Σαράντα επτά αριθμημένες παρεμβάσεις στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» περιλαμβάνει το νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που κατατέθηκε στη Βουλή στις 31 Οκτωβρίου 2026. Οι προτεινόμενες αλλαγές αφορούν, μεταξύ άλλων, τις οικοδομικές άδειες, τις Εγκρίσεις Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας, την εκτός σχεδίου δόμηση, τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τις χρήσεις γης και τις διαδικασίες τακτοποίησης συγκεκριμένων κατηγοριών αυθαιρέτων. Ιδιαίτερη σημασία έχει η πρόβλεψη αναδρομικής εφαρμογής των διορθώσεων από τις 8 Ιουνίου 2026, με ορισμένες εξαιρέσεις.
Οι τροποποιήσεις περιλαμβάνονται στο άρθρο 79 του νομοσχεδίου για τη βελτίωση του σχεδιασμού της αγοράς ηλεκτρικής ενέργειας και την ενσωμάτωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1711.
Το άρθρο 79 περιλαμβάνει 47 αριθμημένες παραγράφους, εκ των οποίων οι 30 τροποποιούν ή συμπληρώνουν διατάξεις του κυρίως σώματος του Κώδικα, ενώ οι υπόλοιπες 17 αφορούν τα Παραρτήματα και τους πίνακες αντιστοίχισης της κωδικοποιημένης νομοθεσίας.
Στην Ανάλυση Συνεπειών Ρύθμισης, το ΥΠΕΝ αναφέρει ότι σκοπός των παρεμβάσεων είναι η διόρθωση παροραμάτων και σφαλμάτων που έχουν εμφιλοχωρήσει κατά την κωδικοποίηση.
Ωστόσο, ορισμένες από τις προτεινόμενες διατυπώσεις έχουν ιδιαίτερη πρακτική σημασία για την εφαρμογή πολεοδομικών διαδικασιών και την έκδοση διοικητικών πράξεων.
1. Εκτός σχεδίου δόμηση: Προεδρικό διάταγμα για την αναγνώριση οδών
Με την παράγραφο 10 του άρθρου 79 προτείνεται τροποποίηση του άρθρου 251 του Κώδικα, το οποίο καθορίζει γενικούς όρους και περιορισμούς δόμησης εκτός σχεδίου.
Η παρέμβαση αφορά ειδικά τη διαδικασία αναγνώρισης ως κυριότερων ή μοναδικών συγκεκριμένων δημοτικών και κοινοτικών οδών που συνδέουν οικισμούς μεταξύ τους ή με το διεθνές, εθνικό και επαρχιακό οδικό δίκτυο.
Στο συγκεκριμένο σημείο, η αναγνώριση προτείνεται να πραγματοποιείται με προεδρικό διάταγμα, κατόπιν πρότασης του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και γνώμης του Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ), αντί της μέχρι τώρα αναφοράς σε απόφαση του Γραμματέα της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης.
Η τροποποίηση αφορά τη συγκεκριμένη διαδικασία αναγνώρισης και δεν καταργεί το διακριτό πλαίσιο καταγραφής και κύρωσης του συνολικού κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου.
Για τους τοπογράφους και τους μηχανικούς που ελέγχουν την οικοδομησιμότητα εκτός σχεδίου γηπέδων, η προτεινόμενη αλλαγή έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς η ύπαρξη νομίμως αναγνωρισμένης κοινόχρηστης οδού μπορεί να αποτελεί κρίσιμη προϋπόθεση για τη δόμηση.
Η διάταξη δεν συνεπάγεται αυτόματη αναγνώριση υφιστάμενων αγροτικών ή δημοτικών δρόμων ούτε γενική μεταβολή των προϋποθέσεων οικοδομησιμότητας.
2. Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια: Προβλέπεται αναστολή και της εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών
Η παράγραφος 1 του άρθρου 79 συμπληρώνει το άρθρο 22 παρ. 8 του Κώδικα, σχετικά με την εκπόνηση Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ).
Στην υφιστάμενη δυνατότητα αναστολής χορήγησης οικοδομικών αδειών προστίθεται ρητά και η δυνατότητα αναστολής εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών.
Η πρόβλεψη αφορά περιπτώσεις όπου η προτεινόμενη ανάπτυξη σχετίζεται με δημόσιο ή δημοτικό φορέα και η διαδικασία βρίσκεται στο στάδιο εκπόνησης ΕΠΣ.
