Νέες δυνατότητες καθορισμού χρήσεων γης μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων προβλέπει το νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που κατατέθηκε στη Βουλή στις 31 Οκτωβρίου 2026. Η προτεινόμενη ρύθμιση επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και με γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων, την πρόβλεψη χρήσεων που δεν περιλαμβάνονται στην Εθνική Ονοματολογία Χρήσεων Γης, καθώς και την κατ’ εξαίρεση προσθήκη ειδικής χρήσης εκτός της αντίστοιχης γενικής κατηγορίας. Παράλληλα, ενσωματώνονται ειδικές ρυθμίσεις για τη χωροθέτηση κέντρων δεδομένων, εγκαταστάσεων περίθαλψης άγριας πανίδας, χώρων στάθμευσης δημοτικών οχημάτων και οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων.
Οι αλλαγές περιλαμβάνονται στην παράγραφο 15 του άρθρου 79 του κατατεθειμένου νομοσχεδίου, η οποία τροποποιεί το άρθρο 284 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026, ΦΕΚ Α΄ 88).
Με την προτεινόμενη τροποποίηση, το άρθρο 284 αποκτά τρεις παραγράφους.
Η πρώτη περιλαμβάνει τις γενικές και ειδικές κατηγορίες χρήσεων γης. Η δεύτερη συγκεντρώνει ειδικές προβλέψεις για συγκεκριμένες δραστηριότητες, ενώ η τρίτη εισάγει πρόσθετες δυνατότητες στον καθορισμό χρήσεων μέσω ΤΠΣ και ΕΠΣ.
Οι δύο τελευταίες παράγραφοι παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον για μηχανικούς, μελετητές χωρικού σχεδιασμού, δήμους και επενδυτές.
1. ΤΠΣ και ΕΠΣ: Δυνατότητα πρόβλεψης χρήσεων εκτός Εθνικής Ονοματολογίας
Η σημαντικότερη παρέμβαση εντοπίζεται στη νέα παράγραφο 3 του άρθρου 284.
Σύμφωνα με το κατατεθειμένο σχέδιο, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ) μπορούν να προβλέπουν χρήσεις οι οποίες δεν είχαν περιληφθεί στην Εθνική Ονοματολογία Χρήσεων Γης.
Η δυνατότητα αυτή παρέχεται υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις:
- Απαιτείται γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ).
- Η πρόσθετη χρήση πρέπει να κρίνεται απαραίτητη.
- Πρέπει να αφορά χρήση που έχει προκύψει από μεταβαλλόμενες κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες ή εξυπηρετεί σκοπούς εθνικής άμυνας.
Η πρόβλεψη επιχειρεί να αντιμετωπίσει περιπτώσεις δραστηριοτήτων που δεν καλύπτονται επαρκώς από την υφιστάμενη τυποποίηση των χρήσεων γης.
Αυτό αποκτά σημασία για τον μακροπρόθεσμο χωρικό σχεδιασμό, ιδιαίτερα όταν εμφανίζονται νέες μορφές οικονομικής δραστηριότητας ή ανάγκες χωροθέτησης ειδικών εγκαταστάσεων.
Η διάταξη δεν σημαίνει ότι οποιαδήποτε νέα δραστηριότητα μπορεί να εγκατασταθεί χωρίς περιορισμούς. Απαιτείται ενσωμάτωσή της στον κατάλληλο πολεοδομικό σχεδιασμό και τήρηση των προβλεπόμενων διαδικασιών.
2. Κατ’ εξαίρεση προσθήκη ειδικής χρήσης εκτός της γενικής κατηγορίας
Η ίδια παράγραφος εισάγει μία δεύτερη, διακριτή δυνατότητα.
Τα ΤΠΣ και ΕΠΣ μπορούν να προβλέπουν, σε έκταση που υπάγεται σε συγκεκριμένη γενική κατηγορία χρήσεων γης, μία επιπλέον ειδική κατηγορία χρήσης η οποία κανονικά δεν περιλαμβάνεται στη συγκεκριμένη γενική κατηγορία.
