«Ανοιξιάτικο» είναι πλέον το κλίμα στην αγορά ακινήτων, έπειτα από 10 συναπτά έτη «βαρυχειμωνιάς». Σύσσωμοι οι φορείς της αγοράς ακινήτων, η Τράπεζα της Ελλάδος αλλά και ξένοι οίκοι πιστοληπτικής αξιολόγησης, όπως η Moody’s, συνηγορούν πως τα χειρότερα έχουν περάσει και ότι εφεξής, η πορεία των τιμών, των αγοραπωλησιών και των επενδύσεων θα κινείται με έναν ήπιο ανοδικό ρυθμό. Μάλιστα, πλέον στον «χορό» εκτιμάται ότι θα εισέλθουν σταδιακά και οι τράπεζες, οι οποίες ήδη έχουν γνωστοποιήσει την πρόθεσή τους να ενισχύσουν φέτος τις νέες χορηγήσεις στεγαστικών δανείων.
Κατοικίες κατάλληλες για εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, εξοχικά και τουριστικά ακίνητα βρίσκονται στον «πυρήνα» της ζήτησης. Είναι χαρακτηριστικό ότι μια σειρά από μικρά επενδυτικά γραφεία (family offices) «χτενίζουν» από τα τέλη του 2017 την αγορά της Αθήνας και δημοφιλών τουριστικών προορισμών, αναζητώντας γραφεία, καταστήματα και κατοικίες για επένδυση. Ο προϋπολογισμός των σχετικών γραφείων κυμαίνεται μεταξύ 1 εκατ. ευρώ και 15 εκατ. ευρώ. Για παράδειγμα, Κινέζος επιχειρηματίας απέκτησε πέρυσι ένα μικρό ξενοδοχείο στο Ημεροβίγλι της Σαντορίνης. Κατέβαλε 5,3 εκατ. ευρώ για τη μονάδα των 10 δωματίων και παράλληλα εξέδωσε και επενδυτική άδεια παραμονής για τον ίδιο και την οικογένειά του.
Ετερος Κινέζος επενδυτής, μέτοχος οικοδομικής εταιρείας στη χώρα, σχεδιάζει την απόκτηση 20 κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας, με στόχο να τα μετατρέψει σε διαμερίσματα για εκμετάλλευση μέσω Airbnb. Οι πρώτοι «στόχοι» έχουν εντοπιστεί στην περιοχή του Μουσείου (Εξάρχεια) και στην πλατεία Βάθης. Το συνολικό επενδυτικό πρόγραμμα υπολογίζεται σε περίπου 40 εκατ. ευρώ για την αγορά και ανακατασκευή των ακινήτων αυτών.
Τη γενικότερη αισιοδοξία για τη μελλοντική πορεία της αγοράς κατοικίας επιβεβαιώνουν μια σειρά από αριθμοί, πέραν της πορείας των τιμών, που για πρώτη φορά το 2018 ήταν ανοδική (1,5%). Συγκεκριμένα, οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν κατά 17,2% το 2018, αν και παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (0,7%) και ενώ στο απόγειο της αγοράς, το 2007, είχαν βρεθεί να αποτελούν σχεδόν το 11% του ΑΕΠ. Αντίστοιχα, οι οικοδομικές άδειες για νέες κατοικίες (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατά το ενδεκάμηνο του 2018 κατέγραψαν αύξηση 30,4% με βάση τον αριθμό των αδειών και 25,9% με βάση τον όγκο.
