Νέα παρέμβαση 33 ιδιοκτητών από τον Άγιο Νικόλαο Κρήτης προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Ζητούν θεσμική λύση για τα γήπεδα που προϋπήρχαν του 2003, επικαλούμενοι τη μεταβατική διάταξη του άρθρου 23 παρ. 3 και την ανάγκη προστασίας της ιδιοκτησίας. Τι προβλέπει ο νόμος, πώς τοποθετείται η νομολογία και ποιες είναι οι συνέπειες για τους μηχανικούς.
Νέα παρέμβαση προς την πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας πραγματοποιούν 33 ιδιοκτήτες ακινήτων από το Σείσι του Δήμου Αγίου Νικολάου Κρήτης, ζητώντας μεταβατική προστασία διάρκειας τουλάχιστον 30 ετών για ιδιοκτησίες εκτός σχεδίου δόμησης που προϋπήρχαν του Ν. 3212/2003.
Η επιστολή απευθύνεται στον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρο Παπασταύρου, και στην αρμόδια υφυπουργό, Μαρία-Έλενα Σούκουλη-Βιλιάλη, ενώ υπογράφεται από τον Τίτο Κάββαλο, ως εκπρόσωπο επικοινωνίας των ιδιοκτητών.
Στο επίκεντρο της παρέμβασης βρίσκεται η ερμηνεία της μεταβατικής διάταξης του άρθρου 23 παρ. 3 του Ν. 3212/2003 και η σχέση της με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με την απαίτηση προσώπου σε νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό.
Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τους ιδιοκτήτες, τις Υπηρεσίες Δόμησης και τους μηχανικούς, καθώς η ύπαρξη νόμιμου προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο αποτελεί κρίσιμο παράγοντα κατά την εξέταση της οικοδομησιμότητας εκτός σχεδίου γηπέδων.
Τι ζητούν οι ιδιοκτήτες από το ΥΠΕΝ
Οι ιδιοκτήτες ζητούν την ανάληψη νομοθετικής πρωτοβουλίας που θα προβλέπει μεταβατική προστασία για τουλάχιστον μία γενιά, δηλαδή 30 χρόνια.
Η πρόταση επικεντρώνεται σε γήπεδα που είχαν δημιουργηθεί πριν από την έναρξη ισχύος του Ν. 3212/2003 και πληρούν, κατά τους συντάκτες της επιστολής, τις προϋποθέσεις της μεταβατικής διάταξης του άρθρου 23 παρ. 3.
Οι αποστολείς υποστηρίζουν ότι η Πολιτεία πρέπει να λάβει υπόψη την ασφάλεια δικαίου, την προστασία της ιδιοκτησίας και τη δικαιολογημένη εμπιστοσύνη πολιτών που απέκτησαν ακίνητα υπό προηγούμενο νομοθετικό καθεστώς.
Η πρότασή τους δεν συνιστά ισχύουσα ρύθμιση. Μέχρι στιγμής δεν προκύπτει από τις εξεταζόμενες επίσημες πηγές ότι το ΥΠΕΝ έχει αποδεχθεί το αίτημα ή έχει θεσπίσει μεταβατική περίοδο 30 ετών.
Τι προβλέπει το άρθρο 23 παρ. 3 του Ν. 3212/2003
Με το άρθρο 10 παρ. 1 του Ν. 3212/2003 τροποποιήθηκαν οι γενικοί όροι δόμησης εκτός σχεδίου, με αναφορά σε ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τ.μ. και πρόσωπο 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο.
Παράλληλα, το άρθρο 23 παρ. 3 του ίδιου νόμου προβλέπει ότι η συγκεκριμένη τροποποίηση δεν εφαρμόζεται στα γήπεδα που υφίσταντο κατά την έναρξη ισχύος του νόμου.
Αυτή είναι η διάταξη στην οποία στηρίζεται το αίτημα των ιδιοκτητών.
Κατά την ερμηνεία που προβάλλουν, τα γήπεδα που προϋπήρχαν του 2003 πρέπει να εξακολουθήσουν να αντιμετωπίζονται με βάση το προγενέστερο καθεστώς, χωρίς να επιβάλλεται αναδρομικά η ειδική απαίτηση προσώπου 25 μέτρων.
