Αράχωβα: πώς το φαινόμενο Airbnb εκτίναξε τις διαθέσιμες κατοικιές σε λίγα μόνο χρόνια, οι επιπτώσεις από τον Κορωνοϊό και οι προβλέψεις για το μέλλον
Αράχωβα, το φαινόμενο Airbnb: 8 μόλις χρόνια χρειάστηκε η αμερικάνικη εταιρεία για να 10πλασιάσει τις προσφερόμενες κατοικίες για βραχυπρόθεσμη μίσθωση στην Αράχωβα!
Πώς έγινε αυτό;
Από 26 διαθέσιμες επιλογές το 2012, έχουμε φτάσει αισίως στις… 256 το 2020!
Αν το σκεφτεί κανείς, είναι σχεδόν τρελό!
10πλασιασμός! Σε μόλις 8 χρόνια.
Ζούσαμε στην εποχή του Airbnb.
Πλέον όμως ζούμε στην εποχή του Κορωνοϊού.
Το μοναδικό θέμα συζήτησης είναι για κρούσματα, θανάτους αλλά και τις επιπτώσεις στην οικονομία κάθε περιοχής.
Όπως παντού, έτσι και στην Αράχωβα ο κορωνοϊός θα έχει αναμφίβολα επιπτώσεις, παρόλο που η πανδημία ξεκίνησε σχεδόν στο τελείωμα της σεζόν 2019-2020.
Ωστόσο, η πανδημία βρίσκει τον δημοφιλή προορισμό σε μια ιδιαίτερη κατάσταση, όπου το Airbnb και το Booking έχουν εκτοξεύσει τα διαθέσιμα καταλύματα και σαλέ στην Αράχωβα.
Η συζήτηση για το φαινόμενο Airbnb και την επίδραση του στις παγκόσμιες, εθνικές και τοπικές οικονομίες και αγορές, καθώς και στον τουρισμό, έχει ανοίξει εδώ και κάμποσο καιρό.
Πλήθος ερευνών, συζητήσεων, μελετών και άρθρων έχουν γραφεί σχετικά με την ισοστάθμιση οφελών και μειονεκτημάτων στους ιδιοκτήτες ακινήτων, στους ταξιδιώτες καθώς και στους τοπικούς παράγοντες και κατοίκους.
Αν και οι συζητήσεις επικεντρώνονται γύρω από τις πρωτεύουσες κρατών και μεγαλουπόλεις, όπου υπάρχει πληθώρα και η πλειοψηφία των καταλυμάτων, άξια μελέτης είναι και η εξέλιξη των υποδομών φιλοξενίας σε άλλους τουριστικούς προορισμούς, όπως π.χ. η Αράχωβα, η βασίλισσα του χειμώνα και νύφη του Παρνασσού.
Το Airbnb
Το Airbnb, μια εταιρεία με βάση το Σαν Φρανσίσκο, ιδρύθηκε το 2008 και ξεκίνησε να αποκτά υπόσταση και δράση στην Ελλάδα γύρω στο 2009.
Βέβαια, σύμφωνα με στατιστικά από την ανεξάρτητη υπηρεσία Inside Airbnb στην Αθήνα, ειδικότερα, το 2009 υπήρχαν πολύ λίγα καταλύματα.
Η μεγάλη έκρηξη των διαθέσιμων για βραχυχρόνια μίσθωση διαμερισμάτων και σπιτιών στην πρωτεύουσα συμβαίνει σταδιακά από τον Ιούλιο του 2015 (2.116 καταλύματα), φθάνοντας τον Νοέμβριο του 2019 στα 11.263 καταλύματα.
Η εξέλιξη της προσφοράς χώρων για μίσθωση μέσω του Airbnb στην Αθήνα φαίνεται στο παρακάτω γράφημα:
Από το γράφημα με τα διαθέσιμα καταλύματα της Αθήνας, μπορούμε να προβλέψουμε τα καταλύματα που ήταν διαθέσιμα στην Αράχωβα ανά έτος, μέσω της πλατφόρμας του Airbnb.
