Αύξηση τιμών και το 2025, αλλά «τα άλματα» τέλος, λένε οι ειδικοί της αγοράς. Εκτιμούν συγκράτηση του ρυθμού που σημαίνει ότι τα ακίνητα θα συνεχίσουν να γίνονται ακριβότερα, αλλά όχι με τη μεγάλη ταχύτητα που έχει καταγραφεί από το 2017 και μετά.
Σύμφωνα με την ΤτΕ, στα πιο πρόσφατα στοιχεία που έχει δημοσιεύσει, η άνοδος στις τιμές διαμερισμάτων το α’ τρίμηνο του έτους ήταν 10,4% για το σύνολο της χώρας. Μικρότερη άνοδος, κοντά στο 7,7%, καταγράφεται στις ζητούμενες τιμές πώλησης από τους ιδιοκτήτες, σε ιστοσελίδες αγγελιών. Προφανώς, οι μέσοι όροι μπορεί να ξεγελάσουν, καθώς σε περιοχές με μεγάλο ενδιαφέρον η άνοδος είναι πολλαπλάσια. Παράδειγμα, η αύξηση τιμών πώλησης κατά 28,9% το β΄ τρίμηνο στον Πειραιά ή το 12% στα ενοίκια των «φοιτητουπόλεων» μέσα στον Ιούλιο.
Επίσης σημαντικό ότι τα στοιχεία της ΤτΕ είναι τελικά, δηλαδή αφορούν ολοκληρωμένες αγοραπωλησίες, ενώ τα στοιχεία αγγελιών δείχνουν την ψυχολογία της αγοράς, μέσα από τις εκτιμήσεις των ιδιοκτητών ακινήτων. Δεδομένου ότι σε πολλές περιοχές βρισκόμαστε κοντά ή και έχουν ξεπεραστεί τα ιστορικά υψηλά αξιών πώλησης του 2008, το βασικό ερώτημα είναι κατά πόσο ισχύουν και συνεχίζουν να τραβούν ανοδικά την αγορά οι «μηχανές» που τροφοδότησαν το ράλι των προηγούμενων ετών.
Μεγάλη ζήτηση, λίγα σπίτια
Η αρχή γίνεται από τη μεγάλη διαφορά στη σχέση προσφοράς και ζήτησης. Η προσφορά συνεχίζει να υπολείπεται της ζήτησης, άρα οι τιμές των ακινήτων θεωρείται σχεδόν αδύνατον να μειωθούν το 2025, όμως η οικοδομική δραστηριότητα βρίσκεται σε άνοδο, περισσότερες νέες κατοικίες μπαίνουν στην αγορά και, αν μη τι άλλο, υπάρχει μία πρόοδος. Συγκεκριμένα, τον Απρίλιο φέτος οι άδειες ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας αυξήθηκαν κατά 40,3%, με αύξηση κατά 39,4% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 27,3% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2023. Το ότι μπαίνουν στην αγορά περισσότερα ακίνητα είναι αρκετό για να συγκρατήσει τις τιμές; Οι επαγγελματίες του κλάδου απαντούν ότι… «εξαρτάται». Αυτό καθώς καταγράφεται παράλληλα και αύξηση του κόστους κατασκευής, η οποία αγγίζει ακόμη και το 60% τα τελευταία επτά χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι η λύση για την πτώση των τιμών δεν θα έρθει από τα ακριβά νεόδμητα. «Κλειδί» για τη συγκράτηση των τιμών είναι η εισροή στην αγορά των παλαιότερων και φθηνότερων ακινήτων που προς το παρόν μένουν κλειστά. Εκτιμήσεις ανεβάζουν το πλήθος του στοκ σε περίπου 700.000, αλλά οι γνώστες εκτιμούν πως ρεαλιστικά μπορούμε να περιμένουμε μόνο το ένα πέμπτο από αυτά να επιστρέψουν στην αγορά μέσα στην επόμενη 5ετία. Για το 2025 οι ενδείξεις είναι ενθαρρυντικές. Ενας από τους κύριους λόγους που πολλά ακίνητα μένουν κλειστά είναι ότι χρειάζονται ανακαίνιση και οι ιδιοκτήτες τους δεν μπορούν να προχωρήσουν σε τέτοια δαπάνη. Αυτό το έχει καταλάβει η κυβέρνηση και τα συναρμόδια υπουργεία τρέχουν σχετικά προγράμματα όπως το «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω» και το νέο «Εξοικονομώ 2024».