Ωστόσο, η κρίσιμη νομική διάκριση είναι ότι η μη εφαρμογή της απαίτησης προσώπου 25 μέτρων δεν ταυτίζεται υποχρεωτικά με πλήρη απαλλαγή από κάθε απαίτηση προσώπου σε νόμιμη κοινόχρηστη οδό.
Ακριβώς αυτή η διάκριση βρίσκεται στον πυρήνα της σχετικής νομολογίας.
Η απόφαση ΣτΕ 176/2023 και η απαίτηση προσώπου σε κοινόχρηστη οδό
Η απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας αποτελεί σημείο αναφοράς για την εκτός σχεδίου δόμηση.
Η νομολογιακή προσέγγιση αντιμετωπίζει την ύπαρξη προσώπου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο ως ουσιώδη προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα γηπέδων που υπάγονται στο γενικό καθεστώς εκτός σχεδίου δόμησης.
Σύμφωνα με τη συλλογιστική που αποτυπώνεται και σε σχετικό κείμενο του ΤΕΕ Πελοποννήσου, η τροποποίηση του 2003 δεν θεωρείται ότι εισήγαγε για πρώτη φορά την ανάγκη πρόσβασης μέσω νόμιμης κοινόχρηστης οδού. Αντίθετα, η σχετική προϋπόθεση αντιμετωπίζεται ως ήδη συνδεδεμένη με το προγενέστερο πλαίσιο.
Οι ιδιοκτήτες που απευθύνονται στο ΥΠΕΝ αμφισβητούν αυτή την ερμηνευτική προσέγγιση και υποστηρίζουν ότι δεν έχει αποδοθεί η απαιτούμενη βαρύτητα στη μεταβατική διάταξη του άρθρου 23 παρ. 3.
Πρόκειται για διαφορετικές νομικές θέσεις, οι οποίες δεν πρέπει να παρουσιάζονται ως ισοδύναμες με ισχύουσα νομολογία.
Η επιστολή αποτελεί παρέμβαση ενδιαφερομένων και όχι δικαστική ή διοικητική πράξη που μεταβάλλει τους κανόνες έκδοσης οικοδομικών αδειών.
Τι έχει διαπιστώσει η Εθνική Αρχή Διαφάνειας
Η έκταση του προβλήματος αποτυπώνεται και σε επίσημη έκθεση της Εθνικής Αρχής Διαφάνειας (ΕΑΔ), η οποία δημοσιεύθηκε στις 27 Ιουνίου 2025.
Η Αρχή εξέτασε τη διαδικασία έκδοσης προεγκρίσεων οικοδομικών αδειών σε 14 Υπηρεσίες Δόμησης νησιωτικών δήμων της Κρήτης και του Αιγαίου.
Στα βασικά ευρήματα περιλαμβάνονταν:
- Διαφορετικές ερμηνευτικές προσεγγίσεις μεταξύ Υπηρεσιών Δόμησης.
- Έλλειψη επαρκώς σαφών οδηγιών για την εφαρμογή του θεσμικού πλαισίου.
- Έκδοση διοικητικών πράξεων χωρίς εξασφαλισμένο πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό.
- Ασυνέπειες στην εφαρμογή της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Σύμφωνα με την ΕΑΔ, σε ποσοστό άνω του 75% των πράξεων προέγκρισης που ελέγχθηκαν δεν είχε εξασφαλιστεί πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό.
Το ποσοστό αφορά αποκλειστικά το δείγμα του συγκεκριμένου ελέγχου και δεν μπορεί να γενικευθεί στο σύνολο των οικοδομικών αδειών της χώρας.
Η Αρχή εισηγήθηκε την παροχή σαφών οδηγιών προς τις ΥΔΟΜ και την αντιμετώπιση των ζητημάτων νομιμότητας που είχαν εντοπιστεί.
