Λειτουργική ενοποίηση διαμερισμάτων και καταστημάτων: Πότε αρκεί το 67% – Οι νέες ρυθμίσεις για ιδιοκτησίες σε διαφορετικούς ορόφους

Σημαντικές αλλαγές στο πλαίσιο λειτουργικής ενοποίησης διαμερισμάτων, καταστημάτων και άλλων αυτοτελών ιδιοκτησιών προβλέπει το νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που κατατέθηκε στη Βουλή στις 31 Οκτωβρίου 2026. Η νέα διάταξη επιτρέπει, υπό προϋποθέσεις, τη λειτουργική σύνδεση όμορων ή εφαπτόμενων ιδιοκτησιών ακόμη και σε διαφορετικούς ορόφους ή γειτονικά κτίρια, με συναίνεση τουλάχιστον 67% ανά ιδιοκτησία που ενοποιείται, χωρίς να απαιτείται αυτομάτως αντίστοιχη πλειοψηφία από το σύνολο των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Παράλληλα, εισάγονται προβλέψεις για κάθετες ιδιοκτησίες, επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό και ήδη πραγματοποιημένες λειτουργικές ενοποιήσεις.

Η ρύθμιση περιλαμβάνεται στο άρθρο 80 του κατατεθειμένου νομοσχεδίου και τροποποιεί την παράγραφο 5 του άρθρου 220 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026, ΦΕΚ Α΄ 88).

Σκοπός της παρέμβασης, σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, είναι η αντιμετώπιση ενός κενού του προηγούμενου πλαισίου: της δυνατότητας λειτουργικής ενοποίησης συγκεκριμένων μεμονωμένων ιδιοκτησιών, χωρίς να απαιτείται η συμμετοχή συνιδιοκτητών που δεν επηρεάζονται από την ενοποίηση.

Η νέα διατύπωση προέκυψε μετά τη δημόσια διαβούλευση, κατά την οποία έγινε αποδεκτή παρατήρηση για τη ρητή δυνατότητα ενοποίησης ιδιοκτησιών όχι μόνο οριζόντια, αλλά και κατακόρυφα.

Πότε αρκεί η συναίνεση του 67%

Η σημαντικότερη πρόβλεψη του άρθρου 80 αφορά τη συναίνεση που απαιτείται για τη λειτουργική ενοποίηση μεμονωμένων όμορων ή εφαπτόμενων διηρημένων ιδιοκτησιών.

Σύμφωνα με το κατατεθειμένο κείμενο, όταν πρόκειται να ενοποιηθούν τέτοιες ιδιοκτησίες στο ίδιο ή σε όμορο κτίριο ή γεωτεμάχιο, αρκεί η συναίνεση των ιδιοκτητών τους με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67% ανά καθεμία από τις προς ενοποίηση διηρημένες ιδιοκτησίες.

Πρόκειται για ουσιαστική διάκριση από την απαίτηση συγκέντρωσης αντίστοιχης πλειοψηφίας στο σύνολο των ιδιοκτησιών μιας πολυκατοικίας.

Ενδεικτικά:

• Εάν δύο γειτονικά διαμερίσματα ανήκουν αποκλειστικά σε δύο διαφορετικούς ιδιοκτήτες, απαιτείται η συμφωνία και των δύο.
• Εάν μία από τις ιδιοκτησίες έχει περισσότερους συνιδιοκτήτες, πρέπει να συγκεντρώνεται το προβλεπόμενο ποσοστό συναίνεσης εντός της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας.
• Δεν απαιτείται αυτομάτως η συμμετοχή όλων των υπόλοιπων ιδιοκτητών του κτιρίου αποκλειστικά λόγω της λειτουργικής ενοποίησης.

Η πρόβλεψη εφαρμόζεται ανεξάρτητα από τα οριζόμενα στην πράξη σύστασης οροφοκτησίας και στον κανονισμό σχέσεων συνιδιοκτητών, υπό τις προϋποθέσεις της διάταξης.

Το 67%, ωστόσο, δεν αποτελεί γενική άδεια για οποιαδήποτε επέμβαση. Όταν θίγεται ο φέρων οργανισμός ή προκύπτουν άλλες ειδικές απαιτήσεις, εφαρμόζονται επιπλέον οι αντίστοιχοι κανόνες συναίνεσης, στατικής επάρκειας και αδειοδότησης.

Ενοποίηση διαμερισμάτων ακόμη και σε διαφορετικούς ορόφους

Μία από τις σημαντικότερες διαφοροποιήσεις μεταξύ του σχεδίου δημόσιας διαβούλευσης και του κατατεθειμένου νομοσχεδίου αφορά τον περιορισμό του ίδιου ορόφου.

