Μπορεί οι τιμές για τη β’ κατοικία στα πιο δημοφιλή χειμερινά θέρετρα ανά την Ελλάδα να βρίσκονται στο ήμισυ σε σύγκριση με τις αντίστοιχες προ δεκαετίας, η ζήτηση ωστόσο από ενδιαφερόμενους αγοραστές παραμένει αναιμική, ενώ το «στοκ» ξεπερνά τα 10.000 σπίτια.
Στο μέτωπο των πωλητών, οι προσδοκίες φαίνεται να είναι ελαφρώς καλύτερες σε σύγκριση με την περυσινή χειμερινή περίοδο, αν ληφθεί υπόψη ότι η πορεία των τιμών φέτος είναι σταθεροποιητική με οριακά ανοδικές τάσεις. Έτσι, σε σχέση με πέρυσι, στην Αράχοβα, στον Άγιο Αθανάσιο, στο Καρπενήσι και στα Τρίκαλα Κορινθίας οι αξίες βρέθηκαν συνολικά αυξημένες κατά 0,68% μέσο όρο, ενώ σε σχέση με τα υψηλά του 2008, οι αξίες εξακολουθούν να είναι μειωμένες περισσότερο από το μισό (54%).
Οσον αφορά τις προοπτικές για το επόμενο διάστημα, δεν αναμένονται ουσιαστικές μεταβολές καθώς η αγορά β’ κατοικίας επηρεάζεται πιο έντονα και άμεσα από πολιτικές και οικονομικές εξελίξεις- αναταράξεις. Χαμηλές προσδοκίες, λίγες πράξεις, αναιμική ανάπτυξη νέων έργων και μηδενική τραπεζική χρηματοδότηση θα είναι τα βασικά ποιοτικά χαρακτηριστικά στην συγκεκριμένη αγορά και το 2019.
Τα στοιχεία αναφέρει το τελευταίο παρατηρητήριο αξιών της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Geoaxis, η οποία επιχειρεί να προσδιορίσει τη μεταβολή των αξιών στα χειμερινά εξοχικά κατά την δεκαετή διάρκεια της κρίσης (2008 – 2018). Η έρευνα αγοράς, για το τέταρτο τρίμηνο του 2018, πραγματοποιήθηκε με συλλογή στοιχείων μέσω αγγελιών για τις τέσσερις πιο γνωστές αγορές χειμερινών εξοχικών κατοικιών στη χώρα εξαιτίας την περίοδο δ’ τριμήνου για τα έτη 2018, 2017, 2016 και 2008.
Το 2018 καταχωρείται ως το κομβικό έτος σταθεροποίησης της αγοράς, διότι ύστερα από αρκετά χρόνια πτώσης σημειώνεται φέτος ήπια ανοδική πορεία στα εξοχικά σπίτια σε χειμερινούς προορισμούς. Το 2019 αναμένεται απρόβλεπτο καθώς εξακολουθεί και καταγράφεται:
• Εξαιρετικά μεγάλη μείωση διαθέσιμου εισοδήματος για αγορά εξοχικών ακινήτων,
• Δυσκολία δυνατότητας τραπεζικού δανεισμού,
• Απουσία δυνατότητας εναλλακτικών πηγών χρηματοδότησης,
• Συνεχιζόμενη υπερφορολόγηση,
• Διαρκώς μεταβαλλόμενη πολιτική σε σχέση με ζητήματα ακίνητης περιουσίας,
• Ανάγκη αντιμετώπισης των κόκκινων δανείων με έναρξη πλειστηριασμών,
• Μη σταθεροποίηση της οικονομικής κατάστασης και αποκατάσταση επιχειρηματικής γαλήνης.
Η ζήτηση για χειμερινά εξοχικά
Η οικονομική κρίση έχει πλήξει έντονα την αγορά χειμερινών εξοχικών κατοικιών αφού η ζήτηση καταγράφεται από μηδενική έως ελαφρά ανοδική, αν και οι τιμές σε σχέση με την αρχή της κρίσης (2008) έχουν σχεδόν μειωθεί στο μισό και περίπου 10.000 σπίτια παραμένουν αδιάθετα. Οι λόγοι για την πτώση της ζήτησης είναι παρόμοιοι με αυτούς που έχουν προκαλέσει τη συνολική κάμψη της αγοράς κατοικίας καθώς η αδυναμία πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση και η υπερβολική αύξηση της φορολογίας, σε συνδυασμό και με την οικονομική και πολιτική αβεβαιότητα, έχουν καταστήσει την απόκτηση ακινήτων μία μη ελκυστική επιλογή, ακόμα περισσότερο όταν πρόκειται για εξοχικά ακίνητα τα οποία θεωρούνται πλέον ως είδος «πολυτελείας».