Η αναστολή προϋποθέτει γνώμη του αρμόδιου Κεντρικού Συμβουλίου και αιτιολογημένη εισήγηση του Γενικού Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος.
Η διαφοροποίηση είναι ουσιαστική: δεν αφορά αποκλειστικά τη δυνατότητα έκδοσης νέων αδειών, αλλά μπορεί να επηρεάζει και εργασίες που εκτελούνται ήδη.
Δεν θεσπίζεται, πάντως, γενική ή αυτόματη αναστολή όλων των οικοδομικών εργασιών στις περιοχές όπου εκπονείται ΕΠΣ.
3. Εργασίες μικρής κλίμακας: Οι εξαιρέσεις από το όριο των 25.000 ευρώ
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την καθημερινή επαγγελματική δραστηριότητα των μηχανικών παρουσιάζει η παράγραφος 19 του άρθρου 79, η οποία τροποποιεί το άρθρο 315 παρ. 2 του Κώδικα.
Η νέα διατύπωση προσδιορίζει τις εργασίες για τις οποίες δεν εφαρμόζεται το όριο προϋπολογισμού των 25.000 ευρώ.
Συγκεκριμένα, οι εξαιρέσεις αφορούν τις περιπτώσεις:
- α΄ έως η΄ του άρθρου 315 παρ. 2,
- ιθ΄: εξωτερική θερμομόνωση ή παθητικά ηλιακά συστήματα,
- κθ΄: εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης,
- λγ΄: εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων, όπου απαιτείται ΕΕΔΜΚ,
- λδ΄: εγκατάσταση ανεμογεννητριών.
Για τις παραπάνω εργασίες απαιτείται ΕΕΔΜΚ ανεξαρτήτως προϋπολογισμού.
Αντίθετα, για τις υπόλοιπες εργασίες του άρθρου 315 παρ. 2, εφόσον εκτελούνται μεμονωμένα ή συνδυαστικά και ο συνολικός προϋπολογισμός υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, προβλέπεται η έκδοση οικοδομικής άδειας.
Στις εργασίες που δεν περιλαμβάνονται στις συγκεκριμένες εξαιρέσεις βρίσκονται, μεταξύ άλλων, τα προστεγάσματα και στέγαστρα, ο διαχωρισμός οριζόντιων ιδιοκτησιών και οι εγκαταστάσεις σταθμών αποθήκευσης ηλεκτρικής ενέργειας με συσσωρευτές.
Η προτεινόμενη τροποποίηση δεν μεταβάλλει το γενικό χρηματικό όριο των 25.000 ευρώ. Αναδιατυπώνει τις περιπτώσεις στις οποίες το όριο δεν εφαρμόζεται.
Ιδιαίτερη σημασία αποκτά η ρύθμιση σε συνδυασμό με την προτεινόμενη αναδρομική έναρξη ισχύος του άρθρου 79.
4. Ειδική διαδικασία ΕΕΔΜΚ για έργα σε κτίρια της ΔΥΠΑ
Η παράγραφος 22 του άρθρου 79 προσθέτει νέα παράγραφο 9 στο άρθρο 315 του Κώδικα.
Προβλέπεται ειδική διαδικασία έκδοσης ΕΕΔΜΚ, ανεξαρτήτως προϋπολογισμού, για εργασίες που υλοποιούνται μετά την 11η Απριλίου 2025 σε κτίρια ιδιοκτησίας της Δημόσιας Υπηρεσίας Απασχόλησης (ΔΥΠΑ), εφόσον συντρέχουν οι συγκεκριμένες προϋποθέσεις ένταξης σε πρόγραμμα στρατηγικής σημασίας ή χρηματοδότησης από το Ταμείο Ανάκαμψης.
Η διαδικασία προβλέπει ηλεκτρονική υποβολή δικαιολογητικών, μεταξύ των οποίων:
- Τεχνική έκθεση μηχανικού.
- Αρχιτεκτονικά σχέδια.
- Τοπογραφικό διάγραμμα.
- Σχέδιο και Φάκελο Ασφάλειας και Υγείας, όπου απαιτείται.
- Βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης.
- Μελέτη προσβασιμότητας και πυροπροστασίας.