Τουρισμός, Airbnb και Golden visa
Ξεκινώντας από την Golden visa, να υπενθυμίσουμε ότι το 2023 καταγράφηκε αύξηση 94,95% στις αιτήσεις, από 4.358 το 2022 στις 8.410. Στους πρώτους πέντε μήνες του 2024 έχουν φτάσει ήδη τις 3.410 που σημαίνει περίπου 682 κάθε μήνα, όγκος συγκρίσιμος με πέρσι. Στα θετικά, ότι οι χειρότερες επιπτώσεις έχουν περάσει. Πλέον η κυβέρνηση έχει θεσπίσει νέα όρια που περιορίζουν τις αρνητικές συνέπειες και αρχής γενομένης από το 2025 μπαίνουμε σε δρόμο εξομάλυνσης. Κάτι ανάλογο ισχύει και με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αν και τα προσφερόμενα ακίνητα αυξήθηκαν και φέτος, με το ενημερωτικό δελτίο του INSETE να αναφέρει ότι ο αριθμός καταλυμάτων τον Ιούνιο ανήλθε στα 224.860, έναντι 204.578 τον Ιούνιο του 2023, και εδώ μπήκαν περιορισμοί. Επίσης, αναμένεται τον Σεπτέμβριο νέος κύκλος αύξησης της φορολογικής επιβάρυνσης για τους ιδιοκτήτες. Μαζί με ένα πακέτο φοροαπαλλαγών για τα παραδοσιακά ενοίκια, στη θεωρία, αυτό αναμένεται να περιορίσει το «πρόβλημα». Αυτό που δεν φαίνεται να φρενάρει είναι η υψηλή τουριστική κίνηση που ανεβάζει την αξία αγοράς και ενοικίασης των ακινήτων σε μέρη τουριστικού ενδιαφέροντος.
Αύξηση και μισθοί
Οι αυξήσεις ακινήτων μπορεί να περιγράφονται εύκολα με ποσοστά, όμως για κάθε 1% που ανεβαίνουν, αυτό φέρνει σημαντικές αλλαγές στην αγορά, καθώς αποκλείει χιλιάδες ενδιαφερόμενους που οι οικονομικές τους δυνατότητες δεν μπορούν να ακολουθήσουν την άνοδο των τιμών. Σε έρευνα του GREEN Estate (TOPO GES IKE) μετρήθηκαν οι αλλαγές στην αξία των ακριβότερων και φθηνότερων κατοικιών σε σχέση με τον βασικό μισθό (830 ευρώ) και τον μέσο μισθό (1.250 ευρώ). Στις περιοχές με την ακριβότερη μέση κατοικία προκύπτει ότι η αξία τους αυξήθηκε το 2023 κατά 2,8 έτη δουλειάς για κάποιον που λαμβάνει τον βασικό μισθό και κατά 1,9 για κάποιον που λαμβάνει τον μέσο μισθό, σύμφωνα με την ΕΡΓΑΝΗ. Αντίστοιχα, για τις φθηνότερες περιοχές, 8 μήνες δουλειάς για κάποιον που εργάζεται με τον βασικό μισθό και 5,5 μήνες με τον μέσο μισθό.
Δύσκολη εξίσωση
Το 2024 έχει δώσει το στίγμα του, με αυξήσεις τιμών κοντά στο 7% στις ζητούμενες τιμές πώλησης σε όλη την επικράτεια και άνω του 7,7% για τα ζητούμενα ενοίκια. Το 2025 η εξίσωση γίνεται πιο δύσκολη. Οι ζητούμενες τιμές από τους ιδιοκτήτες δείχνουν την ψυχολογία της αγοράς, αλλά σε καμία περίπτωση δεν είναι οι τελικές τιμές που θα γραφτούν στα συμβόλαια. Οι έκτακτες εξελίξεις πάντα ενδέχεται να αλλάξουν σημαντικά την εικόνα έως το τέλος του κάθε έτους. Επίσης υπάρχει και η εποχικότητα της αγοράς, ειδικά στα ενοίκια, που επηρεάζουν σημαντικά τους μέσους όρους των ζητούμενων τιμών. Παρόμοια εικόνα είχαμε και πέρσι τον Ιούνιο, όμως το 2023 έκλεισε με άνοδο στις τιμές των διαμερισμάτων, που ξεπέρασε το 10%.
