Ένα από τα πιο σημαντικά μέτρα της κυβέρνησης τα τελευταία χρόνια με στόχο τον έλεγχο της φοροδιαφυγής και την καταπολέμηση του «μαύρου χρήματος», ήταν η υποχρέωση να πληρώνεται το πλήρες ποσό για τις αγοραπωλησίες ακινήτων μέσω τραπεζών, με την ουσιαστική απαγόρευση της χρήσης μετρητών.
Ωστόσο, από την τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών έχουν περάσει πάνω από δύο χρόνια, ενώ οι τιμές των ακινήτων έχουν σημειώσει ραγδαία άνοδο. Αυτό έχει οδηγήσει στην ουσιαστική υπονόμευση της μεταρρύθμισης, καθώς τα μετρητά επιστρέφουν δυναμικά στις αγοραπωλησίες ακινήτων.
Αν συνυπολογίσουμε και το γεγονός ότι υπήρχε σημαντική απόκλιση μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών, γίνεται κατανοητό ότι σήμερα η διαφορά αυτή είναι ακόμη μεγαλύτερη. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα ένα σημαντικό μέρος της αξίας ενός ακινήτου να πληρώνεται και πάλι σε μετρητά.
Παρά τις πιέσεις που υπήρχαν κατά την περίοδο των μνημονίων για την εξίσωση των τιμών αυτών, η απόσταση μεταξύ τους έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια. Το σχέδιο εξομοίωσης των εμπορικών και αντικειμενικών τιμών φαίνεται να έχει «παγώσει», καθώς δεν έχουν ληφθεί συγκεκριμένα μέτρα για την εφαρμογή του. Επιπλέον, υπάρχουν πληροφορίες ότι η κυβέρνηση ίσως δεν θα προχωρήσει σε νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών το 2025, γεγονός που θα επιδεινώσει τη διαφορά αυτή. Αν δεν γίνει αναπροσαρμογή, η απόκλιση ανάμεσα στις δύο τιμές θα διευρυνθεί περαιτέρω, οδηγώντας σε σημαντικές απώλειες εσόδων για το κράτος, ειδικά από τους φόρους μεταβίβασης.
Παρά την επίσημη απαγόρευση της χρήσης μετρητών στις αγοραπωλησίες ακινήτων, το μέτρο αυτό παραμένει εν μέρει ανεφάρμοστο. Η κυβέρνηση είχε στόχο να περιορίσει το «μαύρο» χρήμα επιβάλλοντας αυστηρά πρόστιμα σε όσους παραβιάζουν τη νομοθεσία. Σύμφωνα με τον νόμο 5073/2023, απαγορεύεται η μεταβίβαση ακινήτων με μετρητά, και τα πρόστιμα κυμαίνονται από 10.000 έως 500.000 ευρώ, ανάλογα με το ύψος της συναλλαγής. Παρά την ύπαρξη αυτών των κυρώσεων, η διαφορά μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών συχνά καλύπτεται σε μετρητά, τα οποία δεν είναι ανιχνεύσιμα από τις φορολογικές αρχές.
Στην πράξη, οι περισσότερες αγοραπωλησίες ακινήτων γίνονται με σημαντική απόκλιση μεταξύ αντικειμενικής αξίας και πραγματικής τιμής αγοράς, και αυτό το φαινόμενο εντείνεται με την αύξηση των τιμών των ακινήτων. Όταν το πραγματικό τίμημα είναι υψηλότερο από την αντικειμενική αξία, όπως συμβαίνει στις περισσότερες περιπτώσεις, οι αγοραστές πληρώνουν τη διαφορά αυτή σε μετρητά, έξω από το τραπεζικό σύστημα.
Πόσα χάνει το δημόσιο
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι ένα διαμέρισμα με αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ το 2022, που πωλείται στα 180.000 ευρώ. Σήμερα, η εμπορική του αξία μπορεί να φτάσει τα 250.000 ευρώ. Στο συμβόλαιο καταγράφεται η αντικειμενική αξία των 150.000 ευρώ, που πληρώνεται μέσω της τράπεζας, ενώ το υπόλοιπο ποσό (100.000 ευρώ) καταβάλλεται σε μετρητά. Παρόλο που αυτή η πρακτική είναι παράνομη, έχει γίνει ευρέως αποδεκτή στην αγορά ακινήτων.
Η μεγάλη διαφορά μεταξύ των τιμών που αναγράφονται στα συμβόλαια και των πραγματικών τιμών αγοράς επιτρέπει στους αγοραστές να πληρώνουν μικρότερους φόρους. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα με αντικειμενική αξία 300.000 ευρώ πωλείται για 450.000 ευρώ. Ο φόρος μεταβίβασης, που υπολογίζεται στο 3% της αντικειμενικής αξίας, είναι 9.000 ευρώ, ενώ αν υπολογιζόταν στην πραγματική τιμή, θα ήταν 13.500 ευρώ. Έτσι, ο αγοραστής εξοικονομεί 4.500 ευρώ, ενώ το δημόσιο χάνει αντίστοιχα έσοδα.
Η διεύρυνση της διαφοράς μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών τιμών σχετίζεται με την άνοδο των τιμών των ακινήτων και την έλλειψη επικαιροποίησης των αντικειμενικών αξιών.
Η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών έγινε τον Ιούνιο του 2021, και τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2022, βασισμένη σε δεδομένα του 2020. Από τότε, οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί σημαντικά, με τον δείκτη τιμών των διαμερισμάτων να σημειώνει αύξηση 47,4%. Στην Αττική, η αύξηση φτάνει το 50,6%. Αυτή η τάση συνεχίζει να διευρύνει το χάσμα με τις αντικειμενικές αξίες και διατηρεί ζωντανή την πρακτική των συναλλαγών με μετρητά.
