ΕΕΔΜΚ: Ποιες εργασίες εξαιρούνται από το όριο των 25.000 ευρώ – Τι προβλέπει το νέο νομοσχέδιο

Αλλαγές στις εργασίες που εξαιρούνται από το όριο προϋπολογισμού των 25.000 ευρώ για την έκδοση Έγκρισης Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) προβλέπει το νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που κατατέθηκε στη Βουλή στις 31 Οκτωβρίου 2026. Η προτεινόμενη διάταξη εξειδικεύει τις κατηγορίες εργασιών για τις οποίες η ΕΕΔΜΚ μπορεί να εκδίδεται ανεξαρτήτως προϋπολογισμού, με ιδιαίτερο ενδιαφέρον για φωτοβολταϊκά, αυτόνομα συστήματα θέρμανσης, θερμομονώσεις, στέγαστρα και διαχωρισμούς ιδιοκτησιών. Παράλληλα, προβλέπεται αναδρομική ισχύς των διορθώσεων από τις 8 Ιουνίου 2026, εφόσον ψηφιστούν με τη συγκεκριμένη διατύπωση.

Η ρύθμιση περιλαμβάνεται στην παράγραφο 19 του άρθρου 79 του κατατεθειμένου νομοσχεδίου, που αφορά τη διόρθωση παροραμάτων του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026, ΦΕΚ Α΄ 88).

Με την προτεινόμενη τροποποίηση αναδιατυπώνεται η παράγραφος 2 του άρθρου 315 του Κώδικα, η οποία καθορίζει τις οικοδομικές εργασίες για τις οποίες απαιτείται ΕΕΔΜΚ.

Το γενικό όριο προϋπολογισμού παραμένει στις 25.000 ευρώ. Ωστόσο, τροποποιούνται οι παραπομπές στις κατηγορίες εργασιών που εξαιρούνται από την εφαρμογή του.

Ποιες εργασίες εξαιρούνται από το όριο των 25.000 ευρώ

Σύμφωνα με το κατατεθειμένο σχέδιο νόμου, το όριο των 25.000 ευρώ δεν εφαρμόζεται στις εργασίες των περιπτώσεων α΄ έως η΄, ιθ΄, κθ΄, λγ΄ και λδ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 315.

Για τις συγκεκριμένες εργασίες προβλέπεται ΕΕΔΜΚ ανεξαρτήτως προϋπολογισμού, με την επιφύλαξη των ειδικότερων απαιτήσεων που ισχύουν για κάθε κατηγορία.

Αναλυτικά:

Περίπτωση	Εργασίες που εξαιρούνται
α΄	Δοκιμαστικές τομές εδάφους, εκσκαφές κατόπιν εγγράφου της αρχαιολογικής υπηρεσίας και εργασίες για γεωτεχνικές έρευνες, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις
β΄	Τοποθέτηση προκατασκευασμένων κατοικιών στο πλαίσιο ειδικών στεγαστικών προγραμμάτων
γ΄	Αντλητικές εγκαταστάσεις και απολύτως αναγκαία κτίσματα στέγασής τους, υπό τις οριζόμενες προϋποθέσεις
δ΄	Συγκεκριμένες υπόγειες εγκαταστάσεις νεκροταφείων
ε΄	Προσωρινές κατασκευές με τις απαιτούμενες προϋποθέσεις στατικής επάρκειας
στ΄	Κατασκευή ανελκυστήρα για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων, στις προβλεπόμενες περιπτώσεις
ζ΄	Κοπή δέντρων στις περιοχές που καθορίζει η διάταξη, με τις απαιτούμενες εγκρίσεις
η΄	Υπόγειοι σταθμοί διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου
ιθ΄	Τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης ή παθητικών ηλιακών συστημάτων στις εξωτερικές όψεις
κθ΄	Εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης
λγ΄	Εργασίες εγκατάστασης φωτοβολταϊκών συστημάτων, στις περιπτώσεις που απαιτείται ΕΕΔΜΚ
λδ΄	Εργασίες εγκατάστασης ανεμογεννητριών, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις

Η εξαίρεση αφορά αποκλειστικά το όριο προϋπολογισμού για την ΕΕΔΜΚ. Δεν καταργεί τις λοιπές πολεοδομικές, περιβαλλοντικές, στατικές ή τεχνικές προϋποθέσεις που ενδέχεται να απαιτούνται για κάθε εργασία.

Τι αλλάζει σε σχέση με την προηγούμενη διατύπωση

Η παράγραφος 19 του άρθρου 79 προβλέπει την αντικατάσταση, στο δεύτερο εδάφιο της παραγράφου 2 του άρθρου 315, των παραπομπών στις περιπτώσεις:

λ΄, λδ΄ και λε΄

με τις περιπτώσεις:

κθ΄, λγ΄ και λδ΄.

Οι περιπτώσεις α΄ έως η΄ και ιθ΄ παραμένουν στην απαρίθμηση των εξαιρέσεων.