Ελευθέριος Ποταμιάνος
Πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής
Η πρόβλεψη τιμών των ακινήτων για το 2025 στην Ελλάδα δείχνει πιθανή συγκράτηση του ρυθμού αύξησης, με μικρές διακυμάνσεις, ανάλογα με την περιοχή. Βέβαια, είναι πολύ πιθανό σε ορισμένες περιοχές να δούμε και κάποιες διορθώσεις τιμών, κυρίως εκεί που οι αξίες διαμορφώθηκαν αποκλειστικά από εξωγενείς παράγοντες και όχι τόσο από φυσιολογική εξέλιξη της αγοράς. Το αυξανόμενο κόστος ζωής καθώς και οι γενικότερες γεωπολιτικές και οικονομικές εξελίξεις είναι πιθανό να επηρεάσουν την αγοραστική δύναμη αλλά και να ενισχύσουν την ανασφάλεια. Ενδιαφέρον εξακολουθεί να παρουσιάζει η περιφέρεια στην Ελλάδα και τα ακίνητα σε περιοχές που παρουσιάζουν τουριστικό ενδιαφέρον, εκτός των ήδη πολύ γνωστών, όπου εκεί οι τιμές παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα.
Αστεριάδης Βασίλης
Σύμβουλος επένδυσης σε ακίνητα
Ως σύμβουλος επενδύσεων σε ακίνητα αποφεύγω τις προβλέψεις, άλλωστε η οικονομία βασίζεται στην ψυχολογία και ως εκ τούτου είναι δύσκολο / αδύνατο να ξέρεις τι θα ξημερώσει. Το φθινόπωρο πατροπαράδοτα υπάρχει στάση αναμονής, ωστόσο φέτος έχουμε εκλογές στην Αμερική και σε εξέλιξη πολέμους και ως εκ τούτου αναμένουμε κόπωση στην κτηματαγορά, με δείγματα να υπάρχουν ήδη. Οι σημερινές αξίες είναι στο επίπεδο του 2008 αλλά τότε οι αγορές ήταν με δανεισμό κατά κανόνα, η προσφορά ακινήτων ικανοποιητική και όχι στο επίπεδο των τελευταίων ετών (που κατά τη γνώμη μου είναι η αιτία της αύξησης). Σίγουρα το κόστος ζωής / μέσος ελληνικός μισθός είναι μεγάλος προβληματισμός που θα επηρεάσει και τα ακίνητα. Προσωπικά αναμένω τις επιδόσεις του τουρισμού να επηρεάσουν την κτηματαγορά και δεν θα μου κάνει εντύπωση αν δούμε να διατηρηθούν οι αξίες τους, ίσως με μικρή πτώση / διόρθωση, αλλά αφουγκράζομαι τον κίνδυνο να μπούμε σε μια στάσιμη περίοδο που να οδηγήσει σε γενναία πτώση των τιμών.
Θεμιστοκλής Μπάκας
Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates
Αυξητικά πιέζονται οι τιμές πώλησης και λόγω της αύξησης των τιμών πώλησης των οικοπέδων, του ποσοστού αντιπαροχής και του συνεχώς αυξανόμενου κόστους κατασκευής και ενέργειας. Το κόστος κατασκευής από 1.000-1.200 €/τ.μ. (χωρίς να υπολογίζεται το κόστος του οικοπέδου) πριν από μερικά χρόνια, πλέον αγγίζει τα 1.500-1.700 €/τ.μ., δηλαδή αύξηση κατά 50%-60%. Αναμένουμε νέες αυξήσεις των τιμών πώλησης νεόδμητων κατοικιών (συμπαρασύρουν και τις τιμές των παλαιότερων) το επόμενο διάστημα λόγω της πληθωριστικής πίεσης, αλλά και λόγω της αύξησης του κόστους κατασκευής. Σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, η αύξηση των τιμών πώλησης θα είναι σε μικρότερο ρυθμό, ενώ η αγορά θα «διορθωθεί» στις περιοχές που καταγράφηκε μαζικό ενδιαφέρον σε σύντομο χρονικό διάστημα για την απόκτηση της golden visa με όριο 250.000 €, μετά από 18-24 μήνες.
Οσον αφορά τις τιμές ενοικίασης η ραγδαία αύξηση των ενοικίων αποτελεί το μείζον θέμα συζήτησης και προβληματισμού στο σύνολο των συμπολιτών μας, δεδομένο που θα συνεχίσει να μας απασχολεί. Η αύξηση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης από το 2018 έως και το 2024 κυμάνθηκε από 50% έως 60% αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία, ενώ για κατοικία κατάλληλη για νέους ή/και φοιτητές αγγίζει το 70%-75%. Αναμένονται νέες αυξήσεις, με το κόστος στέγασης οικογενειακής κατοικίας να αγγίζει το σύνολο ενός καλού μισθού και για κατοικία κατάλληλη για νέους ακόμη και το 60%-70% του εισοδήματος. Οσο δεν υπάρχει ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής με άμεσα μέτρα αναχαίτισης του κόστους στέγασης και «πραγματική» προσβασιμότητα για αγορά κατοικίας και αύξηση της διαθεσιμότητας, οι τιμές θα καταγράφουν αυξητικές τάσεις με μικρότερη δυναμική.