Τα παραπάνω έχουν αυξήσει την αισιοδοξία και μεταξύ των ιδιοκτητών που ενδιαφέρονται να πωλήσουν το ακίνητό τους, κάτι που αντανακλάται και στην ανοδική τάση των ζητούμενων τιμών, όπως αυτές προκύπτουν από την ανάλυση των αγγελιών. Σύμφωνα με την επεξεργασία των σχετικών στοιχείων για την περιοχή της Αττικής, που πραγματοποίησε για λογαριασμό της «Κ» η Roboequity, νεοφυής εταιρεία παροχής υπηρεσιών τεχνολογίας για επαγγελματίες ακινήτων, προκύπτει ότι σε αρκετές περιοχές ο ρυθμός αύξησης των τιμών ήταν διψήφιος. Η μεγαλύτερη αύξηση εντοπίζεται στην περιοχή του Ζωγράφου, όπου οι ζητούμενες τιμές ενισχύθηκαν κατά 27%, προσεγγίζοντας τα 1.550 ευρώ/τ.μ. κατά μέσον όρο, Παλαιό Φάληρο (25%), Λυκόβρυση (21,5%), Καλλιθέα (21,3%) και ασφαλώς το κέντρο της Αθήνας (20%) συμπληρώνουν την πρώτη πεντάδα των περιοχών με τη μεγαλύτερη άνοδο.
Η Roboequity αναλύει δεδομένα και τάσεις στην αγορά ακινήτων, κάνοντας χρήση των εξελίξεων στην τεχνητή νοημοσύνη και τον αυτοματισμό. Σκοπός της, να δημιουργήσει ανταγωνιστικό πλεονέκτημα για επενδύσεις σε ακίνητα, τόσο για λογαριασμό των μετόχων της όσο και για τους συνεργάτες της. Εδρεύει στο Λουξεμβούργο και έχει γίνει δεκτή στο Luxembourg’s Fintech Innovation Hub.
Eυκαιρίες στα επαγγελματικά ακίνητα αναζητούν θεσμικοί επενδυτές
Την καλύτερη περίοδο από την έναρξη της οικονομικής κρίσης και μετά, διανύει πλέον και η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων (κτίρια γραφείων, εμπορικά καταστήματα και αποθηκευτικές εγκαταστάσεις), κάτι το οποίο πιστοποιείται όχι μόνο από το ολοένα και μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά και από μια σειρά επιμέρους στοιχείων. Οπως αναφέρει σχετική ανάλυση της Inventio Consulting, με την ολοκλήρωση του 2018 το κόστος κεφαλαίου για την πραγματοποίηση επενδύσεων σε ακίνητα είχε υποχωρήσει στο 4,5%, που είναι και το χαμηλότερο από το 2010 και μετά.
Σύμφωνα με τον κ. Κώστα Σιδερή, εκ των ηγετικών στελεχών της εταιρείας παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών στον τομέα διαχείρισης εταιρειών και ακίνητης περιουσίας, «όσο χαμηλότερο είναι το σχετικό ποσοστό, τόσο πιο ώριμη και χαμηλού επενδυτικού ρίσκου θεωρείται η αγορά ακινήτων, κάτι που με τη σειρά του είναι πρόκριμα για υψηλότερες αξίες μελλοντικά». Παράλληλα, όσο πιο χαμηλό είναι το σχετικό κόστος κεφαλαίου, τόσο ευκολότερο είναι για μια αγορά ακινήτων να προσελκύσει θεσμικούς επενδυτές ακόμα και από το «πάνω ράφι», δηλαδή μεγάλους ομίλους που κατά κανόνα θέτουν ένα ελάχιστο όριο ρίσκου το οποίο είναι διατεθειμένοι να αναλάβουν, προκειμένου να τοποθετηθούν σε μια αγορά. Επί σειράν ετών, η Ελλάδα απουσίαζε από τη σχετική λίστα, ακριβώς λόγω του ότι θεωρούνταν υπερβολικό το επενδυτικό ρίσκο για την πλειονότητα των ξένων θεσμικών επενδυτών. Ως εκ τούτου, προσείλκυε κυρίως κερδοσκοπικά επενδυτικά κεφάλαια (το οποίο εν πολλοίς συμβαίνει ακόμα), που αναζητούν διψήφια ποσοστά απόδοσης προκειμένου να επενδύσουν.
