Ατελείωτη αποδεικνύεται η τελική ευθεία που οδηγεί στην έναρξη των κατασκευαστικών έργων για την επένδυση στο Ελληνικό, που μετατίθεται, στην καλύτερη περίπτωση στα τέλη του τρέχοντος έτους, αν όχι το 2022. Tαυτόχρονα, όμως, εκτός από το νομικό και διαδικαστικό κουβάρι που ξετυλίγεται με πολύ αργούς ρυθμούς, έχουν αρχίσει να τίθενται ερωτήματα ουσίας για τη χρηματοδότηση και το σχεδιασμό της μεγάλης επένδυσης, με βάση τα νέα και δυσμενέστερα δεδομένα που δημιουργεί η πανδημία.
Προς το παρόν, ο χρόνος έχει «παγώσει» στο Ελληνικό λόγω των επιπτώσεων της πανδημίας, εξέλιξη που μάλλον βολεύει τους βασικούς παίκτες του project, ελπίζοντας ότι σύντομα θα αποκατασταθεί η ορατότητα.
Το έργο του Ελληνικού αποτελεί τη μεγαλύτερη αστική ανάπλαση στην Ευρώπη και εξαρχής θεωρούνταν ένα εξαιρετικά δύσκολο και πολύπλοκο έργο που θα απαιτούσε χρόνο και επίμονες προσπάθειες, ενώ η πανδημία ήρθε να δυσκολέψει ακόμα περισσότερο τις απαιτήσεις. Η πολυπλοκότητα του έργου υποτιμήθηκε από την κυβέρνηση, με αρκετά στελέχη της Νέας Δημοκρατίας να δηλώνουν το 2019 ότι ήταν θέμα εβδομάδων να ξεκινήσει. Τελικά χρειάστηκε περισσότερο από ένας χρόνος ώστε να γίνουν κάποιες πρόδρομες εργασίες, ενώ η εκκίνηση του έργου παραμένει σε εκκρεμότητα.
Τα ατελείωτα εμπόδια
Όση καλή θέληση και αν είχε η κυβέρνηση, χάθηκε περίπου 1,5 χρόνος από τον επεισοδιακό διαγωνισμό για το καζίνο. Η διαδικασία κράτησε πολύ περισσότερο από όσο αναμενόταν, λόγω των ενστάσεων της Hard Rock, με πηγές που παρακολουθούν στενά το έργο να κάνουν λόγo για μια παρελκυστική τακτική της Hard Rock με στόχο να προκαλέσει ζημιά στους άλλους και όχι να κερδίσει κάτι η ίδια, δεδομένων των προβλημάτων στην προσφορά της.
Αυτή τη στιγμή σε εξέλιξη βρίσκεται μια δύσκολη διαπραγμάτευση, με τρεις πλευρές, προκειμένου να ολοκληρωθούν οι τρεις συμβάσεις:
- Η σύμβαση της κοινοπράξιας ΓΕΚ Τέρνα – Mohegan με το Ελληνικό Δημόσιο για το καζίνο,
- Η σύμβαση της κοινοπράξιας ΓΕΚ Τέρνα – Mohegan με την Lamda Development,
- Η σύμβαση της Lamda Development με το Ελληνικό Δημόσιο.
Πρόκειται για εξαιρετικά δύσκολη διαπραγμάτευση, με την κάθε πλευρά να προσπαθεί να «κλειδώσει» οφέλη και να διασφαλίσει τη θέση της, ενώ πρόσθετη δυσκολία αποτελεί το γεγονός ότι οι τρεις παραπάνω συμβάσεις θα πρέπει να ολοκληρωθούν ταυτόχρονα, καθώς είναι αλληλένδετες.
Οι διαπραγματεύσεις συνεχίζονται εντατικά και δεν αποκλείεται να ολοκληρωθούν εντός Φεβρουαρίου, ωστόσο πολλοί δεν αποκλείουν ότι θα χρειαστεί περισσότερος χρόνος. Ακόμα όμως και αν οι συμβάσεις ολοκληρώνονταν αύριο θα ακολουθούσαν πολλά ακόμα βήματα: οι συμβάσεις θα πρέπει να εγκριθούν από το Ελεγκτικό Συνέδριο, κάτι που εκτιμάται ότι θα απαιτήσει τουλάχιστον ένα μήνα, κατόπιν να κυρωθούν από τη Βουλή για να γίνουν νόμος του κράτους. Κατόπιν θα χρειαστεί χρόνος για να οριστικοποιηθούν οι μελέτες, ώστε να πραγματοποιηθεί το επόμενο βήμα: η έκδοση οικοδομικής άδειας προκειμένου να ξεκινήσουν οι εργασίας.
