Του Νίκου Ρουσάνογλου
“Επενδυτικές ευκαιρίες” χαρακτηρίζονται οι μετοχές των εταιρειών του κλάδου των ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία). Σύμφωνα με σχετική έκθεση της Alpha Finance, ο κλάδος του real estate αναμένεται να συνεχίσει την αναπτυξιακή του πορεία τα επόμενα χρόνια, ιδίως στον τομέα των σύγχρονων επαγγελματικών ακινήτων εισοδήματος, όπως τα κτίρια γραφείων και logistics, ενώ και οι μετοχές των ΑΕΕΑΠ κρίνονται ως υποτιμημένες, με δεδομένο ότι διαπραγματεύονται με ένα μέσο discount 40% σε σχέση με την καθαρή αξία του χαρτοφυλακίου τους (NAV).
Είναι χαρακτηριστικό ότι από το 2017 μέχρι και το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2024, η μικτή αξία του χαρτοφυλακίου των εισηγμένων ΑΕΕΑΠ έχει καταγράφει σωρευτική αύξηση κατά 212,5%, από το 1,76 δις ευρώ σε 5,5 δις ευρώ, ενώ σήμερα υπολογίζεται ότι προσεγγίζει τα 6 δις ευρώ. Έτσι, η Alpha Finance ξεκίνησε κάλυψη της μετοχής τεσσάρων ΑΕΕΑΠ (Premia Properties, Briq Properties, Trade Estates και Noval Property), συστήνοντας “αγορά” για όλες και τιμή στόχο 3,4 ευρώ/μετοχή για την Briq, 3,3 ευρώ/μετοχή για την Noval, 2,45 ευρώ/μετοχή για την Trade Estates και 1,85 ευρώ/μετοχή για την Premia Properties. Σημειωτέον ότι εκτός από τις υπεραξίες που μπορούν να αποκομίσουν οι επενδυτές από τις ίδιες τις μετοχές, υψηλή είναι και η μερισματική απόδοση, με δεδομένο ότι οι εταιρείες καλούνται να διανείμουν τουλάχιστον 50% των κεφαλαίων τους από τις λειτουργικές δραστηριότητες (FFA).
Αναλύοντας τα χαρτοφυλάκια των εταιρειών, η Alpha Finance τονίζει ότι, μεταξύ των έξι μεγαλύτερων ΑΕΕΑΠ, το 33% της μικτής εμπορικής αξίας αφορά κτίρια γραφείων, ή μικτής χρήσης ακίνητα (π.χ. γραφεία με καταστήματα), ενώ ένα πρόσθετο 25% αφορά εμπορικά καταστήματα. Παράλληλα, το 10% αφορά logistics και το 5% ακίνητα φιλοξενίας, όπως ξενοδοχεία.
Σύμφωνα με τους αναλυτές, οι ΑΕΕΑΠ αναμένεται να ευνοηθούν από την σταδιακή εξομάλυνση της νομισματικής πολιτικής και την συνεχιζόμενη μείωση των επιτοκίων, την ανάπτυξη των επιμέρους κατηγοριών ακινήτων, την άνοδο του τουρισμού, αλλά και την σημαντική ανάγκη αναβάθμισης και ανάπλασης υφιστάμενων κτιρίων και συγκροτημάτων. Την ίδια στιγμή, οι αξίες παραμένουν ελκυστικές παρά την αύξηση που μεσολάβησε κατά την διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας.
Είναι ιδιαίτερα σημαντικό ότι παρότι οι αποδόσεις καταγράφουν πτώση, η Αθήνα παραμένει πιο ελκυστική ως αγορά σε σχέση με άλλες αγορές στην Ευρώπη. Όπως αναφέρει η Alpha Finance, οι ετήσιες αποδόσεις των εμπορικών ακινήτων κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024 υποχώρησαν σε 5,25% από 5,35% το αντίστοιχο διάστημα του 2023, ενώ οι αντίστοιχες των κτιρίων γραφείων διαμορφώνονται 5,8% και των logistics σε 6,8%, από 7% πριν από 12 μήνες. Αντίστροφη πορεία, δηλαδή ανοδική, ακολουθούν οι αποδόσεις σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις, δείγμα ότι η ελληνική αγορά βρίσκεται ακόμα σε ανάποδο κύκλο ανάπτυξης, συγκριτικά με την πλειονότητα των ευρωπαϊκών αγορών. Για παράδειγμα, στην Λισαβόνα, οι αποδόσεις των logistics αυξήθηκαν σε 5,75% από 5,5%, ενώ στο Λονδίνο, τα γραφεία αποδίδουν πλέον 5,75% (από 5,5%) και τα logistics 4,65% από 4,55%. Ωστόσο, όπως είναι εμφανές από τα στοιχεία αυτά, η ελληνική αγορά εξακολουθεί να προσφέρει υψηλότερες αποδόσεις.
Αναλύοντας τις επιμέρους κατηγορίες ακινήτων, η Alpha Finance σημειώνει ότι η αγορά γραφείων παραμένει ιδιαίτερα ισχυρή, χάρις σε μια σειρά κινήσεων για την προσέλκυση χρηστών υψηλής ποιότητας. Οι κυβερνητικές πρωτοβουλίες για την προσέλκυση επενδύσεων από μεγάλους ομίλους, όπως η Microsoft, η Amazon και η Pfizer, λειτουργούν θετικά προς την κατεύθυνση της αύξησης της ζήτησης και για σύγχρονα κτίρια γραφείων, ενώ είναι εμφανές ότι και οι περισσότερες εταιρείες ενδιαφέρονται να μετακινηθούν σε νέα και κυρίως “πράσινα” συγκροτήματα, ώστε να μειώσουν και τα λειτουργικές τους δαπάνες, αλλά και να προσελκύσουν και διατηρήσουν εργαζόμενους, καθώς έχει αρχίσει να αναδύεται και μια τάση επιστροφής στο γραφείο, παρότι εξίσου έντονη παραμένει και η ροπή προς την υβριδική εργασία.
Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), οι τιμές πώλησης σύγχρονων γραφείων στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 6,6% ετησίως κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024 (και 4,2% πανελλαδικά) ενώ τα ενοίκια σημείωσαν άνοδο κατά 4,4% στην Αθήνα, υποχωρώντας οριακά κατά 0,2% σε πανελλαδικό επίπεδο.
Στον τομέα των logistics, όπου επικεντρώνονται όλο και περισσότερο οι ΑΕΕΑΠ, η Alpha Finance επισημαίνει ότι η περιορισμένη διαθεσιμότητα σύγχρονων υποδομών μεγάλης επιφάνειας και “πράσινων” προδιαγραφών, συνεχίζει να ευνοεί τις επενδύσεις σε νέες υποδομές μεγάλης επιφάνειας, ειδικά στην ευρύτερη περιοχή της Δυτικής Αττικής. Η ζήτηση θα συνεχίσει να είναι υψηλή, ενώ οι αποδόσεις προβλέπεται να συνεχίσουν να κινούνται πτωτικά, καθώς η αγορά συνεχίζει να αναπτύσσεται και να ωριμάζει. Ωστόσο, εκτιμάται ότι οι αποδόσεις θα συνεχίσουν να είναι ανταγωνιστικές και το ύψος των ενοικίων θα είναι βιώσιμο για τους επενδυτές.