Το αρχικό άρθρο 70 της διαβούλευσης αναφερόταν σε μεμονωμένες όμορες ή εφαπτόμενες διηρημένες ιδιοκτησίες του ίδιου επιπέδου.

Στο κατατεθειμένο άρθρο 80 η συγκεκριμένη προϋπόθεση έχει απαλειφθεί.

Η αιτιολογική έκθεση διευκρινίζει ότι η ρύθμιση αποσκοπεί να καλύψει ιδιοκτησίες αντίστοιχων ή διαδοχικών επιπέδων, με δυνατότητα οριζόντιας ή κατακόρυφης λειτουργικής ενοποίησης.

Αυτό δημιουργεί νέες δυνατότητες αξιοποίησης, όπως:

• Λειτουργική σύνδεση δύο γειτονικών διαμερισμάτων του ίδιου ορόφου.
• Σύνδεση διαμερίσματος με χώρο του αμέσως ανώτερου ή κατώτερου ορόφου, εφόσον οι ιδιοκτησίες εφάπτονται και πληρούνται οι απαιτήσεις.
• Ενοποίηση καταστήματος ισογείου με όμορο επαγγελματικό χώρο.
• Λειτουργική σύνδεση χώρων που βρίσκονται σε εφαπτόμενα κτίρια.

Για παράδειγμα, η δυνατότητα σύνδεσης ενός ισόγειου καταστήματος με τον επαγγελματικό χώρο του πρώτου ορόφου μπορεί να αποκτήσει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για επιχειρήσεις που επιθυμούν να αναπτύξουν ενιαία λειτουργική εγκατάσταση.

Η εφαρμογή της ρύθμισης προϋποθέτει πραγματική χωρική σχέση των ιδιοκτησιών, τεχνική δυνατότητα σύνδεσης και συμμόρφωση με τις απαιτήσεις της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Ενοποίηση ιδιοκτησιών σε διαφορετικά κτίρια και γεωτεμάχια

Το άρθρο 80 αντικαθιστά, στο πρώτο εδάφιο της παραγράφου 5 του άρθρου 220, τη λέξη «οικοπέδων» με τη λέξη «γεωτεμαχίων».

Η αλλαγή έχει σημασία επειδή ο όρος γεωτεμάχιο καλύπτει τόσο οικόπεδα εντός σχεδίου όσο και γήπεδα εκτός σχεδίου.

Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, επιδιώκεται η κάλυψη περιπτώσεων στις οποίες υφίστανται κτίρια ή διηρημένες ιδιοκτησίες που μπορούν να ενοποιηθούν λειτουργικά, ανεξάρτητα από το εάν βρίσκονται εντός ή εκτός σχεδίου.

Η πρόβλεψη μπορεί να ενδιαφέρει, μεταξύ άλλων, επαγγελματικές εγκαταστάσεις, τουριστικά ακίνητα, καταστήματα και κτιριακές μονάδες σε γειτονικές ιδιοκτησίες.

Η χρήση του όρου «γεωτεμάχιο» δεν δημιουργεί, πάντως, αυτοτελές δικαίωμα νέας δόμησης σε μη οικοδομήσιμο γήπεδο ούτε αίρει άλλους πολεοδομικούς περιορισμούς.

Λειτουργική ενοποίηση δεν σημαίνει συνένωση τίτλων ιδιοκτησίας

Κρίσιμο στοιχείο της προτεινόμενης ρύθμισης είναι ότι αφορά τη λειτουργική αξιοποίηση των χώρων και όχι κατ’ ανάγκη την εμπράγματη συνένωσή τους.

Η αιτιολογική έκθεση διευκρινίζει ότι οι διηρημένες ιδιοκτησίες μπορούν να χρησιμοποιούνται ενιαία χωρίς να χάνουν τη νομική τους αυτοτέλεια.

Στην πράξη, δύο διαμερίσματα μπορούν, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, να συνδεθούν και να λειτουργούν ως ένας ενιαίος χώρος, διατηρώντας τη διακριτή τους ιδιοκτησιακή υπόσταση.

Η λειτουργική ενοποίηση δεν συνεπάγεται αυτομάτως:

• Κατάργηση των επιμέρους τίτλων ιδιοκτησίας.
• Τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.
• Δημιουργία νέας ενιαίας εμπράγματης ιδιοκτησίας.
• Αλλαγή της επιτρεπόμενης χρήσης των χώρων.
• Απαλλαγή από τις απαιτούμενες διοικητικές πράξεις για την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών.

Τα ζητήματα αυτά παραμένουν διακριτά και πρέπει να εξετάζονται ανά περίπτωση.

Τι ισχύει όταν απαιτούνται επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό

Η διασφάλιση της στατικής επάρκειας αποτελεί βασική προϋπόθεση της λειτουργικής ενοποίησης.