Τα ευρήματα καταδεικνύουν ότι το πρόβλημα δεν περιορίζεται στη θεωρητική ερμηνεία της νομοθεσίας, αλλά έχει επηρεάσει και την καθημερινή διοικητική πρακτική.
Πόσες ιδιοκτησίες επηρεάζονται;
Στην επιστολή γίνεται λόγος για περίπου δύο εκατομμύρια γεωτεμάχια και ένα εκατομμύριο ιδιοκτήτες που ενδέχεται να επηρεάζονται πανελλαδικά.
Παράλληλα, διατυπώνονται εκτιμήσεις για σημαντική απώλεια αξίας των σχετικών ιδιοκτησιών.
Τα μεγέθη αυτά αποτελούν ισχυρισμούς και εκτιμήσεις των συντακτών της επιστολής.
Δεν εντοπίστηκε επίσημη απογραφή που να τεκμηριώνει ότι το σύνολο των συγκεκριμένων γεωτεμαχίων στερείται οικοδομησιμότητας, ούτε ανεξάρτητη οικονομική μελέτη που να επιβεβαιώνει τις αναφερόμενες απώλειες αξίας.
Η πραγματική έκταση του ζητήματος εξαρτάται από τα ιδιαίτερα πολεοδομικά, ιδιοκτησιακά και γεωγραφικά χαρακτηριστικά κάθε γηπέδου.
Το αίτημα για μεταβατική λύση έχει φτάσει και στη Βουλή
Το θέμα έχει απασχολήσει και τον κοινοβουλευτικό έλεγχο.
Στις 17 Ιουλίου 2026 κατατέθηκε ερώτηση προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας με αντικείμενο τη θέσπιση μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης για εκτός σχεδίου γήπεδα τεσσάρων στρεμμάτων, μέχρι την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και της αναγνώρισης του κοινόχρηστου οδικού δικτύου.
Η κοινοβουλευτική παρέμβαση καταδεικνύει ότι το ζήτημα εξακολουθεί να αποτελεί αντικείμενο θεσμικής συζήτησης.
Ήδη από τον Απρίλιο του 2024, το ΥΠΕΝ είχε αναφερθεί δημόσια στην επεξεργασία μεταβατικών διατάξεων, με ορίζοντα τη θεσμοθέτηση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων και τον χαρακτηρισμό του οδικού δικτύου.
Η ύπαρξη αυτών των παρεμβάσεων δεν ισοδυναμεί με αποδοχή της συγκεκριμένης πρότασης για μεταβατική περίοδο 30 ετών.
Τι σημαίνει το ζήτημα για τους μηχανικούς
Η αβεβαιότητα ως προς την οικοδομησιμότητα εκτός σχεδίου γηπέδων επηρεάζει άμεσα τις διαδικασίες τεχνικού ελέγχου, σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων, προεγκρίσεων και έκδοσης οικοδομικών αδειών.
Για τον μηχανικό, ο έλεγχος δεν μπορεί να περιορίζεται στο εμβαδόν των 4.000 τ.μ. ή στον χρόνο δημιουργίας του γηπέδου.
Απαιτείται συνολική διερεύνηση των εφαρμοστέων όρων δόμησης, συμπεριλαμβανομένων:
- Του χρόνου και του νόμιμου τρόπου δημιουργίας του γηπέδου.
- Του ισχύοντος γενικού ή ειδικού πολεοδομικού καθεστώτος.
- Της ύπαρξης προσώπου σε κοινόχρηστη οδό και του νομικού χαρακτήρα της.
- Τυχόν ειδικών χωρικών ή περιβαλλοντικών περιορισμών.
- Των σχετικών διοικητικών πράξεων και της εφαρμοστέας νομολογίας.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν η οικοδομησιμότητα στηρίζεται αποκλειστικά στην παλαιότητα της ιδιοκτησίας ή στην ύπαρξη δρόμου που χρησιμοποιείται στην πράξη, χωρίς να έχει τεκμηριωθεί επαρκώς ο νόμιμος κοινόχρηστος χαρακτήρας του.
Η νέα επιστολή δεν μεταβάλλει τις υποχρεώσεις του μελετητή ούτε δημιουργεί νέα δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας.
