μεγέθη – ύψος, όγκος, αποστάσεις και φύτευση – αφήνοντας περιθώριο δημιουργικότητας στους αρχιτέκτονες, όπως ανέφερε.
Αναφέρθηκε στις βαρύτατες συνέπειες στην ιδιωτική οικοδομή για μακρύ χρονικό διάστημα προσθέτοντας ότι το πρόβλημα ίσως να μην είναι απολύτως ορατό καθώς εργασίες συνεχίζονται με παλιές άδειες, αλλά η κατάσταση είναι δραματική στις καινούριες, ο αριθμός των οποίων έχει συρρικνωθεί σε ποσοστό άνω του 50%. Μίλησε και για τα ζητήματα ασφάλειας δικαίου που προκύπτουν από την κατάσταση τονίζοντας ότι: «Οταν ούτε εμείς μπορούμε να βγάλουμε άκρη, ποιος ξένος θα μας εμπιστευθεί για επενδύσεις εκατομμυρίων;».
Η αναστάτωση στον κατασκευαστικό κλάδο αποτυπώνεται και στα πρόσφατα στατιστικά της ΕΛΣΤΑΤ, που δείχνουν σημαντική κάμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία συνολικά, στο πρώτο τετράμηνο του έτους κατέγραψε μείωση 26,4% στον αριθμό των αδειών, 40,6% στην επιφάνεια και 32,8% στον όγκο.