Η κόκκινη γραμμή στο γράφημα είναι η απεικόνιση της συνάρτησης με την οποία μπορούμε προσεγγιστικά να εξάγουμε την εξέλιξη του Airbnb στην Αράχωβα.
Ήταν μόνο το Airbnb που προκάλεσε την έκρηξη στα διαθέσιμα καταλύματα στην Αράχωβα;
Όχι.
Το Airbnb ήταν ο καταλύτης για μια σειρά γεγονότων, που προκάλεσαν την ξέφρενη πορεία των τελευταίων ετών.
Ας τα δούμε ένα-ένα.
Αράχωβα: Airbnb.com & Booking.com εκτοξεύουν τα διαθέσιμα καταλύματα
Μέχρι πριν λίγα χρόνια, η (σχεδόν) αποκλειστική πλατφόρμα ενοικιάσεων ήταν το Booking.com.
Για να μπει στο Booking.com κάποιος επαγγελματίας προκειμένου να διαθέσει το κατάλυμά του για ενοικίαση, έπρεπε να περάσει από μια διαδικασία.
Όχι και πολύ γρήγορη.
Το πιο σημαντικό;
Έπρεπε να είναι επαγγελματίας!
Να έχει δηλαδή τα κατάλληλα έγγραφα που αποδεικνύουν ότι είναι ο ιδιοκτήτης (ή διαχειριστής) μιας νόμιμα υφιστάμενης επιχείρησης παροχής υπηρεσιών διαμονής.
Να έχει άδειες πολεοδομίας, άδεια από την πυροσβεστική, άδεια από τον Δήμο, άδεια από τον ΕΟΤ κτλ.
Μόλις όλα τα έγγραφα ελέγχονταν από την Booking, υπήρχε ο επιτόπιος έλεγχος.
Κάποιος υπάλληλος-συνεργάτης της Booking έβλεπε με αυτοψία, αν ο χώρος είναι κατάλληλος για να παρουσιαστεί στην πλατφόρμα.
Όλα όμως άλλαξαν μόλις εμφανίστηκε το Airbnb.
Κάθε ιδιώτης μπορούσε να βάλει κάθε σπίτι και κάθε δωμάτιο άμεσα στο Airbnb και να ενοικιαστεί από υποψήφιους ταξιδιώτες.
Κανένας έλεγχος. Έξτρα εισόδημα.
Αυτό προκάλεσε έκρηξη στα προσφερόμενα καταλύματα.
Οι έλεγχοι από το κράτος ήταν τουλάχιστον ελλιπείς, αν όχι ανύπαρκτοι.
Η Booking φυσικά, δεν θα μπορούσε να κάτσει με σταυρωμένα τα χέρια.
Χαλάρωσε και κείνη τους ελέγχους και τους περιορισμούς προκειμένου να πάρει ένα κομμάτι από την πίτα που δημιούργησε η Airbnb.
Τώρα ήταν πιο εύκολο για όλους, επαγγελματίες και μη, να μπουν και στο Booking.
Η νομοθεσία ακολούθησε και αυτή, μη μπορώντας να διαχειριστεί τη νέα πραγματικότητα.
Έτσι, πλέον η αδειοδότηση για μια επιχείρηση είναι πιο εύκολη. Ενώ και οι ιδιώτες μπορούν να ενοικιάζουν βραχυπρόθεσμα χώρους με μια απλή συμμετοχή σε μια ειδική πλατφόρμα.
Περνώντας τώρα στην Αράχωβα, στη λεγόμενη και νύφη του Παρνασσού, αξίζει να μελετήσουμε σε βάθος το πώς άλλαξε ο αριθμός των προσφερόμενων καταλυμάτων.
Διαθέτοντας όλα τα στατιστικά, θα μπορέσουμε έπειτα να κρίνουμε την επιρροή που έχει η πληθώρα διαθέσιμων δωματίων στην περιοχή, καθώς και να κάνουμε μία πρόβλεψη για το μέλλον.
Στην Αράχωβα, στη «Μύκονο του χειμώνα» όπως ονομάζεται, το χιονοδρομικό κέντρο Παρνασσού ξεκίνησε να λειτουργεί αδιάκοπα από το 1976 διαθέτοντας 23 πίστες.