- Διακύμανση τιμών οικιστικών ακινήτων
| 2022 | 2023 | 2024 | |
| Α΄ τρίμηνο | |||
| Σύνολο | |||
| Δείκτης τιμών (2007=100) | 81,1 | 92,2 | 98,0 |
| Μεταβολή έναντι προηγούμενου έτους | 11,9% | 13,8% | 10,4% |
| Κατά γεωγραφική περιοχή | |||
| Αθήνα | 13,9 | 13,8% | 9,4% |
| Θεσσαλονίκη | 12,7% | 16,5% | 12,2% |
| Αλλες μεγάλες πόλεις | 11% | 15% | 10,3% |
| Λοιπές περιοχές | 8,2% | 11,4% | 12,1% |
| Αστικές περιοχές (σύνολο) | 12,4% | 14,1% | 10,8% |
Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος.
Διακύμανση ζητούμενων τιμών πώλησης ακινήτων στις αγγελίες – Ελλάδα 2021-2024
| Eτος | Μεταβολή τιμών |
| 2021 | 6% |
| 2022 | 7,2% |
| 2023 | 10,9% |
| 2024 | 7,2%* |
| 2025 εκτίμηση αγοράς | 7-8% |
Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων Spitogatos SPI, εκτιμήσεις μεσιτικών γραφείων.
* Στοιχεία α΄ εξαμήνου 2024.
Διακύμανση ζητούμενων ενοικίων 2017-2024 (σύγκριση β΄ τριμήνων)
| Ετος | Ελλάδα: Μεταβολή τιμών |
| 2021 | 1,3% |
| 2022 | 6,7% |
| 2023 | 7,1 % |
| 2024 | 7,7%* |
| 2025εκτίμηση αγοράς | 7-8% |
Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων Spitogatos SPI, εκτιμήσεις μεσιτικών γραφείων.
* Στοιχεία α΄ εξαμήνου 2024.
Τιμές Αγοράς 2024 – 2025
| Περιοχές | Μεταβολή τιμών (β’ τρίμηνο) | ||
| 2024 | Μεταβολή 2024 | Εκτίμηση 2025* | |
| Αθήνα – Κέντρο | 2.120 | 12,40%
|
2.362 |
| Βόρεια προάστια | 3.043 | 12,4% | 3.277 |
| Νότια προάστια | 3.750 | 7% | 3.937 |
| Δυτικά προάστια | 1.909 | 6,8% | 2.005 |
| Ανατολικά προάστια | 2.133 | 11,4% | 2.340 |
| Πειραιάς | 2.471 | 12,8% | 2.600 |
| Προάστια Πειραιά | 1.931 | 28,9% | 2.100 |
| Υπόλοιπο Αττικής | 1.923 | 6% | 2.000 |
| Θεσσαλονίκη – Δήμος | 2.342 | 10,5% | 2.420 |
| Ν. Ιωαννίνων | 1.471 | 5,6% | 1.500 |
| Αχαΐα | 1.261 | 13,5% | 1.315 |
Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων Spitogatos SPI .
* Οι εκτιμήσεις 2025 αποτελούν ένδειξη της τάσης στην αγορά με βάση τις μεταβολές 5ετίας και όχι πρόβλεψη μελλοντικών τιμών.
Ενοίκια 2024 – 2025
| Περιοχές | Μεταβολή τιμών (β’ τρίμηνο) | ||
| 2024 | Μεταβολή 2024 | Εκτίμηση 2025* | |
| Αθήνα – Κέντρο | 10,58 | 11,1% | 11,6 |
| Βόρεια προάστια | 11,3 | 5,9% | 11,9 |
| Νότια προάστια | 12,5 | 10,6% | 13,8 |
| Δυτικά προάστια | 8,33 | 9,2% | 9 |
| Ανατολικά προάστια | 9 | 12,5% | 9,8 |
| Πειραιάς | 10 | 14,3% | 11,2 |
| Προάστια Πειραιά | 8,18 | 14,6% | 9,2 |
| Υπόλοιπο Αττικής | 8,97 | 3,5% | 9,2 |
| Θεσσαλονίκη – Δήμος | 9,23 | 8,8% | 10 |
| Ν. Ιωαννίνων | 8,18 | 6,6% | 9,9 |
| Αχαΐα | 8 | 13,3% | 8,7 |
Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων Spitogatos SPI.
* Οι εκτιμήσεις 2025 αποτελούν ένδειξη της τάσης στην αγορά με βάση τις μεταβολές 5ετίας και όχι πρόβλεψη μελλοντικών τιμών.
