Οι επενδυτές πιστεύουν πολύ στις κεντρικές γειτονιές και στοχεύουν σε ηλικίες αγοραστών μεταξύ 20 και 40 ετών, που αναζητούν ακίνητο στο κέντρο της πόλης με εύκολη μετακίνηση
Η περιοχή των Εξαρχείων αποτελεί μια περιοχή με άποψη, μια περιοχή ρετρό που έχει δει το φως της δημοσιότητας για πολλούς λόγους όλα αυτά τα χρόνια.
Τα τελευταία χρόνια 2-3 χρόνια, η περιοχή των Εξαρχείων έχει μπει στο στόχαστρο μεγάλων επενδυτών τόσο εγχώριων όσο και αλλοδαπών. Αγοράζουν ακίνητα με στόχο την άμεση ανακατασκευή και ανακαίνιση των ακινήτων και την επανατοποθέτησή τους στην αγορά, είτε ως χώροι φιλοξενίας (π.χ. ξενοδοχεία), είτε ως διαμερίσματα.
Οι επενδυτές πιστεύουν πολύ στις γειτονιές που βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας, όπως για παράδειγμα τα Εξάρχεια και το Πεδίον του Άρεως, όπου σήμερα ανακατασκευάζουν κτίρια με στόχο να προσφέρουν είτε προς πώλησης, είτε προς ενοικίαση διαμερίσματα μικρής επιφάνειας . Στοχεύουν σε ηλικίες αγοραστών μεταξύ 20 και 40 ετών, που αναζητούν ακίνητο στο κέντρο της πόλης με εύκολη μετακίνηση μέσω μετρό και μέσων μαζικής μεταφοράς.
Δεν ήταν λίγοι οι Κινέζοι που αγόρασαν παλαιά διαμερίσματα κατασκευής του 1960-1970, σε πολυκατοικίες τα οποία τα ανακαίνισαν και τα καταχώρησαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με στόχο να έχουν εισοδήματα το χρονικό διάστημα που δεν διαμένουν. Πλέον, αρκετοί έχουν αρχίσει και επιστρέφουν στις συμβατές – μακροχρόνιες μισθώσεις διότι βλέπουν τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις να μειώνονται και ταυτόχρονα η αύξηση των τιμών μίσθωσης να έχει ξεπεράσει το 25% και η ζήτηση να καταγράφεται συνεχώς αυξανόμενη.
Στην ίδια λογική κινήθηκαν και πολλοί Ισραηλινοί που στην αρχή επένδυσαν ως ιδιώτες σε παλαιά διαμερίσματα που μεταπούλησαν σε ομοεθνείς τους με στόχο την Golden visa, ενώ πλέον έχουν επιστρέψει μέσω μεγαλύτερων σχημάτων – funds και επενδύουν σε αυτοτελή κτίρια.
Τη λογική πολλών αλλοδαπών επενδυτών, έχουν αρχίσει να οικειοποιούνται και οι Έλληνες ομογενείς. Σκεπτόμενοι τα παραπάνω δεδομένα, επενδύουν στην αγορά κατοικίας με στόχο το μηνιαίο εισόδημα. Μη ξεχνάμε ότι, αν κάποιος επενδυτής έχει αποταμιεύσεις σε τράπεζες του εξωτερικού πολλές φορές αντί να έχει αποδόσεις από τον καταθετικό του λογαριασμό (δλδ κάποιο επιτόκιο) , πληρώνει ετήσια έξοδα για την τήρηση του τραπεζικού λογαριασμού.
Παράλληλα, πολλές φορές το αποταμιευμένο κεφάλαιο που διαθέτει για επένδυση, σε πολλές χώρες της Δυτικής Ευρώπης, στην Αμερική και στην Αυστραλία δεν επαρκεί για αγορά κατοικίας.
Σε αντίθεση με την Ελλάδα που με την αγορά κατοικίας σε περιοχές του κέντρου (δυάρι, γκαρσονιέρα) έως 50.000 € μπορεί να αποκτήσει μηνιαίο εισόδημα ακόμη και 300€-400€, απόδοση καθόλου ευκαταφρόνητη σε σχέση με το επενδυμένο κεφάλαιο και τα δεδομένα στις χώρες που διαμένουν.
Το 2016-2017, κανείς δεν μπορούσε να δώσει κάποια λογική εξήγηση για την τοποθέτηση των κεφαλαίων που πραγματοποιούνταν στα Εξάρχεια, σήμερα, οι επενδυτές προ 2 ετών, έχουν βρεθεί με αποδόσεις που αγγίζουν ακόμη και το +30% χωρίς να υπολογίζουμε την υπεραξία τυχόν ανακαινίσεων. Προτιμούν βέβαια στα Εξάρχεια περιοχές όπως του Στρέφη και το κομμάτι προς Νεάπολη και Λυκαβηττό. Δεν προτιμούν τη Θεμιστοκλέους που είναι δίπλα στην πλατεία.