Σιγά – σιγά ξεκίνησε να γίνεται κορυφαίος τουριστικός προορισμός του χειμώνα, κόσμος άρχισε να συρρέει.
Τα καταλύματα ξεκίνησαν να πληθαίνουν.
Η άνοδος αυτή συνδυάστηκε και με ανάλογες υποδομές όπως νέα καταστήματα φαγητού, ποτού, διασκέδασης, εμπορικά καταστήματα και πολλά ακόμη.
Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων, θέλοντας να εκμεταλλευτούν την αθρόα εισροή επισκεπτών και τουριστών ή αδυνατώντας να πουλήσουν τα ακίνητά τους, αποφάσισαν να τα καταχωρήσουν σε πλατφόρμες όπως η Booking και το Airbnb, μια απόφαση που οδήγησε πλέον το μεγαλύτερο μέρος των κρατήσεων να προέρχεται από εκεί.
Ταυτόχρονα με τους ολοένα και περισσότερους κατοίκους της Αράχωβας οι οποίοι στρέφονταν στη διαμόρφωση και ενοικίαση κατοικιών, ήρθε και η οικονομική κρίση.
Η κρίση είχε ως αποτέλεσμα, πάρα πολλές εξοχικές κατοικίες κυρίως στο Λιβάδι να μείνουν απούλητες.
Όχι μόνο αυτό.
Επιπλέον, πολλά από τα εξοχικά που είχαν ήδη πουληθεί ξεκίνησαν και αυτά να ενοικιάζονται, καθώς οι ιδιοκτήτες τους βρήκαν έναν εύκολο τρόπο για περισσότερα εισοδήματα ώστε να μπορούν να συντηρούν τις κατοικίες αυτές.
Από τη στιγμή που οι δύο πλατφόρμες, Booking.com και Airbnb.com, αποτελούν τις κυριότερες πηγές κρατήσεων στην περιοχή της Αράχωβας, αξίζει να μελετήσουμε κάποια ιστορικά στοιχεία που διαθέτουμε.
Με βάση αυτά, θα μπορέσουμε να αξιολογήσουμε την επιρροή των διαθέσιμων δωματίων σε άλλους τομείς της περιοχής.
Πιο συγκεκριμένα, για το Booking.com τα στοιχεία που διαθέτουμε ξεκινάνε από τον Οκτώβριο του 2007 (4 καταλύματα), αριθμός που διατηρείται σχεδόν ίδιος και το 2008 (5 καταλύματα).
Το 2009 παρατηρείται σχεδόν διπλασιαμός (11 καταλύματα).
Το 2010 παρατηρούμε τα καταλύματα ανεβαίνουν στα 16, ενώ στις αρχές του 2012 φτάνουμε στα 22, πορεία που κλείνει στο τέλος του χρόνου στα 29.
Η έκρηξη παρατηρείται γύρω στο 2017 όπου στην πλατφόρμα είναι διαθέσιμα 67 καταλύματα φθάνοντας τα 83 σε δύο χρόνια (2019).
Μία αναζήτηση στην πλατφόρμα για το 2020 μας παρουσιάζει 99 καταλύματα στην Αράχωβα και 3 λόγους για να πάει κανείς εκεί: βουνά, χαλάρωση και τοπία.
Αν αναπαραστήσουμε σε γραφική παράσταση τον αριθμό των προσφερόμενων επιλογών για διαμονή στη Αράχωβα από το Booking.com ως προς το έτος, με βάση ιστορικά στοιχεία από το webarchive.org, παίρνουμε το παρακάτω.
Αντίστοιχα, στις ίδιες ημερομηνίες του 2020, στην πλατφόρμα του Airbnb βρίσκουμε 231 χώρους διαμονής διαθέσιμους, κάτι που δείχνει πως ένας πιθανός επισκέπτης στην Αράχωβα έχει πολλές επιλογές όσον αφορά τη διαμονή, τα καταλύματα και τα διαθέσιμα δωμάτια.
