Πάνω από 170 εκατομμύρια τετραγωνικών μέτρων κτιρίων γραφείων που κατασκευάστηκαν πριν από το 2004, χωρίς καμία σημαντική παρέμβαση έκτοτε, θα κινδυνεύουν με απαξίωση έως το 2030, σύμφωνα με την Cushman & Wakefield που «χτυπάει καμπανάκι» για τη βιωσιμότητα αυτών των χώρων, λόγω διαφόρων παραγόντων, συμπεριλαμβανομένης της νομοθεσίας για το κλίμα. Πρόσφατα, κυκλοφόρησε η μελέτη RETHINKING European Offices 2030 της Cushman & Wakefield όπου αναλύει τον κίνδυνο απαξίωσης των κτιρίων γραφείων σε 16 ευρωπαϊκές πόλεις. Βάσει αυτής, πάνω από το 70% των γραφειακών χώρων είναι σε… κίνδυνο έως το 2030.
Τι συμβαίνει στην Αθήνα
Ειδικά για την Ελλάδα, και σύμφωνα με την επικεφαλής της Cushman & Wakefield στην χώρα, Νίκη Σύμπουρα, στην μητροπολιτική περιοχή της Αθήνας μεγαλύτερος κίνδυνος συναντάται στο κέντρο της πόλης όπου το γραφειακό απόθεμα είναι παλαιό με την πολυϊδιοκτησία σε κτίρια να αποτελεί σημαντικό εμπόδιο στην ριζική ανακατασκευή του. Τα τελευταία 8 έτη με τις τοποθετήσεις θεσμικών επενδυτών σε ακίνητα, έχει αντιμετωπιστεί εν μέρει αυτός ο κίνδυνος και από το 2022 παρατηρείται αυξανόμενη δραστηριότητα ανακατασκευής αυτοτελών κτιρίων στο Κέντρο αλλά και την περιφέρεια. Οι περιφερειακές αγορές των νοτιών και των βόρειων αξόνων αντιμετωπίζουν σαφώς χαμηλότερο κίνδυνο απαξίωσης του γραφειακού αποθέματος με τον Πειραιά να βρίσκεται υπό τη μεγαλύτερη πίεση, μετά το Κέντρο.
«Επιπλέον, η αυξημένη ζήτηση για κτίρια γραφείων υψηλότερης ποιότητας συνεχίζει να οδηγεί την αναπτυξιακή δραστηριότητα. Στην ευρύτερη Αθήνα 245.000 τ.μ. νεόκτιστων, στο μεγαλύτερο ποσοστό πιστοποιημένων κτιρίων γραφείων, αναμένεται να παραδοθούν ως το 2027 με τα 125.000 τ.μ. εξ αυτών να είναι ήδη μισθωμένα, που σημαίνει ότι 120.000 τ.μ. νέοι χώροι γραφείων θα εισέλθουν στην αγορά προκειμένου να μισθωθούν. Η εισροή νέων έργων αντιπροσωπεύει αυξημένο κίνδυνο για παλαιότερα κτίρια γραφείων, τα οποία μπορεί να δυσκολεύονται να τα ανταγωνιστούν. Καθώς ολοκληρώνεται ο κύκλος της ανανέωσης των συμφωνιών μίσθωσης που χαρακτήρισε την αγορά τα τελευταία 3 έτη και οι εταιρείες επανεκτιμούν τις ανάγκες τους, αναμένουμε αύξηση των μετακινήσεων σε νέα γραφεία την επόμενη διετία », προσθέτει η ίδια.
Πώς διαμορφώνεται η κατάσταση στην Ευρώπη
«Το μέλλον των εμπορικών ακινήτων αλλάζει ραγδαία και πάνω από το 70% των κτιρίων γραφείων στη Δυτική Ευρώπη κινδυνεύουν να καταστούν λειτουργικά, οικονομικά ή νομικά παρωχημένα έως το 2030. Ενόψει των αυστηρότερων κανονισμών βιωσιμότητας, της αλλαγής στρατηγικών στο χώρο εργασίας και των αυξανόμενων οικονομικών πιέσεων, οι ιδιοκτήτες ακινήτων και οι επενδυτές πρέπει να δράσουν τώρα για να αποτρέψουν την απώλεια της αξίας τους», αναφέρει η Cushman & Wakefield.
Σύμφωνα με την μελέτη RETHINKING European Offices 2030, που, μεταξύ άλλων, αναλύει την ηλικία των γραφείων σε 16 μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις και τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται στους ιδιοκτήτες τους να προσδιορίσουν εκ νέου τη χρήση είτε να βελτιώσουν τους χώρους με την ίδια χρήση, υπάρχουν διαφορές ανά την Ευρώπη. Μεταξύ των 16 πόλεων της μελέτης, υπάρχει μια διάκριση μεταξύ της Ανατολικής Ευρώπης, στην οποία καταγράφεται νεότερο απόθεμα, και της Δυτικής Ευρώπης, με υψηλότερο κίνδυνο απαξίωσης.
