Οι σχετικά χαμηλότερες τιμές, σε σχέση με τις αγοραίες, των σπιτιών που βγαίνουν σε πλειστηριασμό, αλλά και το γεγονός ότι οι εκποιήσεις γίνονται αποκλειστικά ηλεκτρονικά ενθαρρύνουν όσους αναζητούν στέγη ή επενδυτικές ευκαιρίες να «χτυπήσουν» ένα ακίνητο μέσω eauction. Ο κίνδυνος όμως, οι συμμετέχοντες στη διαδικασία να δεσμεύσουν τα κεφάλαιά τους χωρίς το προσδοκώμενο αντίκρισμα είναι ιδιαίτερα μεγάλος.
Κοινό ακόμη παρονομαστή των δημόσιων πλειοδοτικών διαγωνισμών με αναγκαστική κατάσχεση αποτελούν οι εχθρικές σχέσεις μεταξύ οφειλετών και τραπεζών. Αποτέλεσμα; Το εσωτερικό ενός πολύ μεγάλου αριθμού κατοικιών που βγαίνει στο σφυρί είναι σχεδόν κατεστραμμένο, όπως αποκαλύπτουν οι φωτογραφίες που δημοσιεύει σήμερα το moneyreview.gr.
Ο δαίμων του…πληκτρολογίου
Όπως εξηγεί στο moneyreview.gr, ο Μιχάλης Αθανασίου, επικεφαλής του κτηματομεσιτικού δικτύου Αθανασίου Real Estate services που διαθέτει πολυετή εμπειρία στο πεδίο των εκποιήσεων «ένα από τα συνηθέστερα λάθη που πραγματοποιούν όσοι συμμετέχουν σε πλειοδοτικούς διαγωνισμούς αφορά την υποβολή λανθασμένης προσφοράς. Λόγω κόπωσης, πολλές φορές, συμμετέχοντες σε ηλεκτρονικούς πλειοδοτικούς διαγωνισμούς πληκτρολογούν λάθος ψηφίο, με αποτέλεσμα να καταθέσουν μία…αστρονομικού ύψους προσφορά. Για παράδειγμα, υποψήφιος υπερθεματιστής πληκτρολόγησε 950.000 ευρώ αντί 250.000 ευρώ. Σε αυτή την περίπτωση, η εγγύηση καταπίπτει και ο συμμετέχων δεν είναι δυνατόν να την ανακτήσει» εξηγεί ο κ. Αθανασίου.
Οι αιτήσεις ανακοπής
Ωστόσο, εάν τα σφάλματα της λάθος πληκτρολόγησης θα μπορούσαν εύκολα να αποφευχθούν, υπάρχουν πιο πολύπλοκες παγίδες που…υπόσχονται νa μετατρέψουν σε εφιάλτη τη διαδικασία συμμετοχής σε μία εκποίηση. Έτσι, εάν η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης έχει σφάλματα, τότε είναι ιδιαίτερα πιθανό η τελική πράξη κατακύρωσης του ακινήτου στον πλειοδότη να τιναχθεί στον αέρα, ύστερα από αίτηση ανακοπής του οφειλέτη.
«Ακόμη και μετά την πληρωμή του τιμήματος, ο πλειστηριασμός είναι δυνατόν να ακυρωθεί, γεγονός που σημαίνει ότι ο υπερθεματιστής χάνει την κυριότητα του ακινήτου. Και για να εισπράξει τα χρήματα που πλήρωσε, θα πρέπει να προσφύγει στη δικαιοσύνη, δίνοντας μία δικαστική μάχη που μπορεί να κρατήσει πολλά χρόνια» σημειώνει ο Μιχάλης Αθανασίου.
Σε πολλές περιπτώσεις, ενδέχεται ο οφειλέτης να έχει προσφύγει στη δικαιοσύνη προτού πραγματοποιηθεί μία εκποίηση. Ωστόσο, παρότι η νομοθεσία προβλέπει ότι οι δικαστικές αποφάσεις για αιτήσεις ανακοπής πρέπει να εκδίδονται πριν λάβει χώρα ένας πλειστηριασμός, λόγω φόρτου εργασίας των δικαστών, συχνά, δημοσιεύονται αφότου μία εκποίηση πραγματοποιηθεί. Κι αν η απόφαση είναι υπέρ του οφειλέτη, ο πλειστηριασμός μπορεί να ακυρωθεί.
Όπως προσθέτει ο κ. Αθανασίου, ακόμη και έγκυρος να καταστεί ένας πλειστηριασμός, ο οφειλέτης-πρώην ιδιοκτήτης δύναται να ασκήσει αγωγή διεκδίκησης του ακινήτου ακόμη και ύστερα από μία πενταετία από την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, δηλαδή της καταχώρησής της στο κτηματολόγιο.
Και οι κρυφές παγίδες
Για τη ρύθμιση πολεοδομικών αυθαιρεσιών ενός διαμερίσματος σε κοινόχρηστους χώρους μίας πολυκατοικίας απαιτείται η συναίνεση της απόλυτης πλειοψηφίας των ενοίκων, εγχείρημα που δύσκολα θα μπορούσε να στεφτεί με επιτυχία. Κατ’ επέκταση, ο υπερθεματιστής δεν έχει τη δυνατότητα ούτε να μεταβιβάσει το ακίνητο ούτε να δανειοδοτηθεί βάζοντάς το ως υποθήκη.