Αν αναπαραστήσουμε σε γραφική παράσταση τον αριθμό των προσφερόμενων επιλογών για διαμονή στη Αράχωβα από το Airbnb.com ως προς το έτος, με βάση ιστορικά στοιχεία από την Αθήνα από την ανεξάρτητη υπηρεσία Inside Airbnb και τον αριθμό που είναι διαθέσιμα σήμερα, παίρνουμε το παρακάτω.
Δειγματοληπτικά (ως τάξη μεγέθους) για κάποιες ημερομηνίες, βρίσκουμε ότι περίπου το 75% των καταλυμάτων που είναι διαθέσιμα στο Booking.com, είναι ταυτόχρονα διαθέσιμα και στο Airbnb.
Εάν συνδυάσουμε όλα τα παραπάνω, μπορούμε να κάνουμε μια πρόβλεψη για το πώς εξελίχθηκε ο αριθμός των προσφερόμενων καταλυμάτων στην Αράχωβα (δεν υπάρχουν ιστορικά δεδομένα για την Αράχωβα για το Airbnb).
Τα διαθέσιμα καταλύματα λοιπόν ανά έτος για την Αράχωβα μέσω Booking.com και Airbnb.com, φαίνονται στο παρακάτω γράφημα:
Από το 2012 τα διαθέσιμα ενοικιαζόμενα καταλύματα στην Αράχωβα, έχουν σχεδόν 10πλασιαστεί, αν λάβουμε υπόψη μόνο τις 2 δημοφιλείς πλατφόρμες ενοικιάσεων, Booking.com και Airbnb.com!*
*τα δεδομένα είναι κατά προσέγγιση, βασισμένα σε ιστορικά στοιχεία μέσω πλατφορμών του διαδικτύου. Σκοπός της έρευνας είναι η εξαγωγή μιας τάξης μεγέθους ως προς την εξέλιξη του φαινομένου.
Το παραπάνω συμπέρασμα βέβαια δεν είναι απολύτως ακριβές, καθώς και τα χρόνια πριν την έκρηξη του Airbnb, υπήρχαν καταλύματα στην Αράχωβα που είτε δεν ήταν καταγεγραμμένα, είτε ενοικιάζονταν με τη σεζόν, είτε δεν είχαν καταχωρηθεί σε κάποια πλατφόρμα μέσω διαδικτύου.
Ακόμη και αν υπήρχε κάποια μεθοδολογία προκειμένου να ληφθούν υπόψη τα καταλύματα αυτά, θεωρείται σχεδόν βέβαιο ότι η εικόνα θα παρέμενε η ίδια.
Το Airbnb υπήρξε ο καταλύτης ούτως ώστε ο αριθμός των διαθέσιμων δωματίων για βραχυχρόνια μίσθωση στην Αράχωβα να εκτοξευθεί.
Επιπτώσεις της εκτόξευσης των προσφερόμενων καταλυμάτων στην Αράχωβα
Μία από τις κύριες επιπτώσεις που έχει η αύξηση των καταλυμάτων με την πάροδο του χρόνου είναι η αύξηση στην εισροή επισκεπτών.
Η υπερπροσφορά σε ένα αγαθό (όπως των υπηρεσιών διαμονής και φιλοξενίας) δημιουργεί ανταγωνισμό.
Ο συνεπαγόμενος ανταγωνισμός αναπόφευκτα οδηγεί σε μία πίεση στις τιμές ενοικίασης, καθώς κάθε επιχείρηση προκειμένου να επιβιώσει θέλει να προσελκύσει περισσότερους επισκέπτες.
Η υπερπροσφορά δωματίων σε συνδυασμό με το γεγονός ότι η Αράχωβα είναι πολύ κοντινός προορισμός στο μητροπολιτικό κέντρο της Αθήνας, καθώς και οι άψογες οδικές και συγκοινωνιακές υποδομές, οδήγησαν νομοτελειακά στο να πλημμυρίζει η Αράχωβα από κόσμο τα σαββατοκύριακα και τις αργίες όλο τον χρόνο, κυρίως δε τον χειμώνα.