Ωστόσο, στις 7 κορυφαίες πόλεις (Μιλάνο, Βαρκελώνη, Στοκχόλμη, Παρίσι, Μαδρίτη, Άμστερνταμ και Λονδίνο), ο κίνδυνος απαξίωσης του αποθέματος γραφείων είναι περίπου 80%, ενώ στο Μόναχο (60%), το Δουβλίνο (64%), τη Λισαβόνα (64%) και το Βερολίνο (65%), ο κίνδυνος είναι χαμηλότερος, σαν αποτέλεσμα της αυξημένης ανάπτυξης εμπορικών πάρκων τα δύο τελευταία έτη. Στην Ανατολική Ευρώπη (Βουδαπέστη, Πράγα και Βαρσοβία), το μερίδιο του αποθέματος γραφείων σε κίνδυνο είναι χαμηλότερο, κατά μέσο όρο μόνο 43%, που σημαίνει ότι μεγάλο μέρος του κατασκευάστηκε τις τελευταίες δύο δεκαετίες, σε αντίθεση με τις δυτικές αγορές, όπου λιγότερο από το ένα πέμπτο του αποθέματος αναπτύχθηκε κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου.
Στην Ευρύτερη Λισαβόνα εκτιμάται ότι, έως το 2030, 2,86 εκατομμύρια τ.μ. χώροι γραφείων θα «κινδυνεύουν» να καταστούν παρωχημένοι. «Η επαναξιολόγηση της χρήσης είναι ίσως η καλύτερη λύση για κεντρικές τοποθεσίες της πόλης με την αγορά της φιλοξενίας και η κατοικίας να είναι οι κυρίαρχες εναλλακτικές χρήσεις σε αυτές τις περιοχές. Καθώς μετακινούμαστε από κεντρικές σε περιφερειακές τοποθεσίες, το εύρος των εναλλακτικών χρήσεων αλλάζει με καταγεγραμμένες περιπτώσεις σχετικές με υγειονομική περίθαλψη, ιατρικές εγκαταστάσεις, ή τα κέντρα δεδομένων, ανάλογα με την τοπική δυναμική», αναφέρεται.
Περιβαλλοντικοί κανονισμοί επηρεάζουν τους χώρους γραφείων
Όπως αναφέρεται, η εισαγωγή της Οδηγίας για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων το 2024 θέτει νέα πρότυπα για την ποιότητα των κτιρίων, με όλα τα κτίρια γραφείων να απαιτείται να επιτυγχάνουν σχεδόν μηδενικές εκπομπές έως το 2030. Αυτές οι κανονιστικές αλλαγές αναγκάζουν τους ιδιοκτήτες να επανεξετάσουν τις στρατηγικές τους για να αποφύγουν αυτούς τους στόχους βιωσιμότητας.
Διαίρεση Ανατολής-Δύσης στον κίνδυνο απαξίωσης
Η ανάλυσή αποκαλύπτει ένα έντονο χάσμα Ανατολής-Δύσης στην απαξίωση των γραφείων. Ενώ οι αγορές της Ανατολικής Ευρώπης (όπως η Βαρσοβία, η Πράγα και η Βουδαπέστη) αντιμετωπίζουν σχετικά χαμηλότερους κινδύνους –με μέσο όρο το 43% των μετοχών σε κίνδυνο– οι πόλεις της Δυτικής Ευρώπης είναι πολύ πιο ευάλωτες. Πόλεις όπως το Λονδίνο, το Παρίσι και η Μαδρίτη βλέπουν πάνω από το 70% των αποθεμάτων γραφείων τους να ξεπερνιούνται λόγω ηλικίας και ξεπερασμένων προτύπων.
Κεντρικές vs Περιφερειακές τοποθεσίες
Η τοποθεσία παίζει κρίσιμο ρόλο στον κίνδυνο κενών θέσεων. Σε μη κεντρικές τοποθεσίες, τα ποσοστά κενών θέσεων είναι έως και 550 μονάδες βάσης υψηλότερα σε σύγκριση με τους κεντρικούς χώρους γραφείων. Αυτό τονίζει το αυξανόμενο χάσμα μεταξύ του βαθμού Α (Grade A) των περιουσιακών στοιχείων με καλή τοποθεσία και εκείνων στην περιφέρεια, τα οποία είναι πιο επιρρεπή στην απαξίωση και στον οικονομικό κίνδυνο.
Στρατηγικές επανατοποθέτησης και αλλαγής χρήσης
Η έκθεση περιλαμβάνει περιπτωσιολογικές μελέτες σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο η επανατοποθέτηση και η αλλαγή χρήσης μπορούν να βελτιώσουν σημαντικά την αξία του ενεργητικού. Για παράδειγμα, το Torre Pujades στη Βαρκελώνη μετατράπηκε σε ένα κτίριο γραφείων πολλών ενοικιαστών μέσω στρατηγικών ανακαινίσεων που ενσωμάτωσαν αναβαθμίσεις βιωσιμότητας και βελτιωμένες ανέσεις ενοικιαστών, αυξάνοντας την απήχησή του στην αγορά. Στο Λονδίνο, ένα άλλοτε απαρχαιωμένο επιχειρηματικό πάρκο μετατράπηκε σε μια εγκατάσταση μικτής χρήσης επικεντρωμένη στην υγειονομική περίθαλψη, ξεκλειδώνοντας νέες ροές εσόδων για τον ιδιοκτήτη.