Η πρόβλεψη αφορά συγκεκριμένη κατηγορία δημόσιων κτιριακών έργων και δεν συνιστά γενική εξαίρεση όλων των δημόσιων έργων από τη διαδικασία οικοδομικής άδειας.
5. Ρυμοτομικά σχέδια και διαδικασίες πολεοδομικού σχεδιασμού
Με την παράγραφο 2 του άρθρου 79 προτείνονται τροποποιήσεις στο άρθρο 60 παρ. 3 του Κώδικα.
Η διάταξη εξειδικεύει διαδικασίες έγκρισης σημειακών τροποποιήσεων ρυμοτομικών σχεδίων, καθώς και των χρήσεων και όρων δόμησης.
Στο νέο κείμενο αποσαφηνίζεται η συμμετοχή του αρμόδιου ΣΥΠΟΘΑ της Περιφέρειας, ύστερα από εισήγηση της Διεύθυνσης Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης, με τις αναφερόμενες εξαιρέσεις για ειδικές διαδικασίες.
Παράλληλα, με την παράγραφο 3 τροποποιούνται παραπομπές του άρθρου 69 για την πολεοδόμηση οικισμών που έχουν δημιουργηθεί έως τις 14 Μαρτίου 1983, συμπεριλαμβανομένων των προϋφιστάμενων του 1923.
Οι παρεμβάσεις ενδιαφέρουν τις υπηρεσίες πολεοδομικού σχεδιασμού, τους μελετητές ΤΠΣ και ΕΠΣ και τους μηχανικούς που χειρίζονται σύνθετες πολεοδομικές διαδικασίες.
6. Χρήσεις γης: Νέες δυνατότητες εξειδίκευσης μέσω ΤΠΣ και ΕΠΣ
Η παράγραφος 15 του άρθρου 79 τροποποιεί το άρθρο 284 του Κώδικα σχετικά με τις κατηγορίες χρήσεων γης.
Μεταξύ άλλων, προστίθενται παράγραφοι 2 και 3, οι οποίες περιλαμβάνουν ειδικές προβλέψεις για συγκεκριμένες εγκαταστάσεις και χωρικές λειτουργίες.
Στο σχέδιο νόμου αναφέρονται ειδικότερα περιπτώσεις που σχετίζονται με εγκαταστάσεις περίθαλψης και φροντίδας άγριας πανίδας, εγκαταστάσεις στάθμευσης οχημάτων δήμων και οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η νέα παράγραφος 3, σύμφωνα με την οποία τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια μπορούν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και μετά από γνώμη του αρμόδιου Κεντρικού Συμβουλίου, να προβλέπουν χρήσεις που δεν είχαν περιληφθεί στην Εθνική Ονοματολογία Χρήσεων Γης.
Η δυνατότητα συνδέεται με μεταβαλλόμενες κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες, ειδικά χωρικά χαρακτηριστικά ή σκοπούς εθνικής άμυνας, με τις εξαιρέσεις που προβλέπει το νομοσχέδιο.
Παράλληλα, οι προτεινόμενες διορθώσεις στα άρθρα 257 και 271 αποσαφηνίζουν νομοθετικές παραπομπές σχετικά με εγκαταστάσεις κοινής ωφέλειας, εφοδιαστικής και κέντρων δεδομένων.
7. Οικοδομικές άδειες: Ειδικές διαδικασίες και ευθύνη μελετητών
Με τις παραγράφους 23 και 24 του άρθρου 79 τροποποιείται το άρθρο 324 του Κώδικα.
Η νέα παράγραφος 2Α προβλέπει ειδική διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών για επενδύσεις που έχουν υπαχθεί ή πρόκειται να υπαχθούν στο πλαίσιο του ν. 3986/2011.
Παράλληλα, στο άρθρο 324 παρ. 6 προστίθεται πρόβλεψη για τις οικοδομικές άδειες που εκδίδονται από τη Διεύθυνση Αρχιτεκτονικής, Οικοδομικών Κανονισμών και Αδειοδοτήσεων και το Αυτοτελές Γραφείο Ελληνικού του ΥΠΕΝ.
Για τις συγκεκριμένες άδειες, δεν απαιτείται ο προβλεπόμενος διοικητικός έλεγχος των αποδεικτικών εισφορών και κρατήσεων, με την ευθύνη ορθότητας των στοιχείων να ανήκει στους μελετητές μηχανικούς, στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων τους.