Η προτεινόμενη αναδιατύπωση έχει ως αποτέλεσμα:

• Να περιλαμβάνεται ρητά η εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης (κθ΄).
• Να περιλαμβάνονται ρητά οι εργασίες εγκατάστασης φωτοβολταϊκών συστημάτων για τις οποίες απαιτείται ΕΕΔΜΚ (λγ΄).
• Να παραμένουν οι εργασίες εγκατάστασης ανεμογεννητριών (λδ΄).
• Να μην περιλαμβάνονται πλέον στην ειδική απαρίθμηση εξαίρεσης τα προστεγάσματα και στέγαστρα (λ΄).
• Να μην περιλαμβάνεται πλέον στην ίδια απαρίθμηση ο διαχωρισμός οριζόντιων ιδιοκτησιών (λε΄).

Η τελευταία διαφοροποίηση έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για ανακαινίσεις και επαγγελματικά ακίνητα, καθώς μπορεί να επηρεάζει το είδος της απαιτούμενης διοικητικής πράξης ανάλογα με τον προϋπολογισμό.

Ποιες εργασίες εξακολουθούν να υπόκεινται στο όριο

Για όλες τις υπόλοιπες εργασίες της παραγράφου 2 του άρθρου 315, οι οποίες δεν περιλαμβάνονται στη συγκεκριμένη απαρίθμηση εξαιρέσεων, εξακολουθεί να εφαρμόζεται το όριο των 25.000 ευρώ.

Στις κατηγορίες αυτές περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων:

• Τοποθέτηση ικριωμάτων.
• Εργασίες εξωτερικών χρωματισμών και επισκευής όψεων με χρήση ικριωμάτων.
• Επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων με ικριώματα.
• Εσωτερικές διαρρυθμίσεις, υπό τις προϋποθέσεις της διάταξης.
• Συντήρηση και επισκευή στεγών με χρήση ικριωμάτων.
• Κατασκευή πέργκολας στις περιπτώσεις που απαιτείται ΕΕΔΜΚ.
• Προστεγάσματα και στέγαστρα.
• Λειτουργική συνένωση χώρων.
• Διαχωρισμός οριζόντιων ιδιοκτησιών.
• Εγκατάσταση σταθμών αποθήκευσης ηλεκτρικής ενέργειας με συσσωρευτές, όπου προβλέπεται η συγκεκριμένη διαδικασία.

Σύμφωνα με το κατατεθειμένο κείμενο, όταν οι εργασίες αυτών των κατηγοριών εκτελούνται μεμονωμένα ή συνδυαστικά και ο συνολικός προϋπολογισμός τους υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ, απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας, σύμφωνα με τη σχετική διάταξη της παραγράφου 1 του άρθρου 315.

Ο προϋπολογισμός υπολογίζεται με βάση το Παράρτημα του άρθρου 400 του Κώδικα και η διάταξη αναφέρεται σε υπολογισμό ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.

Επομένως, ο έλεγχος δεν περιορίζεται στην αξία μίας μόνο επιμέρους εργασίας, όταν στην ίδια ιδιοκτησία πρόκειται να εκτελεστούν συνδυαστικά περισσότερες εργασίες που υπάγονται στον κανόνα.

Παραδείγματα εφαρμογής

Η νέα διατύπωση μπορεί να γίνει καλύτερα κατανοητή μέσα από ενδεικτικές περιπτώσεις.

Παράδειγμα 1 – Εξωτερική θερμομόνωση προϋπολογισμού 35.000 ευρώ

Η τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης ανήκει στην περίπτωση ιθ΄, η οποία περιλαμβάνεται στις εξαιρέσεις.

Επομένως, το όριο των 25.000 ευρώ δεν εμποδίζει την έκδοση ΕΕΔΜΚ για τη συγκεκριμένη εργασία, εφόσον πληρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις.

Παράδειγμα 2 – Διαχωρισμός οριζόντιας ιδιοκτησίας προϋπολογισμού 30.000 ευρώ

Ο διαχωρισμός οριζόντιων ιδιοκτησιών υπάγεται στην περίπτωση λε΄, η οποία δεν περιλαμβάνεται πλέον στις εξαιρέσεις του προτεινόμενου κειμένου.

Κατά συνέπεια, εφόσον ο προϋπολογισμός των υπαγόμενων εργασιών υπερβαίνει το όριο, απαιτείται οικοδομική άδεια.

Παράδειγμα 3 – Στέγαστρο προϋπολογισμού 28.000 ευρώ

Η περίπτωση λ΄ δεν περιλαμβάνεται πλέον στην ειδική απαρίθμηση των εξαιρέσεων.

Συνεπώς, για εργασία που υπάγεται στην περίπτωση αυτή και υπερβαίνει τον προβλεπόμενο προϋπολογισμό απαιτείται οικοδομική άδεια.

Παράδειγμα 4 – Εγκατάσταση φωτοβολταϊκού συστήματος προϋπολογισμού 40.000 ευρώ

Εφόσον πρόκειται για περίπτωση εγκατάστασης φωτοβολταϊκού συστήματος για την οποία οι ειδικότερες διατάξεις απαιτούν ΕΕΔΜΚ, η περίπτωση λγ΄ εξαιρείται από το όριο των 25.000 ευρώ.