Συχνά, όπως εξηγεί ο επικεφαλής της Αθανασίου Real Estate, δεν υπάρχει αντιστοιχία μεταξύ των κτηματολογικών εγγραφών και των τίτλων ιδιοκτησίας ενός ακινήτου. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο, σε μία περίπτωση, δεν κατέστη εφικτή η μεταγραφή στο κτηματολόγιο εργοστάσιο στην Μεταμόρφωση που αγοράστηκε μέσω πλειστηριασμού. Ως αποτέλεσμα τα κεφάλαια του πλειοδότη παρέμεναν δεσμευμένα, ενώ δεν ήταν σε θέση να αξιοποιήσει το asset που απέκτησε.
Τη συνθετότητα των πλειοδοτικών διαγωνισμών αποκαλύπτει ένα ακόμη περιστατικό που εξιστορεί ο κ. Αθανασίου.
Τράπεζα «χτύπησε» ακίνητο σε βιομηχανική περιοχή της Αττικής που αποτελούνταν από 40 στρέμματα οικόπεδο επί του οποίου είχε αναπτυχθεί λυόμενη ισόγεια βιομηχανική κατασκευή 16 χιλ. τ.μ. Ενώ οι συμμετέχοντες στην εκποίηση ήταν βέβαιοι ότι το ακίνητο αποτελεί ενιαίο σύνολο και το κτήριο ανήκει στον οφειλέτη, αποδείχθηκε, κατόπιν…εορτής και αφότου διενεργήθηκε πραγματογνωμοσύνη, ότι ο οφειλέτης είχε ενοικιάσει το βιομηχανικό κτήριο των 16 χιλ. τ.μ. (σε τρίτο χρήστη). Το κτίριο ως ανεξάρτητη, υπερκείμενη του οικοπέδου «βιδωτή»-λυόμενη κατασκευή δεν ήταν δυνατόν ούτε να κατεδαφιστεί ούτε η μίσθωσή του να λυθεί πριν τον προβλεπόμενο από το συμβόλαιο χρόνο. Συνεπώς το ακίνητο δεν ήταν δυνατόν να αξιοποιηθεί.
Οφειλέτης Vs επισπεύδοντα
Αυτό που αποτελεί κοινό τόπο στις εκποιήσεις είναι οι εχθρικές σχέσεις μεταξύ των οφειλετών και των επισπευδόντων της διαδικασίας, ως επί το πλείστον τραπεζών. Ως εκ τούτου, όσοι χάνουν το σπίτι τους, συνήθως δεν αφήνουν τίποτα όρθιο, αφαιρώντας ό,τι είναι δυνατόν να αφαιρεθεί, όπως πρίζες και ηλεκτρικούς πίνακες. Αυτό συνέβη σε, προς εκποίηση, διαμέρισμα -ένα από τα πολλά- στο κέντρο της Αθήνας, που επισκέφθηκε το moneyreview.gr, του οποίου το εσωτερικό ήταν σχεδόν κατεστραμμένο.
«Το γεγονός αυτό μπορεί να αλλάξει επί τα χείρω τα δεδομένα και να εκτοξεύσει τον απαιτούμενο προϋπολογισμό ενός υποψήφιου υπερθεματιστή, καθώς, σπάνια είναι δυνατή η επίσκεψη σε ένα ακίνητο που εκπλειστηριάζεται» σημειώνει ο κ. Αθανασίου.
Δεν είναι τυχαίο ότι εκθέσεις εκτίμησης που βρίσκονται στη διάθεση του moneyreview.gr και αφορούν ιδιοκτησίες που εκποιούνται, αναφέρουν ότι: «[…] δεν προσκομίστηκαν σχέδια της οικοδομικής αδείας και δεν πραγματοποιήθηκε έλεγχος της πολεοδομικής νομιμότητας του κτηρίου». «Λόγω των κακών σχέσεων της τράπεζας με τον πελάτη, στο ακίνητο πραγματοποιήθηκε εξωτερική αυτοψία στις … του 2021 και ημέρα Πέμπτη. Το ακίνητο ήταν κλειστό. Στο ισόγειο φαίνεται ότι παλαιότερα λειτουργούσε κατάστημα. Ο πρώτος όροφος δεν είναι ορατός λόγω ειδικής κατασκευής που υπάρχει στην όψη του. Από πλευράς συντήρησης, το ακίνητο εξωτερικά φαίνεται σε μέτρια κατάσταση».
«Εσωτερικά δεν γνωρίζουμε σε τι κατάσταση το ακίνητο βρίσκεται διότι δεν έγινε εσωτερική αυτοψία» αναφέρει άλλη έκθεση.
Θα μπορούσαν να αποφευχθούν όλες αυτές οι παγίδες; Η απάντηση είναι καταφατική, υπό την προϋπόθεση ότι οι υποψήφιοι έχουν απευθυνθεί πριν συμμετάσχουν σε ένα πλειστηριασμό σε ειδικούς.