Αυτό έχει μια σειρά από επιπτώσεις.
Θετικές, όπως η αύξηση εισοδημάτων και η ανάπτυξη.
Και αρνητικές, όπως η πίεση στις υποδομές και στο κοινωνικό σύνολο.
Οι περισσότεροι επισκέπτες απαιτούν και οδηγούν αναπόφευκτα στην αύξηση του επιχειρήν, κυρίως με καταστήματα φαγητού, ποτού, διασκέδασης, καθώς και στην τήρηση ανταγωνιστικών τιμών στις προσφερόμενες υπηρεσίες.
Επιπλέον, μια σειρά από υπηρεσίες που δεν υπήρχαν μέχρι πρότινος ξεπήδησαν, ως αποτέλεσμα των αναγκών.
Για παράδειγμα υπηρεσίες φύλαξης των κατοικιών, για διαχείριση υπηρεσιών διαμονής, για καθαρισμό κατοικιών κ.α.
Νέα καταστήματα και επιχειρήσεις προστέθηκαν στις ήδη υπάρχουσες, οι πλατείες γέμισαν με κάθε λογής καναπέδες, καρέκλες, σόμπες, ενώ μεγάλα εμπορικά brands άνοιξαν για κάποιο διάστημα τις πόρτες τους στους επισκέπτες.
Αναμφίβολα, οι περισσότεροι κάτοικοι της Αράχωβας ευνοήθηκαν από την ανάπτυξη που επήλθε.
Όμως κάθε νόμισμα έχει 2 όψεις.
Η υπερπροσφορά καταλυμάτων και το πλημμύρισμα των δρόμων και των στενών της Αράχωβας έχει και αρνητικές επιπτώσεις.
Τα ενοίκια για τις επιχειρήσεις στην κύρια οδό απογειώθηκαν.
Ως αποτέλεσμα, το κόστος λειτουργίας των επιχειρήσεων επιβαρύνθηκε, και πέρασε τελικά στους καταναλωτές.
Ακόμη και επισκέπτες των λίγων ωρών βρίσκουν την Αράχωβα ακριβή.
Σαφώς τα πράγματα είναι πολύ χειρότερα για τους μόνιμους κάτοικους, οι οποίοι για να φάνε, να πιουν καφέ ή να διασκεδάσουν πρέπει να πληρώσουν αρκετά.
Όλο το σύστημα βασίστηκε στην τεράστια ζήτηση.
Και όλοι πλέον, κάτοικοι και επιχειρηματίες, εργάζονται και ζουν πληρώνοντας τα υπέρογκα ενοίκια.
Δεν ήταν όμως μόνο αυτό.
Όπως παντού όπου μπήκε το Airbnb, προκλήθηκε και στην Αράχωβα μείωση των προσφερόμενων κατοικιών για μακροπρόθεσμη ενοικίαση και αύξηση των τιμών.
Οι κάτοικοι που δεν έχουν δικό τους σπίτι, καθώς και όσοι εργάζονται εποχιακά στην Αράχωβα (δάσκαλοι, καθηγητές, υπάλληλοι επιχειρήσεων καφέ και εστίασης), δυσκολεύονται να βρουν κατοικία, ενώ και όταν βρίσκουν οι τιμές είναι υψηλές.
Ταυτόχρονα, οι διαθέσιμες υποδομές έχουν επιβαρυνθεί υπέρμετρα και σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνούν τα όρια αντοχής για τα οποία σχεδιάστηκαν.
Το δίκτυο νερού για παράδειγμα παθαίνει συχνά βλάβες, αφήνοντας επισκέπτες και κάτοικους για ώρες χωρίς νερό.
Το μποτιλιάρισμα στους δρόμους που δημιουργείται από παρκαρισμένα αυτοκίνητα και διερχόμενα λεωφορεία είναι πλέον ο κανόνας για τις ημέρες αιχμής.
Επίσης, προβλήματα που έχουν να κάνουν με τις καιρικές συνθήκες, όπως π.χ. ο αποχιονισμός δρόμων και στενών τις ημέρες του χειμώνα γίνονται όλο και πιο συχνά.