Για την εφαρμογή της εξαίρεσης πρέπει να συντρέχουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Ειδικότερα, προβλέπεται ότι:
- Η περιοχή πρέπει να παρουσιάζει ασυνήθη ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, τα οποία καθιστούν τη συγκεκριμένη ειδική χρήση συμβατή με τις υπόλοιπες χρήσεις της γενικής κατηγορίας.
- Εναλλακτικά, η προσθήκη μπορεί να εξυπηρετεί σκοπούς εθνικής άμυνας.
- Απαιτείται γνώμη του ΚΕΣΥΠΟΘΑ.
- Εξαιρούνται από τη συγκεκριμένη δυνατότητα οι Ζώνες Α΄ κατά την έννοια του ν. 4858/2021, όπως ορίζει η διάταξη.
Η πρόβλεψη αποτελεί ειδική δυνατότητα προσαρμογής του χωρικού σχεδιασμού στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά μιας περιοχής.
Για παράδειγμα, κατά την εκπόνηση ενός ΤΠΣ θα μπορούσε να εξεταστεί η ανάγκη χωροθέτησης μιας ειδικής δραστηριότητας που δεν περιλαμβάνεται στις συνήθως επιτρεπόμενες χρήσεις της γενικής κατηγορίας.
Η δυνατότητα αυτή δεν συνεπάγεται αυτοδίκαιη έγκριση της δραστηριότητας. Θα πρέπει να τεκμηριώνεται η συμβατότητά της, να ακολουθείται η προβλεπόμενη διαδικασία και να τηρούνται οι λοιποί εφαρμοστέοι περιορισμοί.
3. Data centers: Ειδικές προβλέψεις χωροθέτησης
Η νέα παράγραφος 2 του άρθρου 284 περιλαμβάνει ειδική πρόβλεψη για την κατηγορία χρήσεων 21.Α, που αφορά τα Κέντρα Δεδομένων και τεχνολογικής υποστήριξης επιχειρήσεων και τις συνοδευτικές τους δραστηριότητες.
Σύμφωνα με το κατατεθειμένο κείμενο, η συγκεκριμένη χρήση επιτρέπεται στις περιοχές των άρθρων 3 έως 11 του από 23.2.1987 προεδρικού διατάγματος (Δ΄ 166), καθώς και σε συγκεκριμένες κατηγορίες περιοχών του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας.
Οι προβλεπόμενες περιοχές του Κώδικα είναι εκείνες των άρθρων 286, 287, 288, 289, 291, 292, 293, 294, 295, 297, 299, 300, 301 και 303.
Η χρήση επιτρέπεται παράλληλα με τις χρήσεις που προβλέπονται από ισχύοντα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) και Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ), ακόμη και σε περιπτώσεις όπου η περιοχή έχει πολεοδομηθεί.
Αυτό σημαίνει ότι η συγκεκριμένη ειδική πρόβλεψη δεν περιορίζεται αποκλειστικά στις περιοχές όπου τα παλαιότερα σχέδια κατονομάζουν ρητά τη χρήση των κέντρων δεδομένων.
Ωστόσο, η διάταξη δεν επιτρέπει την εγκατάσταση data centers σε κάθε περιοχή ανεξαρτήτως χαρακτηρισμού. Η απαρίθμηση των επιτρεπόμενων περιοχών είναι συγκεκριμένη και δεν περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, την αμιγή κατοικία του άρθρου 285.
Επιπλέον, η χωροθέτηση εξακολουθεί να υπόκειται στις λοιπές προϋποθέσεις αδειοδότησης, στους όρους δόμησης, στην περιβαλλοντική νομοθεσία και στις απαιτήσεις των αναγκαίων υποδομών.
Η ρύθμιση αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε συνδυασμό με τις άλλες διατάξεις του ίδιου νομοσχεδίου για τη σύνδεση των κέντρων δεδομένων με το ηλεκτρικό σύστημα.
4. Κέντρα περίθαλψης άγριας πανίδας: Εξειδίκευση επιτρεπόμενων περιοχών
Η νέα παράγραφος 2 περιλαμβάνει επίσης ρύθμιση για τα Κέντρα Περίθαλψης Ειδών Άγριας Πανίδας (ΚΕΠΕΑΠ), ειδική κατηγορία χρήσης 36.Α.