Πλέον, με τη σταδιακή εξομάλυνση της οικονομίας, την οριστική αποφυγή του κινδύνου εξόδου από την Ευρωζώνη και την έξοδο στις αγορές, το κόστος κεφαλαίου για αγορές ακινήτων έχει μειωθεί σε επίπεδο που «ανοίγει την πόρτα» για την είσοδο περισσότερων και μεγαλύτερων ξένων θεσμικών επενδυτών, κάτι το οποίο εκτιμάται ότι θα φανεί σύντομα και σε κινήσεις στην αγορά. Αλλωστε, το περιθώριο μελλοντικών υπεραξιών παραμένει σημαντικό. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών ακινήτων που επιμελείται η Inventio (αφορά επαγγελματικά ακίνητα) οι αξίες υποχώρησαν κατά 58% μέχρι και το τρίτο τρίμηνο του 2013. Στη συνέχεια και για μια περίοδο περίπου δύο ετών, κινήθηκαν σταθεροποιητικά, για να ξεκινήσουν να αυξάνονται εκ νέου από τα μέσα του 2015 μέχρι σήμερα. Πλέον, οι αξίες έχουν ανακάμψει σε ποσοστό 30% κατά μέσον όρο, συγκριτικά με το «ναδίρ» στο οποίο βρέθηκαν πριν από πέντε και πλέον χρόνια. Εν ολίγοις, υπάρχει ακόμα σημαντικό περιθώριο μελλοντικής ανόδου των αξιών, πλην όμως αυτή η αύξηση θα πρέπει να υποστηρίζεται τόσο από τα θεμελιώδη της αγοράς ακινήτων (προσφορά/ζήτηση), όσο και από το μακροοικονομικό τοπίο. Οπως αναφέρει η ανάλυση της Inventio, για να ανακάμψει πλήρως ο κλάδος των επαγγελματικών ακινήτων απαιτείται και μια ισχυρή ανάκαμψη των τιμών των ενοικίων.
Καταλύτης στην ανάκαμψη της κτηματαγοράς η εκτίναξη του τουριστικού κλάδου
Τον ρόλo του «καταλύτη» για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, ιδίως το 2018, έχει διαδραματίσει ο κλάδος του τουρισμού. Είναι χαρακτηριστικό ότι όσες περιοχές/συνοικίες ευνοούνται από την ενίσχυση του τουριστικού ρεύματος καταγράφουν και τα μεγαλύτερα κέρδη, τόσο σε ό,τι αφορά την κινητικότητα (συναλλαγές, επενδύσεις κ.λπ.), όσο και αναφορικά με την πορεία των τιμών. Σύμφωνα με την ετήσια έκθεση της ΤτΕ που δημοσιοποιήθηκε πριν από λίγες ημέρες, «ο τουρισμός και οι χρήσεις που σχετίζονται με αυτόν προσείλκυσαν την πλειοψηφία των επενδυτικών κεφαλαίων, δίνοντας ώθηση σε τοπικές αγορές και συμπαρασύροντας τη ζήτηση για κατοικίες και καταστήματα σε συγκεκριμένους χώρους».
Είναι χαρακτηριστικό ότι οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την αγορά ακινήτων αυξήθηκαν με το εντυπωσιακό 172% το 2018, με το συνολικό ποσό να υπολογίζεται ότι ξεπέρασε το 1,3 δισ. ευρώ, ξεπερνώντας κάθε προηγούμενο ιστορικό υψηλό, ακόμα και της περιόδου πριν από την οικονομική κρίση. Επιπλέον, στον τομέα των ξενοδοχειακών ακινήτων, ο αριθμός των νέων οικοδομικών αδειών αυξήθηκε κατά 57,5% σε ετήσια βάση κατά το 11μηνο του 2018 (περίοδος Ιανουαρίου – Νοεμβρίου). Αντιθέτως, πτωτικά κινήθηκαν οι άδειες τόσο για τα γραφεία, όπου καταγράφεται πτώση της τάξεως του 5,4%, όσο και για τα εμπορικά καταστήματα, όπου η κάμψη ήταν κατά 11,5% σε σχέση με το 11μηνο του 2017. Οπως σημειώνει η ΤτΕ, μόνο στο κέντρο της Αθήνας έχει ξεκινήσει, ή πρόκειται να ξεκινήσει άμεσα, η ανάπτυξη τουλάχιστον δέκα μονάδων, οι οποίες έχουν προκύψει είτε από αλλαγή χρήσης παλαιότερων ακινήτων, κυρίως γραφείων, είτε από ανακαίνιση και επαναλειτουργία μονάδων, οι οποίες είχαν παραμείνει για αρκετά χρόνια κενές και αναξιοποίητες. Αντίστοιχο επενδυτικό ενδιαφέρον φαίνεται να προσελκύει και ο άξονας της λεωφόρου Συγγρού, αλλά και το παραλιακό μέτωπο της Αττικής. Από την άλλη πλευρά, ο περιορισμένος αριθμός νέων οικοδομικών αδειών για γραφεία και καταστήματα οφείλεται στην ύπαρξη αποθέματος αντίστοιχων κενών χώρων σε δευτερεύουσες αγορές και στο γεγονός ότι οι επενδυτές στοχεύουν σχεδόν αποκλειστικά στην αγορά μισθωμένων ακινήτων, τα οποία μπορούν να αποδώσουν άμεσα.