Πρόκειται για ειδική ρύθμιση και όχι για καθολική κατάργηση των ελέγχων εισφορών στις οικοδομικές άδειες.
8. Αυθαίρετα κατηγορίας 5: Προσθήκες για παλαιές δηλώσεις και δημόσια ακίνητα
Με την παράγραφο 28 του άρθρου 79 προτείνονται συμπληρώσεις στο άρθρο 383 του Κώδικα.
Προστίθενται δύο ειδικές περιπτώσεις:
Πρώτον, περιπτώσεις υπαγωγής στους ν. 4014/2011 και 4178/2013 που μεταφέρονται στον ν. 4495/2017 ή στις αντίστοιχες διατάξεις του Κώδικα.
Δεύτερον, συγκεκριμένα ακίνητα με χρήση δημόσιας πρωτοβάθμιας ή δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, δημοτικών παιδικών και βρεφονηπιακών σταθμών, καθώς και αθλητικών εγκαταστάσεων ή προνοιακών δομών που ανήκουν στους προβλεπόμενους φορείς.
Για τη δεύτερη περίπτωση απαιτείται η υποβολή αίτησης εντός της προθεσμίας του άρθρου 344 παρ. 2.
Η ρύθμιση δεν θεσπίζει γενική δυνατότητα νέας τακτοποίησης όλων των αυθαιρέτων κατηγορίας 5.
9. Αναδρομική ισχύς από 8 Ιουνίου 2026
Ιδιαίτερη σημασία έχει η παράγραφος 4 του άρθρου 90, η οποία προβλέπει ότι η ισχύς του άρθρου 79, σχετικά με τη διόρθωση παροραμάτων του Κώδικα, αρχίζει από την 8η Ιουνίου 2026, ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 5306/2026.
Ειδική εξαίρεση προβλέπεται για τις αναφερόμενες διατάξεις του άρθρου 383 σχετικά με συγκεκριμένες δημόσιες και δημοτικές εγκαταστάσεις, για τις οποίες ορίζεται ως ημερομηνία έναρξης ισχύος η 29η Ιουνίου 2026.
Η προβλεπόμενη αναδρομικότητα αποκτά πρακτική σημασία για τον χειρισμό διοικητικών πράξεων που εκδόθηκαν στο διάστημα μετά τη δημοσίευση του Κώδικα.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι φάκελοι ΕΕΔΜΚ, οι διαδικασίες οικοδομικών αδειών και οι περιπτώσεις στις οποίες η κωδικοποιημένη διάταξη είχε εφαρμοστεί με διαφορετική διατύπωση.
Πρέπει, ωστόσο, να επισημανθεί ότι η πρόβλεψη αναδρομικής ισχύος δεν συνεπάγεται αυτομάτως την ακύρωση οικοδομικών αδειών ή εγκρίσεων εργασιών που έχουν ήδη εκδοθεί.
Οι ενδεχόμενες έννομες συνέπειες θα πρέπει να εξεταστούν με βάση την τελική ψηφισμένη ρύθμιση, το εφαρμοστέο δίκαιο και τις ιδιαίτερες περιστάσεις κάθε περίπτωσης.
10. Ξεχωριστή διάταξη για τη λειτουργική ενοποίηση ιδιοκτησιών
Στο άρθρο 80 του ίδιου νομοσχεδίου περιλαμβάνεται αυτοτελής παρέμβαση για τη λειτουργική ενοποίηση όμορων ή εφαπτόμενων διηρημένων ιδιοκτησιών, με τροποποίηση του άρθρου 220 του Κώδικα.
Η προτεινόμενη διάταξη διευρύνει τη δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης σε μεμονωμένες διηρημένες ιδιοκτησίες του ίδιου ή όμορων κτιρίων και γεωτεμαχίων, χωρίς να περιορίζεται αποκλειστικά σε ιδιοκτησίες του ίδιου ορόφου.
Για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις προβλέπεται συναίνεση των ιδιοκτητών των προς ενοποίηση διηρημένων ιδιοκτησιών, με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67% ανά διηρημένη ιδιοκτησία, κατά τα ειδικότερα οριζόμενα.
Βασική προϋπόθεση παραμένει η εξασφάλιση της στατικής επάρκειας των κτισμάτων μετά τις διαρρυθμίσεις.
