Μπροστά σε ένα νέο πλέγμα προθεσμιών, παρατάσεων και μεταβατικών ρυθμίσεων βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς αυθαίρετα, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και οικοδομικές άδειες συνεχίζουν να επηρεάζουν άμεσα μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, αγοραπωλησίες αλλά και την πορεία νέων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων.
Παρότι αρκετές προθεσμίες μετατέθηκαν τα τελευταία χρόνια, μηχανικοί και στελέχη της αγοράς προειδοποιούν ότι πολλοί ιδιοκτήτες εξακολουθούν να αφήνουν ανοιχτούς φακέλους, θεωρώντας ότι θα υπάρξει νέα γενική παράταση. Ωστόσο, στην πράξη, χωρίς τακτοποιήσεις και πλήρη τεχνικό φάκελο, ολοένα περισσότερες πράξεις «κολλάνε», από απλές μεταβιβάσεις μέχρι τραπεζικές χρηματοδοτήσεις και αξιοποίηση ακινήτων.
Οι προθεσμίες για τα αυθαίρετα
Το μεγαλύτερο μέτωπο παραμένει αυτό των αυθαιρέτων. Με βάση το ισχύον πλαίσιο, η δυνατότητα ολοκλήρωσης δηλώσεων για αυθαίρετα κατηγοριών 1 έως 4 παρατείνεται έως τις 31 Μαρτίου 2028. Η συγκεκριμένη προθεσμία αφορά ιδιοκτήτες που είτε δεν έχουν ακόμη ολοκληρώσει τη διαδικασία τακτοποίησης είτε βρίσκονται σε εκκρεμότητα με δικαιολογητικά, τεχνικές εκθέσεις ή οικονομικές υποχρεώσεις.
Στην πράξη, όσοι έχουν αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις και δεν προχωρήσουν στις απαιτούμενες διαδικασίες, κινδυνεύουν να βρεθούν αντιμέτωποι με σοβαρούς περιορισμούς στις μεταβιβάσεις. Χωρίς ολοκληρωμένη τακτοποίηση, ένα ακίνητο κινδυνεύει να μην μπορεί να πωληθεί, να μεταβιβαστεί στα παιδιά μέσω γονικής παροχής ή να αξιοποιηθεί επενδυτικά.
Παράλληλα, καθοριστικό ρόλο αποκτά πλέον η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία έχει μετατραπεί σε βασικό «διαβατήριο» για τα ακίνητα. Για ειδικά κτίρια και ορισμένες κατηγορίες ακινήτων, η νέα προθεσμία ολοκλήρωσης μεταφέρθηκε έως την 1η Φεβρουαρίου 2028, δίνοντας επιπλέον χρόνο σε ιδιοκτήτες και μηχανικούς.
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου περιλαμβάνει ουσιαστικά τον πλήρη ψηφιακό φάκελο ενός ακινήτου, δηλαδή οικοδομική άδεια, σχέδια, δηλώσεις αυθαιρέτων, ενεργειακά στοιχεία και λοιπά τεχνικά δεδομένα. Χωρίς αυτήν, σε πολλές περιπτώσεις δεν μπορεί να ολοκληρωθεί συμβολαιογραφική πράξη. Στην αγορά ακινήτων αναφέρουν ότι ήδη παρατηρούνται καθυστερήσεις σε μεταβιβάσεις επειδή λείπουν σχέδια, υπάρχουν αποκλίσεις στα τετραγωνικά ή δεν έχουν τακτοποιηθεί μικρές πολεοδομικές παραβάσεις που οι ιδιοκτήτες θεωρούσαν «ασήμαντες».
Ιδιαίτερα πιεσμένοι εμφανίζονται και οι μηχανικοί, καθώς όσο πλησιάζουν οι προθεσμίες αυξάνεται ο όγκος φακέλων και τεχνικών ελέγχων. Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι αρκετοί ιδιοκτήτες θα περιμένουν ξανά την τελευταία στιγμή, κάτι που μπορεί να δημιουργήσει νέα συμφόρηση σε τεχνικά γραφεία, πολεοδομίες και συμβολαιογράφους.
Την ίδια ώρα, ανοιχτό παραμένει και το μέτωπο των οικοδομικών αδειών που συνδέονται με τις αλλαγές στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) και τα λεγόμενα bonus δόμησης. Μετά τις προσφυγές και τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, το ΥΠΕΝ έχει προχωρήσει σε μεταβατικές ρυθμίσεις για συγκεκριμένες κατηγορίες αδειών, ενώ για ορισμένες περιπτώσεις προβλέπονται διαδικασίες επανυποβολής, γνωστοποιήσεων και επανελέγχων μέσω του συστήματος e-Άδειες.
Σύμφωνα με τις ισχύουσες ρυθμίσεις, κρίσιμες διαδικασίες για οικοδομικές άδειες που επηρεάζονται από τις αλλαγές του ΝΟΚ και τις δικαστικές εμπλοκές παρατείνονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Το ζήτημα αφορά κυρίως άδειες που αξιοποίησαν αυξημένους συντελεστές δόμησης ή ειδικά πολεοδομικά κίνητρα και σήμερα βρίσκονται σε καθεστώς αβεβαιότητας.
Το πρόβλημα δεν αφορά μόνο μεγάλους επενδυτές ή κατασκευαστικές εταιρείες. Στην αγορά αναφέρουν ότι η αβεβαιότητα γύρω από άδειες, συντελεστές και πολεοδομικά κίνητρα έχει αρχίσει να επηρεάζει και απλούς ιδιοκτήτες, καθώς καθυστερούν αγοραπωλησίες οικοπέδων, νέες αντιπαροχές και χρηματοδοτήσεις κατοικιών.
Μηχανικοί τονίζουν ότι το βασικό που πρέπει να κάνουν τώρα οι πολίτες είναι να ελέγξουν εγκαίρως αν το ακίνητό τους διαθέτει πλήρη φάκελο, αν υπάρχουν εκκρεμότητες με αυθαίρετα ή αποκλίσεις στα σχέδια και αν απαιτείται επικαιροποίηση στοιχείων για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Όπως σημειώνουν, ακόμη και μικρές παραβάσεις που επί χρόνια αγνοούνταν, σήμερα μπορούν να μπλοκάρουν μια μεταβίβαση ή μια τραπεζική διαδικασία. Στην πράξη, η επόμενη διετία θεωρείται κρίσιμη για την αγορά ακινήτων, καθώς το υπουργείο επιχειρεί να κλείσει παλιές πολεοδομικές εκκρεμότητες, να ψηφιοποιήσει τις διαδικασίες και ταυτόχρονα να επανακαθορίσει το πλαίσιο δόμησης μετά τις ανατροπές που έφεραν οι αποφάσεις για τον ΝΟΚ.