Σύμφωνα με την ΤτΕ, το 2019 θα συνεχιστεί η υφιστάμενη τάση σταθεροποίησης και η αυξανόμενη κινητικότητα, τόσο στην αγορά των κατοικιών όσο και σε εκείνη των επαγγελματικών ακινήτων. Η ανάκαμψη θα συνεχίσει να τροφοδοτείται από τον τουρισμό, που επηρεάζει θετικά την αγορά κατοικίας, μέσω της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τα επαγγελματικά ακίνητα, μέσω της ανάπτυξης τουριστικών ακινήτων (π.χ. ξενοδοχεία και επιπλωμένα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα) και συμπληρωματικών προς αυτά χρήσεων, όπως για παράδειγμα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος (εστιατόρια, καφετέριες κ.λπ.).
Παράλληλα, σημειώνεται ότι η ισόρροπη και βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων θα εξαρτηθεί από τη διασπορά των επενδύσεων και την επέκταση της ζήτησης σε μεγαλύτερο φάσμα της αγοράς απ’ ό,τι μέχρι σήμερα. Η αποκατάσταση της ρευστότητας από το τραπεζικό ζήτημα, η περαιτέρω ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, η βελτίωση των προσδοκιών της ελληνικής οικονομίας, αλλά και η επιτάχυνση των μεγάλων έργων αξιοποίησης των ακινήτων του Δημοσίου, αποτελούν αναγκαίες προϋποθέσεις για την εξασφάλιση ικανών επιπέδων ζήτησης και ελκυστικότητας της αγοράς, που θα σημάνουν την οριστική έναρξη για την ανάκαμψή της.
4.154 «χρυσές βίζες»
Αύξηση της τάξεως του 46% σημείωσαν το 2018 και οι χορηγήσεις αδειών παραμονής σε πολίτες εκτός Ε.Ε., οι οποίοι επέλεξαν να αξιοποιήσουν τα προνόμια του σχετικού προγράμματος που προβλέπει την απόκτηση ακινήτων ελάχιστης αξίας 250.000 ευρώ. Εως σήμερα, «χρυσή βίζα» έχουν λάβει 4.154 επενδυτές, με το 58% εξ αυτών να αφορά Κινέζους.
Πρώτη η Αττική
Αυξημένες κατά 42% ήταν οι αγοραπωλησίες ακινήτων πανελλαδικά το 2018. Αυτό προκύπτει από την επεξεργασία των στοιχείων που προκύπτουν από το μητρώο συναλλαγών ακινήτων, που έχει συστήσει η ΑΑΔΕ. Συνολικά, πραγματοποιήθηκαν 26.700 αγοραπωλησίες ακινήτων, έναντι 18.800. Η αύξηση στην Αττική ανήλθε στο 67,5% με 14.291 αγοραπωλησίες.
Υψηλές προσδοκίες
Σε θετική τροχιά συνέχισε να κινείται και ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών του ΙΟΒΕ για τις κατοικίες, ο οποίος αυξήθηκε κατά 13,5% το 2018. Μάλιστα, πρόκειται για τον τρίτο διαδοχικό χρόνο βελτίωσης του εν λόγω δείκτη, χαρακτηριστικό των υψηλότερων προσδοκιών των παραγόντων της αγοράς ακινήτων.
