Τέλος του έτους με αρχές του 2025 αναμένεται -εκτός απρόοπτου- να κατατεθεί στη Βουλή η ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση.
Όπως εξηγούν πηγές στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας βρίσκεται σε συνεχείς διαβουλεύσεις προκειμένου το τελικό κείμενο που θα παρουσιαστεί να είναι σύμφωνο με το Συμβούλιο της Επικρατείας, ώστε να αποφευχθούν πιθανές μελλοντικές προσφυγές. Οι έτερες ζυμώσεις που υλοποιούνται αυτήν την περίοδο από την ηγεσία του ΥΠΕΝ αφορούν τον τρόπο με τον οποίο θα μπορέσει στην πράξη να λειτουργήσει η μεταβατική διάταξη μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας. Πάντως, όπως προκύπτει από τα διαθέσιμα στοιχεία, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας τρέχει με γοργούς ρυθμούς τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Η τελική μορφή της μεταβατικής ρύθμισης για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν έχει ακόμα «κλειδώσει» και αυτό γιατί εξετάζεται μια σειρά από παραμέτρους, έτσι ώστε να μην… κολλήσει όπως οι προηγούμενες απόπειρες.
Σύμφωνα με πληροφορίες του «Ε.Τ.» της Κυριακής, το μόνο σίγουρο είναι πως η ρύθμιση θα περιλαμβάνει την κατάργηση της «δουλείας διόδου», όπως έκανε γνωστό πριν από λίγες ημέρες ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης, ωστόσο επί τάπητος έχουν τεθεί και άλλα σενάρια.
Όπως αναφέρουν οι ίδιες πηγές, ένα σενάριο που εξετάζεται είναι ανάλογα με το πότε προέκυψε χρονικά το οικόπεδο, να εξαρτάται και το αν μπορεί να δομηθεί. Για παράδειγμα, αν είναι προ του 1985, να επιτρέπεται. Σε κάθε περίπτωση, «μέχρι το τέλος του έτους-αρχές του 2025 η ρύθμιση θα έχει κατατεθεί στη Βουλή», προσθέτουν οι ίδιες πηγές.
Κατάργηση «δουλείας διόδου»
Η κατάργηση της «δουλείας διόδου» αφορά εκείνα τα οικόπεδα που προέρχονται από κατάτμηση μεγαλύτερων οικοπέδων προ του 1985 και δεν έχουν «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο χώρο και το αποκτούν έπειτα από παραχώρηση της απαιτούμενης γης, σε κοινή χρήση, με συμβολαιογραφική πράξη.
Σύμφωνα με τα όσα έχει πει ο πρωθυπουργός, καταργείται η δυνατότητα δόμησης μέσω «δουλείας διόδου» στα λεγόμενα «τυφλά» οικόπεδα. «Ηδη υπάρχει μία απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με τα οικόπεδα, τα “τυφλά” οικόπεδα και τη δυνατότητά τους να οικοδομούν, αν δεν έχουν πρόσοψη σε δρόμο. Και πολύ σύντομα θα φέρουμε μια μεταβατική διάταξη -λογική, πιστεύω- για να μπορούμε να προσαρμοστούμε μεταβατικά στην απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας», εξήγησε ο κ. Μητσοτάκης, σημειώνοντας ότι ο εξορθολογισμός της δόμησης θα επέλθει με την εκπόνηση ή την τροποποίηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
«Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα είναι έτοιμα σε 2-3 χρόνια από τώρα. Με αυτά θα μπορούμε να γνωρίζουμε τις αντοχές, τις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής, πού και τι μπορούμε να χτίσουμε. Μέχρι τότε θα χρειαστούμε οριζόντιους κανόνες. Με γνώμονα τις αποφάσεις του ΣτΕ, θα τεθούν σταδιακοί περιορισμοί στην εκτός σχεδίου», προσέθεσε ο πρωθυπουργός.
Σκοπός του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σε κάθε περίπτωση, είναι η μεταβατική ρύθμιση, η οποία θα έχει ισχύ μέχρι να ολοκληρωθούν τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, να επαναφέρει σε ρυθμούς κανονικότητας την αγορά και να βγάλει από την «ομηρία» χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων σε περιοχές εκτός σχεδίου δόμησης.
Ο πολεοδομικός σχεδιασμός είναι συνταγματική επιταγή από το 1975, αλλά μέχρι σήμερα η Πολιτεία έχει καταφέρει να τον υλοποιήσει σε λιγότερο από το 30% της χώρας. Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, με πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, ανέλαβε να προχωρήσει τον πολεοδομικό σχεδιασμό για το 70% της χώρας που λείπει, με σχεδιαζόμενη διάρκεια υλοποίησης μέχρι το 2026.
Ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός, με το πρόγραμμα πολεοδομικών μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» που εκπόνησε το ΥΠΕΝ, περιλαμβάνει στις δράσεις που υλοποιεί το ΤΕΕ 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (που αφορούν 730 Δημοτικές Ενότητες), 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (που αφορούν αντίστοιχα 20 ευρύτερες ή μικρότερες περιοχές), μία ολοκληρωμένη Μελέτη Καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (σε 83 Δημοτικές Ενότητες), 12 αυτοτελείς μελέτες για την οριοθέτηση οικισμών (που αφορούν 51 Δημοτικές Ενότητες εκτός/επιπλέον αυτών που περιλαμβάνονται σε ΤΠΣ/ΕΠΣ) και 1 αυτοτελή μελέτη για τον χαρακτηρισμό δημοτικών οδών (που αφορά επιπλέον 149 Δημοτικές Ενότητες).
Σε αυτό το σύνολο 259 ξεχωριστών έργων-διαγωνισμών, έχει προχωρήσει η πλειονότητά τους μέχρι τα τέλη Σεπτεμβρίου 2024. Συγκεκριμένα, 150 ΤΠΣ/ΕΠΣ/μελέτες έχουν ήδη συμβασιοποιηθεί και εξελίσσονται οι εργασίες, 47 βρίσκονται σε φάση ελέγχου από τις υπηρεσίες (υπουργείων, Ελεγκτικού Συνεδρίου, ΤΕΕ, αναδόχων) πριν από την υπογραφή της σύμβασης (δηλαδή έχει ολοκληρωθεί ο διαγωνισμός, αλλά εκκρεμεί η υπογραφή), 54 ακόμη βρίσκονται σε στάδιο πριν από την οριστική κατακύρωση σε ανάδοχο (υπάρχει προσωρινός ανάδοχος), 4 βρίσκονται στη φάση αξιολόγησης του διαγωνισμού και 4 (που αφορούν, κυρίως, τα πρώτα δοκιμαστικά ΤΠΣ που επαναπροκηρύχθηκαν) βρίσκονται σε φάση τελικής έγκρισης των τευχών του διαγωνισμού, ο οποίος εκκρεμεί, αλλά θα προχωρήσουν σε λίγες εβδομάδες.
Οι αποφάσεις του ΣτΕ που προκάλεσαν εμπλοκή
Το θέμα που αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες είχε αρχικά δημιουργηθεί τον Φεβρουάριο του 2023, μετά την έκδοση της 176/2023 απόφασης της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, που ακύρωσε την οικοδομική άδεια σε μεγαλύτερο των 4 στρεμμάτων εκτός σχεδίου γήπεδο στην Πάτμο δημιουργώντας νομολογία, η οποία επί της ουσίας έβαζε τέλος στην εκτός σχεδίου δόμηση.
Μετά την υπόθεση στην Πάτμο, ακολούθησαν αντίστοιχες σε Αρτα και Εύβοια, ενώ τη σκυτάλη πήρε η Κρήτη στα τέλη Σεπτεμβρίου, καθώς έγινε δεκτή προσφυγή κατά τουριστικής επένδυσης. Ειδικότερα, το ΣτΕ ακύρωσε την Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Ορων Επένδυσης στη θέση Αγγελόβραχος, Αγίας Πελαγίας, εντός Περιοχής Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης, κρίνοντας ότι η αγροτική οδός δεν καθιστά το γήπεδο δομήσιμο. «Το γήπεδο της επίμαχης εγκατάστασης δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι πληροί τον βασικό κανόνα της πολεοδομικής νομοθεσίας, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα γήπεδα που έχουν “πρόσωπο” σε κοινόχρηστο χώρο», αναφέρει χαρακτηριστικά. Σημειώνει, επίσης, ότι ο περιμετρικός πεζόδρομος του οικισμού δεν εμπίπτει στην έννοια της κοινόχρηστης οδού που δίνει «πρόσωπο» στο γήπεδο.
Λίγες μέρες αργότερα, το ΣτΕ έκρινε παράνομη την αναγνώριση τμήματος οδού στην Αντίπαρο ως προϋφιστάμενου του 1923. Όπως ανέφερε, δεν είναι επαρκώς αιτιολογημένη η κρίση της Αποκεντρωμένης Διοίκησης περί αναγνώρισης τμήματος οδού ως προϋφιστάμενου του 1923, καθώς δεν διευκρινίστηκε ότι η προς αναγνώριση οδός προϋφίσταται ως ιδιωτική και τεθείσα σε κοινή χρήση προ του έτους 1923 καθ’ όλο της το μήκος, το οποίο εκτείνεται μεταξύ των δύο ακραίων σημείων σύνδεσης με κοινόχρηστους χώρους και σημεία προορισμού. «Το γεγονός ότι η προτεινόμενη προς αναγνώριση οδός προβάλλει στο όριο και έμπροσθεν ιδιοκτησιών, αποτελώντας κατ’ ουσίαν προέκτασή τους, δεν δύναται να της προσδώσει τον χαρακτήρα της οδού», επισημαίνουν οι δικαστές.
Οι αποφάσεις του ΣτΕ προκάλεσαν εμπλοκή στην οικοδομική δραστηριότητα και αναβρασμό στις Υπηρεσίες Δόμησης, που δεν ήξεραν πώς να διαχειριστούν τα νέα δεδομένα, με αποτέλεσμα να πέσει σημαντικά η έκδοση αδειών.