Το άρθρο 80 διατηρεί και αναδιατυπώνει τους ειδικούς κανόνες που αφορούν τις επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό.

Ως γενικός κανόνας, όταν απαιτούνται τέτοιες επεμβάσεις για λειτουργική ενοποίηση ή εσωτερική διαρρύθμιση, προβλέπεται συναίνεση των συνιδιοκτητών του κτιρίου.

Η διάταξη επιτρέπει κατ’ εξαίρεση μονομερείς επεμβάσεις, κατά παρέκκλιση του κανονισμού, εφόσον αποδεικνύεται η στατική επάρκεια του κτιρίου μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις, μέσω μελέτης στατικής επάρκειας.

Για τις επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό προβλέπονται πρόσθετες ειδικές προϋποθέσεις. Μεταξύ άλλων, η διάταξη αναφέρεται σε επεμβάσεις που δεν θίγουν στύλους και δοκούς, καθώς και σε περιπτώσεις όπου οι εργασίες ενίσχυσης περιορίζονται στο εσωτερικό των ιδιοκτησιών που ενοποιούνται και πραγματοποιούνται με δαπάνη των ιδιοκτητών τους.

Στο κατατεθειμένο κείμενο, η τελευταία αυτή δυνατότητα δεν περιορίζεται πλέον αποκλειστικά σε οριζόντιες ιδιοκτησίες, αλλά αναφέρεται γενικότερα σε αυτοτελείς ιδιοκτησίες.

Επομένως, η συναίνεση του 67% για τη λειτουργική ενοποίηση δεν καταργεί τον αυτοτελή έλεγχο των τεχνικών προϋποθέσεων και της νομιμότητας επεμβάσεων στον φέροντα οργανισμό.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε περιπτώσεις δημιουργίας εσωτερικής σκάλας μεταξύ ορόφων, διάνοιξης σε φέροντα στοιχεία ή σύνδεσης χώρων διαφορετικών κτιρίων.

Τι προβλέπεται για ήδη ενοποιημένα διαμερίσματα ή καταστήματα

Μία ακόμη ουσιαστική προσθήκη του κατατεθειμένου νομοσχεδίου είναι η νέα παράγραφος 6 του άρθρου 220.

Σύμφωνα με αυτήν, οι προβλέψεις της παραγράφου 5 μπορούν να καταλαμβάνουν και προϋφιστάμενες λειτουργικές ενοποιήσεις, εφόσον υπάρχει έγγραφη έγκριση των οικείων ιδιοκτητών και τηρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις.

Η ρύθμιση αφορά περιπτώσεις στις οποίες η λειτουργική σύνδεση χώρων έχει πραγματοποιηθεί ήδη, αλλά ανακύπτουν ζητήματα ως προς τη συναίνεση ή τη δυνατότητα διατήρησης της διαμόρφωσης.

Η αιτιολογική έκθεση διευκρινίζει ότι επιδιώκεται η δυνατότητα σύννομης διατήρησης προϋφιστάμενων λειτουργικών ενοποιήσεων στο μέλλον, υπό τους προβλεπόμενους όρους.

Πρόκειται για σημαντική προσθήκη, η οποία όμως δεν συνιστά γενική νομιμοποίηση αυθαίρετων οικοδομικών εργασιών.

Εάν έχουν εκτελεστεί εργασίες χωρίς την απαιτούμενη διοικητική πράξη ή κατά παράβαση άλλων πολεοδομικών διατάξεων, τα σχετικά ζητήματα εξακολουθούν να απαιτούν αυτοτελή έλεγχο με βάση τη νομοθεσία περί αυθαιρέτων.

Δυνατότητα επαναφοράς στην προηγούμενη κατάσταση

Το προτεινόμενο πλαίσιο διατηρεί τη δυνατότητα λειτουργικής κατάτμησης των χώρων που έχουν ενοποιηθεί.

Η διάταξη επιτρέπει, υπό τις ίδιες προϋποθέσεις, τη λειτουργική κατάτμηση και την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση.

Η πρόβλεψη έχει πρακτικό ενδιαφέρον σε περιπτώσεις όπου δύο καταστήματα λειτουργούν προσωρινά ως ενιαία επιχείρηση ή δύο διαμερίσματα χρησιμοποιούνται ως μία κατοικία και αργότερα επιδιώκεται ο λειτουργικός διαχωρισμός τους.

Η επαναφορά πρέπει να τηρεί τις απαιτήσεις στατικής επάρκειας και τις λοιπές εφαρμοστέες πολεοδομικές διατάξεις.

Τι πρέπει να ελέγχει ο μηχανικός πριν από την ενοποίηση

Η εφαρμογή του προτεινόμενου πλαισίου απαιτεί έλεγχο τόσο των ιδιοκτησιακών δεδομένων όσο και των τεχνικών χαρακτηριστικών των χώρων.