Στην περιοχή διατίθενται προς πώληση αυτοτελή κτίρια 2.000 τμ πλησίον της Λ. Αλεξάνδρας σε τιμές που αγγίζουν τα 1.100€/τμ . Στα τέλη του 2019 ολοκληρώθηκε αγορά αυτοτελούς κτιρίου πλησίον του Αστυνομικού τμήματος της περιοχής, συνολικής επιφάνειας 1.350 τμ με στόχο την κατασκευή φοιτητικών κατοικιών ή/και ξενοδοχεία.
Σημαντικά είναι τα ποσοστά αύξησης των αγοραπωλησιών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας και ιδιαίτερα το 2015 που καταγράφηκε η πρώτη αύξηση της τάξεως + 46,8% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, με τις αγοραπωλησίες να αγγίζουν τις 1.981 , 2.516 το 2016 , 2.696 το 2017, 5.808 το 2018 και 5.303 το 2019.
Στο άμεσο μέλλον, στη περιοχή των Εξαρχείων θα δούμε να πραγματοποιούνται μεγάλες επενδύσεις τόσο ξενοδοχειακών μονάδων, γραφειακών κτιρίων όσο και οικιστικών ακινήτων.
Στην ανάπτυξη της περιοχής θα συμβάλει σίγουρα η απλοποίηση της νομοθεσίας για την αλλαγή χρήσης κτιρίων. Χιλιάδες κτίρια-φαντάσματα που κάποτε στέγαζαν βιομηχανίες και επιχειρήσεις στέκουν ανεκμετάλλευτα. Με διαδικασίες εξπρές μπορούν άμεσα να μεταβληθούν σε ενεργητικό απόθεμα. Μη ξεχνάμε ότι στη περιοχή φιλοξενούνταν πολλές τυπογραφικές επιχειρήσεις.
Η γραμμή 4 του μετρό θα συντελέσει στην ανάπτυξη της περιοχής.
Οι τιμές πλησίον των σταθμών του Μετρό παρουσίασαν εν μέσω κρίσης μια σταθεροποίηση στις τιμές μίσθωσης λόγο της μεγάλης ζήτησης και των λιγοστών ακινήτων ενώ καταγράφηκαν περιπτώσεις μικρής αύξησης το 2017 σε σχέση με το 2014, αν αναλογιστεί κανείς ότι το 2012 η πτώση των τιμών πλησίον των σταθμών του Μετρό δεν ξεπέρασε το 20%.
Δεν είναι λίγες οι περιοχές που ευεργετήθηκαν από την άφιξη του μετρό στη περιοχή τους, το Αιγάλεω και το Ελληνικό αποτελούν χαρακτηριστικά παραδείγματα τόσο στην αύξηση της ζήτησης για μίσθωση ακινήτων αλλά και στην εμπορική ανάπτυξη στα πέριξ του σταθμού.
Σήμερα, οι περιοχές κατά μήκος της νέας γραμμής 4 του μετρό έλκουν τόσο τους εγχώριους επενδυτές όσο και fund που στοχεύουν στην υπεραξία στο άμεσο μέλλον. Στοχεύουν στην αγορά κατοικιών που χρήζουν ανακαίνισης καθώς και αυτοτελών γραφειακών κτιρίων.
Ενώ δεν είναι λίγοι αυτοί που αναζητούν καταστήματα για αγορά πλησίον των νέων σταθμών του μετρό για επένδυση, γνωρίζοντας ότι όταν ολοκληρωθεί το μετρό, η αξία τους θα είναι πολύ μεγαλύτερη και το μηνιαίο μίσθωμα σε συνάρτηση με την αγορά σήμερα θα αποφέρει πολύ καλή απόδοση ως επένδυση.
Στη στάση Δικαστήρια και Αλεξάνδρας θα υπάρξει μεγάλη αύξηση της ζήτησης κυρίως για γραφειακούς χώρους διότι ακόμη υπάρχουν διαθέσιμα αυτοτελή κτίρια και στοκ γραφειακών χώρων.
Γενικότερα, οι περιοχές που θα εξυπηρετούνται από τη νέα γραμμή 4 του μετρό, έχουν περιθώρια ανάπτυξης, ενώ ραγδαίες θα είναι οι αυξήσεις στις τιμές τόσο πώλησης όσο και ενοικίασης στα Εξάρχεια.
*Ο Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας είναι Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estate