Η αναγνώριση των δρόμων παραμένει κεντρικό ζήτημα
Πέρα από τη νομική αντιπαράθεση για τη μεταβατική διάταξη του 2003, σημαντική παράμετρος είναι η αναγνώριση του υφιστάμενου οδικού δικτύου.
Η διάκριση μεταξύ ενός δρόμου που υπάρχει και χρησιμοποιείται στην πράξη και μιας νομίμως υφιστάμενης κοινόχρηστης οδού έχει ουσιαστικές συνέπειες για τον πολεοδομικό έλεγχο.
Η ολοκλήρωση των σχετικών διαδικασιών αναγνώρισης, σε συνδυασμό με την προώθηση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, αποτελεί βασικό στοιχείο της προσπάθειας διαμόρφωσης σαφέστερου πλαισίου για τις εκτός σχεδίου περιοχές.
Η ανάγκη αυτή συνδέεται τόσο με την ασφάλεια δικαίου όσο και με την προστασία του φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος.
Τι αναμένεται από το ΥΠΕΝ
Η νέα παρέμβαση των ιδιοκτητών επαναφέρει το ερώτημα εάν και με ποιον τρόπο μπορεί να θεσπιστεί μεταβατική λύση για γήπεδα που δημιουργήθηκαν υπό παλαιότερο καθεστώς.
Οποιαδήποτε νέα νομοθετική ρύθμιση θα πρέπει να εξεταστεί υπό το πρίσμα του Συντάγματος, της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας και των αρχών προστασίας του περιβάλλοντος και της ιδιοκτησίας.
Για τον τεχνικό κόσμο, ζητούμενο παραμένει ένα σαφές και ενιαία εφαρμοζόμενο πλαίσιο, το οποίο θα περιορίζει τις αποκλίσεις μεταξύ Υπηρεσιών Δόμησης και θα επιτρέπει την ασφαλή αξιολόγηση των δικαιωμάτων δόμησης.
Μέχρι την έκδοση ενδεχόμενης νέας νομοθετικής ή κανονιστικής ρύθμισης, η πρόταση των 30 ετών παραμένει αίτημα των ιδιοκτητών και όχι θεσπισμένη μεταβατική περίοδος.
Πηγές
- Ν. 3212/2003, ΦΕΚ Α΄ 308/31.12.2003, άρθρα 10 και 23 παρ. 3. Κείμενο άρθρου 23.
- Εθνική Αρχή Διαφάνειας, 27 Ιουνίου 2025, «Εκτός σχεδίου δόμηση μετά την υπ’ αρ. 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας». https://aead.gr/press/elegtiko-ergo/elegxos-ektos-sxediou-domisi-nsltr-4
- ΤΕΕ Πελοποννήσου, υπόμνημα προς το ΥΠΕΝ σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση και το άρθρο 23 παρ. 3 του Ν. 3212/2003. Κείμενο υπομνήματος (PDF).
- Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, 3 Απριλίου 2024, «Διευκρίνιση ΥΠΕΝ για την εκτός σχεδίου δόμηση μετά από σχετική απόφαση του Ε΄ Τμήματος του ΣτΕ». https://ypen.gov.gr/diefkrinisi-ypen-gia-tin-ektos-schediou-domisi-meta-apo-schetiki-apofasi-tou-e-tmimatos-tou-ste/
- Βουλή των Ελλήνων, 17 Ιουλίου 2026, κοινοβουλευτική ερώτηση για μεταβατική ρύθμιση σε εκτός σχεδίου γήπεδα τεσσάρων στρεμμάτων. https://www.hellenicparliament.gr/Koinovouleftikos-Elenchos/Mesa-Koinovouleutikou-Elegxou?pcm_id=e92f114d-66d7-48a4-9df3-b48a00e94dbb
- Ecopress, 26 Οκτωβρίου 2026, «Εκτός σχεδίου δόμηση: αίτημα στο ΥΠΕΝ για μεταβατική περίοδο μιας γενιάς». https://ecopress.gr/ektos-schediou-domisi-aitima-sto-ypen-g/