Το σχέδιο προβλέπει επίσης ειδικούς κανόνες για επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό, περιπτώσεις μονομερούς επέμβασης υπό αυστηρές προϋποθέσεις, λειτουργική κατάτμηση και επαναφορά των χώρων στην προηγούμενη κατάσταση.
Επιπλέον, η νέα παράγραφος 6 του άρθρου 220 επιτρέπει την εφαρμογή της ρύθμισης και σε προϋφιστάμενες λειτουργικές ενοποιήσεις, εφόσον υπάρχει έγγραφη έγκριση των οικείων ιδιοκτητών και τηρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις.
Η λειτουργική ενοποίηση δεν συνεπάγεται αυτομάτως μεταβολή των τίτλων ιδιοκτησίας ή κατάργηση της νομικής αυτοτέλειας των επιμέρους ιδιοκτησιών.
Τι σημαίνουν οι αλλαγές για τους μηχανικούς
Οι προτεινόμενες παρεμβάσεις επηρεάζουν διαφορετικά πεδία της τεχνικής δραστηριότητας:
- Πολιτικοί μηχανικοί και αρχιτέκτονες: ΕΕΔΜΚ, οικοδομικές άδειες, αναστολές εργασιών, λειτουργικές ενοποιήσεις και έλεγχοι στατικής επάρκειας.
- Αγρονόμοι τοπογράφοι μηχανικοί: Αναγνώριση δημοτικών οδών, εκτός σχεδίου οικοδομησιμότητα και διαδικασίες χωρικού σχεδιασμού.
- Πολεοδόμοι και χωροτάκτες: Τροποποιήσεις ρυμοτομικών σχεδίων, ΤΠΣ, ΕΠΣ και κατηγορίες χρήσεων γης.
- Ηλεκτρολόγοι και μηχανολόγοι μηχανικοί: Αδειοδοτική αντιμετώπιση εγκαταστάσεων ΑΠΕ, αυτόνομης θέρμανσης και συναφών τεχνικών εργασιών.
- Μηχανικοί δημοσίων έργων: Ειδικές διαδικασίες αδειοδότησης και επεμβάσεων σε κτίρια δημόσιων φορέων.
Το σημαντικότερο στοιχείο είναι ότι αρκετές από τις διορθώσεις αφορούν διαδικασίες που εφαρμόζονται ήδη από τις υπηρεσίες δόμησης.
Η προβλεπόμενη αναδρομική έναρξη ισχύος ενισχύει την ανάγκη προσεκτικής παρακολούθησης της κοινοβουλευτικής επεξεργασίας, ιδίως για περιπτώσεις στις οποίες η τελική διάταξη ενδέχεται να επηρεάζει υφιστάμενους φακέλους.
Το νομοσχέδιο δεν έχει ακόμη ψηφιστεί. Όλες οι παραπάνω αλλαγές περιγράφονται με βάση το κατατεθειμένο σχέδιο νόμου και δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται ως ήδη ισχύουσες νέες ρυθμίσεις.
Πηγές
- Βουλή των Ελλήνων – Κατατεθειμένο σχέδιο νόμου, 30–31 Οκτωβρίου 2026. Άρθρα 79, 80 και 90, σελίδες 90–116 και 125 του νομοσχεδίου. Αρχείο: 13460000.pdf.
https://www.hellenicparliament.gr/Nomothetiko-Ergo/Katatethenta-Nomosxedia?law_id=d19b678b-5108-4ba7-99f1-b4f4001582bd - Βουλή των Ελλήνων – Ανάλυση Συνεπειών Ρύθμισης, συνοδευτική αιτιολογική έκθεση, ειδικά ως προς τα άρθρα 79 και 80. Αρχείο: 13460001.pdf.
- Γενικό Λογιστήριο του Κράτους – Έκθεση 155/10/2026, δημοσιονομική αξιολόγηση του νομοσχεδίου. Αρχείο: 13460002.pdf.
- Ν. 5306/2026, ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026, «Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς”», ισχύον νομοθετικό πλαίσιο που προτείνεται να τροποποιηθεί.
- Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, 31/10/2026, ανακοίνωση κατάθεσης του νομοσχεδίου στη Βουλή.
https://ypen.gov.gr/sti-vouli-to-nomoschedio-tou-ypen-gia-mia-pio-dikaii-agora-ilektrikis-energeias-tin-prostasia-ton-katanaloton-kai-ependyseis-23-dis-evro-sta-nisia/