Η πρόβλεψη καθορίζει τις κατηγορίες περιοχών στις οποίες μπορεί να επιτρέπεται η συγκεκριμένη χρήση, παράλληλα με εκείνες που προβλέπονται από ισχύοντα ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η διαφοροποίηση για τις περιοχές αμιγούς κατοικίας του άρθρου 285, στις οποίες η δυνατότητα περιορίζεται σε γραφεία και εγκαταστάσεις πρώτων βοηθειών.
Στις υπόλοιπες ρητά απαριθμούμενες περιοχές εφαρμόζονται οι αντίστοιχες ειδικές προβλέψεις της διάταξης.
Η ρύθμιση αφορά έναν εξειδικευμένο τομέα περιβαλλοντικών και κτιριακών εγκαταστάσεων και μπορεί να διευκολύνει τη διερεύνηση κατάλληλων θέσεων για σχετικές υποδομές.
5. Στάθμευση οχημάτων δήμων: Ειδική αντιμετώπιση εγκαταστάσεων
Ειδική πρόβλεψη περιλαμβάνεται και για τη χρήση 16.1, η οποία αφορά τη στάθμευση συγκεκριμένων κατηγοριών οχημάτων και οχημάτων υπηρεσιών ΟΤΑ α΄ βαθμού, ανεξαρτήτως βάρους.
Η διάταξη συνδέει τη συγκεκριμένη χρήση με περιοχές στις οποίες τα ισχύοντα ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ προβλέπουν την αντίστοιχη χρήση στάθμευσης του παλαιότερου πολεοδομικού πλαισίου.
Περαιτέρω, προβλέπεται ειδική δυνατότητα για εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης στάθμευσης οχημάτων των δήμων.
Σε δημοτικά γήπεδα όπου ήδη λειτουργούν εγκαταστάσεις στάθμευσης οχημάτων ΟΤΑ, και εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου, δεν απαιτείται ειδική χωροθέτηση μέσω τροποποίησης εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ και ΤΠΣ.
Η εξαίρεση αφορά κατασκευές σε υπόγειους ορόφους και προϋποθέτει την τήρηση των λοιπών όρων δόμησης.
Πρόκειται επομένως για στοχευμένη διαδικαστική διευκόλυνση και όχι για γενική δυνατότητα δημιουργίας δημοτικών χώρων στάθμευσης χωρίς πολεοδομικό έλεγχο.
6. Οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις: Ένταξη στην ειδική χρήση 47
Το κατατεθειμένο νομοσχέδιο αποσαφηνίζει επίσης τη σχέση των οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων με τις κατηγορίες χρήσεων γης.
Συγκεκριμένα, στην ειδική χρήση 47 «Κατασκηνώσεις – Παιδικές εξοχές» περιλαμβάνονται και οι οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις της υποπερίπτωσης ββ΄ της περίπτωσης α΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014.
Η πρόβλεψη αποκτά ενδιαφέρον για την τουριστική ανάπτυξη και τη διερεύνηση επιτρεπόμενων χρήσεων κατά την αδειοδότηση αντίστοιχων εγκαταστάσεων.
Η ένταξη στη συγκεκριμένη κατηγορία δεν συνεπάγεται ότι οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις μπορούν να χωροθετούνται σε οποιαδήποτε περιοχή. Πρέπει να επιτρέπεται η σχετική χρήση και να πληρούνται οι υπόλοιπες απαιτήσεις της τουριστικής, περιβαλλοντικής και πολεοδομικής νομοθεσίας.
7. Τι αλλάζει για τις μελέτες ΤΠΣ και ΕΠΣ
Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις έχουν πρακτική σημασία για τους μελετητές που εκπονούν ή συμμετέχουν στην εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
Η νέα παράγραφος 3 διευρύνει τα διαθέσιμα εργαλεία καθορισμού χρήσεων γης, αλλά εισάγει ταυτόχρονα ανάγκη ειδικής τεκμηρίωσης.
Κατά την εφαρμογή της διάταξης, οι μελέτες θα πρέπει να εξετάζουν:
- Την υφιστάμενη γενική και ειδική κατηγορία χρήσεων της περιοχής.