Όλα τα παραπάνω εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθούν, αν όλα πάνε καλά, μέχρι το τέλος του 2021 – αρχές 2022. Έτσι θα μπορούσε να ξεκινήσει το μεγάλο αυτό έργο στο τέλος του 2021, αρκεί να μην υπάρξουν νέες προσφυγές στο ΣτΕ. Το πιθανότερο ωστόσο είναι ότι θα υπάρξουν προσφυγές, μεταθέτοντας την εκκίνηση του έργου στους πρώτους μήνες του 2022.
Αυτά στην περίπτωση που δεν υπάρξουν απρόβλεπτες εμπλοκές. Ωστόσο όλα αυτά, δεδομένων των καθυστερήσεων και των ατελείωτων εμπλοκών σε πολύ μικρότερα και απλούστερα projects στην Ελλάδα, είναι μάλλον αναμενόμενα.
Ο κομβικός ρόλος του Καζίνο
Η σύμβαση Lamda Development – Δημοσίου που θα περιλαμβάνει και τη μεταβίβαση των μετοχών, για την οποία η Lamda θα πληρώσει μια πρώτη δόση 300 εκατ. ευρώ στο Δημόσιο, προϋποθέτει την ολοκλήρωση της σύμβασης για το καζίνο.
Χωρίς το καζίνο, που θα αποτελέσει βασική πηγή εσόδων στην επένδυση του Ελληνικού, τίποτα δεν θα μπορούσε να προχωρήσει, καθώς έχει τεθεί εξαρχής σχετική αναβλητική αίρεση στη συμφωνία: με απλά λόγια, χωρίς το καζίνο, επένδυση στο Ελληνικό δεν υφίσταται.
Τραπεζικές πηγές αναφέρουν στο Business Daily τον προβληματισμό τους για το εάν η επένδυση στο Ελληνικό εξακολουθεί να αποτελεί προτεραιότητα για τη Mohegan. Υπάρχουν ερωτηματικά εάν η Mohegan μπορεί να προχωρήσει, αλλά ακόμα και αν μπορεί αν θέλει μετά τα νέα δεδομένα που δημιουργεί η πανδημίας, σημειώνει στέλεχος τράπεζας.
Πηγές που παρακολουθούν στενά το έργο διαβεβαιώνουν ότι το ενδιαφέρον της Mohegan παραμένει, ότι η επένδυση στο Ελληνικό αποτελεί στρατηγική επιλογή για την αμερικανική εταιρία, και ότι έχει εξασφαλισμένα τα απαραίτητα κεφάλαια για να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει για τη λήψη της άδειας.
Η Mohegan βρέθηκε το 2020, με την πανδημία, σε εξαιρετικά δύσκολη θέση, καθώς σε πρώτη φάση έκλεισαν όλα τα πολυτελή ξενοδοχεία καζίνο που λειτουργεί στις ΗΠΑ και βρέθηκε σε οξύτατη κρίση ρευστότητας. Όπως έγραψε το Bloomberg, τον Μάιο του περασμένου έτους, η Mohegan δεν είχε καταφέρει να αντλήσει χρηματοδότηση 100 εκατ. ευρώ από επενδυτές, παρότι πρόσφερε εξαιρετικά υψηλό επιτόκιο (14%).
Η εταιρεία πάντως κρατήθηκε όρθια και σήμερα βρίσκονται σε λειτουργία όλα τα ξενοδοχεία καζίνο που διαθέτει, έστω και με τους υγειονομικούς περιορισμούς που μειώνουν τα έσοδά της. Στα τέλη του περασμένου μήνα, η Mohegan κατάφερε να αντλήσει 1,175 δισ. ευρώ, αν και με αρκετά υψηλό επιτόκιο (8%), δάνειο που της επέτρεψε να χρηματοδοτήσει όλες τις εκκρεμείς υποχρεώσεις της. Η βιωσιμότητά της δεν αμφισβητείται, αλλά είναι σαφές ότι και η Mohegan, όπως όλες οι εταιρείες του κλάδου της, θα αργήσουν αρκετά να ξεπεράσουν τις επιδράσεις της πανδημίας. Επίσης αποτελεί μεγάλο ερωτηματικό το αν θα μπορέσει την επόμενη διετία να ανακτήσει το επίπεδο εσόδων και την κερδοφορία που είχε πριν την πανδημία.
Υπό αμφισβήτηση ο σχεδιασμός του project
Πηγές που παρακολουθούν τη διαδικασία τονίζουν στο Business Daily ότι η Mohegan διαθέτει σήμερα επαρκείς ελεύθερες ταμειακές ροές για να χρηματοδοτήσει τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση για το καζίνο, ενώ αποδίδουν την επιφυλακτικότητα που μεταδίδεται κυρίως από τις τράπεζες όχι τόσο στην ίδια την οικονομική θέση της Mohegan, όσο στη γενικότερη ανησυχία τους, η οποία απορρέει από την αλλαγή συνθηκών που έχει προκαλέσει η πανδημία. Οι τράπεζες φαίνεται ότι κάνουν δεύτερες σκέψεις, για τη βιωσιμότητα της επένδυσης, επιδιώκοντας μεγαλύτερο επιμερισμό του ρίσκου.