Έτσι, οι κάτοικοι και οι επιχειρήσεις της Αράχωβας προσπαθούν να διαχειριστούν την ανισορροπία μεταξύ της τουριστικής ανάπτυξης και της υποβάθμισης του υπόλοιπου οικιστικού, οικονομικού και κοινωνικού περιβάλλοντος.
Αράχωβα: μία πρόβλεψη για το μέλλον
Πολλοί, όταν τίθεται το ζήτημα του φαινομένου του Airbnb, υιοθετούν μία πεσιμιστική και καταστροφολογική προσέγγιση.
Ότι έκανε περισσότερο κακό από ότι καλό.
Και ότι τα πράγματα θα γίνουν ακόμη χειρότερα.
Κρίνοντας, όμως, από όλα τα παραπάνω, είναι γεγονός ότι το Airbnb (και όσα το ακολούθησαν) έδωσε μια ώθηση στην Ελλάδα στη διάρκεια της οικονομικής κρίσης,.
Έδωσε ώθηση και στην Αράχωβα.
Οι διαδικασίες αδειοδότησης επιχειρήσεων διαμονής επιταχύνθηκαν. Τα πράγματα έγιναν εύκολα.
Τόσο εύκολα, που ο καθένας ενοικιάζει το διπλανό του δωμάτιο σε μια στιγμή.
Όμως λένε πως όσο ψηλότερα φθάνει κανείς, τόσο μεγαλύτερος ο κρότος που θα κάνει όταν πέσει.
Και δυστυχώς για την Airbnb, είναι μάλλον η ώρα της πτώσης.
Ο κορωνοϊός και η παγκόσμια πανδημία έκαναν τα ταξίδια δύσκολα.
Ο κόσμος μένει σπίτι, όπου αισθάνεται ασφάλεια.
Ο τουρισμός έχει πληγεί, οι αεροπορικές εταιρείες είναι στα πρόθυρα της χρεοκοπίας.
Και σε ένα τέτοιο περιβάλλον η Airbnb μειονεκτεί.
Αναπόφευκτα, η φούσκα της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα σκάσει!
Παντού στον κόσμο, αλλά και στην περίπτωση της Αράχωβας, θα επιβιώσουν οι καλύτερες επιχειρήσεις διαμονής και εστίασης.
Αυτές που έχουν ένα πλάνο, που ενδεχομένως δεν έχουν δανεισμό και που μπορούν να αντέξουν για κάποιους μήνες χωρίς έσοδα.
Αυτές που έχουν διείσδυση στο internet και θα καταφέρουν να φέρουν τον λιγοστό κόσμο που θα ταξιδέψει σε αυτές.
Οι επισκέπτες είναι βέβαιο ότι θα στραφούν σε ξενοδοχεία και επιχειρήσεις που θα λειτουργήσουν με ειδικά πρωτόκολλα ασφαλείας.
Αρκετοί θα στραφούν και πάλι στη μακροχρόνια μίσθωση, καθώς δεν θα υπάρχει ικανό κέρδος για αυτούς πια από τη βραχυχρόνια.
Ήδη παρατηρείται μία μικρή μείωση των καταλυμάτων, ειδικά στο Airbnb καθώς αρκετοί ιδιοκτήτες δεν μπορούν να καλύψουν τα κόστη από την διαχείριση, τις ενδεχόμενες ζημιές και τον έξτρα φόρτο που απαιτεί η παροχή της κατοικίας τους για μίσθωση.
Τέλος, προβλέποντας το μέλλον, καλό θα είναι να λάβουμε υπόψη μας και το φαινόμενο της παγκόσμιας αύξησης της θερμοκρασίας.
Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε λιγότερα χιόνια και σε μικρότερη χιονοδρομική περίοδο, αναγκάζοντας και τους ιδιοκτήτες καταλυμάτων να προσαρμοστούν στις κλιματολογικές ανάγκες καθώς και στο γενικότερο κλίμα της εποχής.
Γιώργος Κ.
Arahova Pansion
Μάιος 2020