- Τη συμβατότητα της προτεινόμενης πρόσθετης χρήσης με τις υφιστάμενες δραστηριότητες.
- Την ύπαρξη ασυνήθων ιδιαίτερων χωρικών χαρακτηριστικών, όταν ζητείται κατ’ εξαίρεση προσθήκη ειδικής χρήσης.
- Τις μεταβαλλόμενες κοινωνικές και οικονομικές ανάγκες που δικαιολογούν χρήση εκτός Εθνικής Ονοματολογίας.
- Την εφαρμογή περιορισμών προστασίας πολιτιστικής κληρονομιάς και περιβάλλοντος.
- Την ανάγκη λήψης γνώμης του ΚΕΣΥΠΟΘΑ.
Η νέα δυνατότητα αφορά τον σχεδιασμό και την κανονιστική πρόβλεψη χρήσεων γης. Δεν υποκαθιστά τη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας, περιβαλλοντικής αδειοδότησης ή άλλης απαιτούμενης έγκρισης για συγκεκριμένο έργο.
8. Πότε θα ισχύσουν οι νέοι κανόνες
Οι προτεινόμενες αλλαγές περιλαμβάνονται στο άρθρο 79 του νομοσχεδίου που κατατέθηκε στη Βουλή στις 31 Οκτωβρίου 2026.
Το άρθρο 90 παρ. 4 του σχεδίου προβλέπει ότι οι διορθώσεις του άρθρου 79 θα ισχύουν από τις 8 Ιουνίου 2026, ημερομηνία δημοσίευσης του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, με ειδικές εξαιρέσεις για άλλες διατάξεις.
Η συγκεκριμένη πρόβλεψη καταλαμβάνει, σύμφωνα με τη διατύπωση του κατατεθειμένου σχεδίου, και την τροποποίηση του άρθρου 284.
Ωστόσο, η αναδρομική έναρξη ισχύος δεν σημαίνει αυτομάτως έγκριση χρήσεων, νομιμοποίηση εγκαταστάσεων ή αναδρομική τροποποίηση συγκεκριμένων πολεοδομικών σχεδίων.
Οι ενδεχόμενες συνέπειες θα πρέπει να αξιολογηθούν με βάση την τελική ψηφισμένη διάταξη και τις προβλεπόμενες διαδικασίες εφαρμογής.
Το νομοσχέδιο δεν έχει ακόμη ψηφιστεί. Οι νέες δυνατότητες αποτελούν προτεινόμενες ρυθμίσεις και δεν μπορούν να εφαρμοστούν ως ισχύον νέο νομοθετικό πλαίσιο πριν από την ολοκλήρωση της νομοθετικής διαδικασίας.
Η σημαντικότερη εξέλιξη για τον τεχνικό κλάδο είναι η προσπάθεια προσαρμογής του συστήματος χρήσεων γης σε νέες δραστηριότητες και ιδιαίτερες χωρικές ανάγκες, διατηρώντας παράλληλα συγκεκριμένους περιορισμούς και διαδικασίες ελέγχου.
Πηγές
- Βουλή των Ελλήνων, κατατεθειμένο σχέδιο νόμου «Βελτίωση του σχεδιασμού της αγοράς ηλεκτρικής ενέργειας – Ενσωμάτωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1711 και λοιπές διατάξεις», άρθρο 79 παρ. 15, σελίδες 97–104, και άρθρο 90 παρ. 4, σελίδα 125. Αρχείο 13460000.pdf.
https://www.hellenicparliament.gr/Nomothetiko-Ergo/Katatethenta-Nomosxedia?law_id=d19b678b-5108-4ba7-99f1-b4f4001582bd - Βουλή των Ελλήνων, Ανάλυση Συνεπειών Ρύθμισης και αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου. Αρχείο 13460001.pdf.
- Ν. 5306/2026, ΦΕΚ Α΄ 88/08.06.2026, Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», άρθρα 284–303.
https://www.taxheaven.gr/law/5306/2026/arthro/284 - Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, επίσημη ενημέρωση για τον θεσμό των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
https://ypen.gov.gr/chorikos-schediasmos/tps-eps/