Δύο είναι οι βασικές επιφυλάξεις, σχετικά με το αν είναι βιώσιμος ο αρχικός σχεδιασμός στις αρχές συνθήκες και συνδέονται με τις δύο βασικές πηγές εσόδων του έργου, το καζίνο και τις χιλιάδες κατοικίες που θα πρέπει να πουλήσει η Lamda Development:
- Οι υπολογισμοί για το καζίνο έχουν γίνει στη βάση μιας πρόβλεψης για την προσέλκυση σε ετήσια βάση 5 έως 10 εκατ. επισκεπτών. Αυτή η εκτίμηση μπορεί να φαινόταν φιλόδοξη πριν την πανδημία, αλλά όχι και εξωπραγματική. Σήμερα, όμως, με δεδομένη την παγκόσμια σοβαρή μείωση των τουριστικών ροών, που όλοι οι αναλυτές εκτιμούν ότι θα αργήσει να ξεπερασθεί, αλλά και με δεδομένες τις εκτιμήσεις για μακροχρόνια κάμψη των δραστηριοτήτων στο χώρο των καζίνων, γεννώνται σοβαρές αμφιβολίες για το αν μπορεί να παραμείνει βιώσιμο το αρχικό σχέδιο για το καζίνο στη μετά την πανδημία εποχή.
- Σε σχέση με τις κατοικίες στο Ελληνικό, ο σχεδιασμός, όπως έχει παρουσιασθεί στο ενημερωτικό δελτίο για την αύξηση κεφαλαίου της Lamda, προβλέπει ότι θα κατασκευασθούν στο Ελληνικό 10.800 κατοικίες με μέση επιφάνεια 110 τ.μ. και από αυτές θα προέλθει το 58% της αξίας που θα δημιουργήσει η επένδυση στη συνολική διάρκεια αξιοποίησης του ακινήτου. Με τα σημερινά δεδομένα, όμως, εκφράζονται αμφιβολίες για το αν μπορούν πράγματι να απορροφηθούν μεσοπρόθεσμα από την αγορά τόσες κατοικίες και σε τιμές που θα εξασφαλίζουν στη Lamda τα έσοδα που έχει υπολογίσει. Ενδεχομένως το project να χρειασθεί να εξετασθεί εκ νέου, με την προοπτική μιας μείωσης του αριθμού των κατοικιών σε 7.500 ή ακόμη και σε 5.000, κάτι που θα άλλαζε βεβαίως πολλούς υπολογισμούς, στους οποίους βασίζεται το όλο project.
Σε εκκρεμότητα η συμφωνία χρηματοδότησης των 1,182 δισ.
Σημειώνεται ότι Lamda Development και Eurobank – Τράπεζα Πειραιώς κατέληξαν τον Ιανουάριο του 2020 σε κατ’ αρχήν συμφωνία, σχετικά με τους βασικούς όρους χρηματοδότησης ύψους 879 εκατ. ευρώ (που μαζί με τον ΦΠΑ φτάνει τα 1,182 δισ. ευρώ). Ωστόσο για την ενεργοποίηση της συμφωνίας και τη σταδιακή εκταμίευση των κεφαλαίων υπάρχει μια μακρά λίστα προϋποθέσεων.
Το μεγάλο ύψος των δανείων, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι το ρίσκο της χρηματοδότησης έχει αυξηθεί σημαντικά με την πανδημία, φαίνεται ότι οδηγεί πολλούς στο συμπέρασμα ότι θα ήταν σκόπιμο να διευρυνθεί η ομάδα τραπεζών που θα εμπλακεί στο project, ώστε να γίνει μια πιο ισορροπημένη κατανομή του κινδύνου.
Επιπλέον, υπάρχει η εκτίμηση ότι δεν μπορεί να κλείσει μια οριστική συμφωνία χρηματοδότησης με βάση δεδομένα και υπολογισμούς που είχαν γίνει πριν την πανδημία και θα είναι σκόπιμο να υπάρξουν αλλαγές στο project, που θα ενισχύουν τη βιωσιμότητά του, περιορίζοντας την εξάρτηση της επένδυσης από τα έσοδα του καζίνου, εντάσσοντας νέα projects και περιορίζοντας άλλα (όπως τον αριθμό των κατοικιών που θα κατασκευαστούν) ώστε να εκλογικευτεί το έργο.