Η εξαίρεση δεν συνεπάγεται ότι όλα τα φωτοβολταϊκά έργα αδειοδοτούνται με ΕΕΔΜΚ, ανεξάρτητα από τα χαρακτηριστικά τους.

Τα παραδείγματα είναι ενδεικτικά και προϋποθέτουν ότι δεν υφίστανται άλλες ειδικές διατάξεις ή τεχνικά δεδομένα που επιβάλλουν διαφορετική διαδικασία αδειοδότησης.

Αναδρομική ισχύς από τις 8 Ιουνίου 2026

Το ζήτημα αποκτά πρόσθετη σημασία λόγω της παραγράφου 4 του άρθρου 90 του κατατεθειμένου νομοσχεδίου.

Η συγκεκριμένη διάταξη προβλέπει ότι η ισχύς του άρθρου 79, το οποίο περιλαμβάνει τις διορθώσεις στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, αρχίζει από την 8η Ιουνίου 2026, ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 5306/2026.

Η ειδική εξαίρεση που προβλέπεται για ορισμένες άλλες διατάξεις του άρθρου 79, με ημερομηνία 29 Ιουνίου 2026, δεν αφορά την παράγραφο 19 για τις ΕΕΔΜΚ.

Εφόσον η ρύθμιση ψηφιστεί χωρίς αλλαγές, η συγκεκριμένη διόρθωση προβλέπεται να αποκτήσει αναδρομική ισχύ από την ημερομηνία δημοσίευσης του Κώδικα.

Αυτό δημιουργεί εύλογα ερωτήματα για τον χειρισμό φακέλων και εγκρίσεων που εκδόθηκαν στο ενδιάμεσο διάστημα με βάση τη διατύπωση που ίσχυε κατά τον χρόνο έκδοσής τους.

Ωστόσο, δεν προβλέπεται ρητή αυτοδίκαιη ακύρωση ήδη εκδοθεισών ΕΕΔΜΚ μόνο και μόνο λόγω της αναδρομικής τροποποίησης.

Η αντιμετώπιση τέτοιων περιπτώσεων απαιτεί αξιολόγηση του τελικού νόμου, των διοικητικών πράξεων που έχουν εκδοθεί και των γενικών κανόνων του διοικητικού δικαίου.

Τι πρέπει να προσέξουν οι μηχανικοί

Η προτεινόμενη αλλαγή επηρεάζει άμεσα τον σχεδιασμό και τον προϋπολογισμό τεχνικών εργασιών που υπάγονται στη διαδικασία ΕΕΔΜΚ.

Κατά την προετοιμασία ενός φακέλου, ιδιαίτερη σημασία έχουν:

1. Η ακριβής αντιστοίχιση των εργασιών στις περιπτώσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 315.
2. Ο έλεγχος αν η συγκεκριμένη περίπτωση εξαιρείται από το όριο των 25.000 ευρώ.
3. Ο υπολογισμός του συνολικού προϋπολογισμού των εργασιών που υπάγονται στον κανόνα, ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, σύμφωνα με το άρθρο 400.
4. Η εξέταση ειδικότερων απαιτήσεων, εγκρίσεων ή περιορισμών που ενδέχεται να ισχύουν.
5. Η παρακολούθηση της τελικής διατύπωσης του νομοσχεδίου και της προβλεπόμενης αναδρομικής εφαρμογής του.

Η σημαντικότερη διαφοροποίηση είναι ότι η εξαίρεση από το όριο δεν αποδίδεται πλέον στις ίδιες κατηγορίες εργασιών με την προηγούμενη διατύπωση.

Το νομοσχέδιο βρίσκεται στο στάδιο της κοινοβουλευτικής επεξεργασίας. Οι παραπάνω αλλαγές αποτελούν προτεινόμενες ρυθμίσεις και δεν συνιστούν ακόμη ισχύον νέο νομοθετικό πλαίσιο.

Πηγές

1. Βουλή των Ελλήνων, κατατεθειμένο σχέδιο νόμου «Βελτίωση του σχεδιασμού της αγοράς ηλεκτρικής ενέργειας – Ενσωμάτωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1711 και λοιπές διατάξεις», άρθρο 79 παρ. 19, σελ. 104–108, και άρθρο 90 παρ. 4, σελ. 125. Αρχείο 13460000.pdf.
   https://www.hellenicparliament.gr/Nomothetiko-Ergo/Katatethenta-Nomosxedia?law_id=d19b678b-5108-4ba7-99f1-b4f4001582bd
2. Βουλή των Ελλήνων, Ανάλυση Συνεπειών Ρύθμισης και Αιτιολογική Έκθεση του νομοσχεδίου, αρχείο 13460001.pdf.
3. Ν. 5306/2026, ΦΕΚ Α΄ 88/08.06.2026, Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», άρθρα 315 και 400.
4. Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ανακοίνωση κατάθεσης του νομοσχεδίου, 31/10/2026.
   https://ypen.gov.gr/sti-vouli-to-nomoschedio-tou-ypen-gia-mia-pio-dikaii-agora-ilektrikis-energeias-tin-prostasia-ton-katanaloton-kai-ependyseis-23-dis-evro-sta-nisia/

---