Αρκετοί κατασκευαστές που επένδυσαν δανειζόμενοι στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών με συνολικό κόστος κατασκευής και αγοράς γης πάνω από 1.500 ευρώ/τμ βρίσκονται πλήρως εγκλωβισμένοι αφού ούτε η πώληση κάτω από το κόστος δείχνει να ενεργοποιεί την ζήτηση.
Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στο Λιβάδι της Αράχοβας όπου μετά το κατασκευαστικό ‘αμόκ’ -σε σημείο που μεζονέτες κτίστηκαν σχεδόν και μέσα στην λίμνη- δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα δίχως καμία προοπτική άμεσης διάθεσης.
Η πορεία των τιμών στη δεκαετία
Σύμφωνα με το παρατηρητήριο της Geoaxis, μεταξύ του τέταρτου τριμήνου 2018 και 2008 καταγράφεται σημαντική πτώση των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών, η οποία κινείται συνολικά σε ένα μέσο όρο της τάξης του 54% και για τις τέσσερις περιοχές μελέτης.
Αναλυτικότερα, την μεγαλύτερη μείωση παρουσιάζει ο Άγιος Αθανάσιος όπου από 3.301 ευρώ/ τμ το 2008 η αξία κυμαίνεται σήμερα στα 1.191 ευρώ/τμ (-64%) και ακολουθούν η Αράχωβα από 3.000 ευρώ/τμ το 2008 σήμερα στα 1.302 (-57%), τα Τρίκαλα Κορινθίας από 2.250 ευρώ/τμ το 2008 σήμερα στα 1.144 ευρώ/τμ (-49%) και τέλος το Καρπενήσι από 2.308 ευρώ/τμ το 2008 σήμερα στα 1.221 ευρώ/τμ (-47%). «Τα παραπάνω αποτελέσματα αποτυπώνουν με εύλογο τρόπο την υπερεκτίμηση του Αγίου Αθανασίου αλλά και της Αράχοβας (κυρίως Λιβαδιού) κατά το τέλος της εποχής της υπέρμετρης οικονομικής ευφορίας του 2008», επισημαίνεται στη μελέτη. Στον αντίποδα, το Καρπενήσι αναπτυσσόμενο πιο ήπια κατά την περίοδο προ του 2008 φαίνεται να καταγράφει αναλογικά πιο ελεγχόμενη πτώση.
Σύγκριση αξιών με 4ο τρίμηνο 2017
Οσον αφορά τώρα τη σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο της περυσινής χειμερινής περιόδου, μεταξύ του του τριμήνου 2018 και 4ου τριμήνου 2017 καταγράφεται ομοιόμορφη μεν, ιδιαίτερα μικρή δε, άνοδος των τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών, η οποία κινείται σε ένα μέσο όρο της τάξης του μόλις 0,68% και για τις τέσσερις περιοχές μελέτης.
Αναλυτικότερα, την μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν τα Τρίκαλα Κορινθίας όπου από 1.134 ευρώ/τμ το 2017 η ζητούμενη τιμή κυμαίνεται σήμερα στα 1.144 ευρώ/τμ (0,88%) και η Αράχωβα όπου από 1.291 ευρώ/τμ το 2017, η ζητούμενη τιμή κυμαίνεται σήμερα στα 1.302 ευρώ/ τμ (0,86%). Ακολουθούν ο Άγιος Αθανάσιος Πέλλας με μικρή αύξηση όπου από 1.184 ευρώ/ τμ το 2017, η ζητούμενη τιμή σήμερα κυμαίνεται στα 1.191 ευρώ/τμ (0,65%) και τέλος το Καρπενήσι όπου από 1.217 ευρώ/τμ το 2017 η ζητούμενη τιμή σήμερα κυμαίνεται στα 1.221 ευρώ/τμ (0.33%).