Ιδιαίτερη σημασία έχουν:

1. Το καθεστώς ιδιοκτησίας: τίτλοι, σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και ποσοστά συνιδιοκτησίας.
2. Η απαιτούμενη συναίνεση: εάν εφαρμόζεται η ειδική πρόβλεψη του 67% ανά διηρημένη ιδιοκτησία ή απαιτούνται πρόσθετες συναινέσεις.
3. Η σχέση των χώρων: εάν πρόκειται για όμορες ή εφαπτόμενες ιδιοκτησίες στο ίδιο ή σε διαφορετικά κτίρια και επίπεδα.
4. Η στατική επάρκεια: εάν η προβλεπόμενη διαμόρφωση επηρεάζει τον φέροντα οργανισμό ή απαιτεί τεχνικές επεμβάσεις.
5. Η αδειοδοτική διαδικασία: εάν απαιτείται ΕΕΔΜΚ, οικοδομική άδεια ή άλλη προβλεπόμενη διοικητική πράξη, ανάλογα με τις εργασίες.
6. Οι επιτρεπόμενες χρήσεις: εάν η προτεινόμενη ενιαία λειτουργία συμβιβάζεται με τις χρήσεις γης και τις λοιπές ισχύουσες απαιτήσεις.

Ο έλεγχος αυτός έχει ιδιαίτερη σημασία όταν η ενοποίηση αφορά χώρους διαφορετικών ορόφων, επαγγελματικές εγκαταστάσεις ή κτίρια με διαφορετικά ιδιοκτησιακά καθεστώτα.

Πότε θα ισχύσουν οι νέες προβλέψεις

Το άρθρο 80 περιλαμβάνεται σε νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή στις 31 Οκτωβρίου 2026.

Η τελική του μορφή θα καθοριστεί κατά την κοινοβουλευτική επεξεργασία και ψήφιση.

Στο κατατεθειμένο σχέδιο, το άρθρο 80 δεν περιλαμβάνεται στις ειδικές περιπτώσεις αναδρομικής έναρξης ισχύος του άρθρου 90. Κατά συνέπεια, εφόσον ψηφιστεί με την ίδια διατύπωση, εφαρμόζεται ο γενικός κανόνας έναρξης ισχύος από τη δημοσίευση του νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Η νέα παράγραφος για τις προϋφιστάμενες λειτουργικές ενοποιήσεις αποτελεί ειδική πρόβλεψη ως προς τις καταστάσεις που μπορεί να καλύψει η ρύθμιση και δεν πρέπει να συγχέεται με γενική αναδρομική έναρξη ισχύος ολόκληρου του άρθρου.

Για τους μηχανικούς, η σημαντικότερη εξέλιξη είναι ότι το νέο πλαίσιο επιχειρεί να διευκολύνει την αξιοποίηση όμορων ιδιοκτησιών, περιορίζοντας την ανάγκη συναίνεσης τρίτων συνιδιοκτητών σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, χωρίς να παρακάμπτονται οι απαιτήσεις στατικής ασφάλειας και πολεοδομικής νομιμότητας.

Πηγές

1. Βουλή των Ελλήνων, κατατεθειμένο σχέδιο νόμου «Βελτίωση του σχεδιασμού της αγοράς ηλεκτρικής ενέργειας – Ενσωμάτωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1711 και λοιπές διατάξεις», άρθρο 80, σελίδες 115–116, και άρθρο 90, σελίδα 125. Αρχείο 13460000.pdf.
   https://www.hellenicparliament.gr/Nomothetiko-Ergo/Katatethenta-Nomosxedia?law_id=d19b678b-5108-4ba7-99f1-b4f4001582bd
2. Βουλή των Ελλήνων – Ανάλυση Συνεπειών Ρύθμισης, αιτιολογική έκθεση άρθρου 80, σελίδες 52–53, έκθεση διαβούλευσης, σελίδες 77 και 81, και πίνακας τροποποιούμενων διατάξεων, σελίδες 188–189. Αρχείο 13460001.pdf.
3. Ν. 5306/2026, ΦΕΚ Α΄ 88/08.06.2026, Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», άρθρο 220 παρ. 5 και άρθρο 315.
   https://www.taxheaven.gr/law/5306/2026/arthro/220
4. Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, 31/10/2026, ανακοίνωση κατάθεσης του νομοσχεδίου στη Βουλή.
   https://ypen.gov.gr/sti-vouli-to-nomoschedio-tou-ypen-gia-mia-pio-dikaii-agora-ilektrikis-energeias-tin-prostasia-ton-katanaloton-kai-ependyseis-23-dis-evro-sta-nisia/

---