Το αργότερο μέχρι τις 17 Μαρτίου θα πρέπει να έχουν παραδώσει τις εισηγήσεις για τις νέες τιμές ζώνης σε όλη την επικράτεια οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων. Σύμφωνα με την απόφαση που εξέδωσε το υπουργείο Οικονομικών, οι εκτιμητές θα πρέπει να προχωρήσουν στην εξίσωση των εμπορικών τιμών με τις αντικειμενικές αξίες, λαμβάνοντας υπόψη συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων ακινήτων.
Αυτό σημαίνει ότι σε κάποιες περιοχές οι αντικειμενικές αξίες θα αυξηθούν και σε κάποιες θα μειωθούν. Σύμφωνα με την εγκύκλιο, η παράδοση των εισηγήσεων γίνεται τμηματικά. Οι εκτιμητές υποχρεούνται να παραδώσουν το 50% του συνόλου των εισηγήσεων στις 21 Φεβρουαρίου και το υπόλοιπο 50% μέχρι τις 17 Μαρτίου. Τα συγκριτικά στοιχεία, όπως τονίζεται στη σχετική απόφαση, πρέπει να είναι επαρκή, να αντιπροσωπεύουν κατά το δυνατόν τη γεωγραφική κάλυψη της υπό εκτίμηση ζώνης, προσεγγίζοντας τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, και να αφορούν χρονικό διάστημα των τελευταίων 12 μηνών.
Αυτοψίες
Επίσης, μπορούν να χρησιμοποιηθούν συγκριτικά στοιχεία τα οποία προέρχονται από την πρόσφατη επαγγελματική δραστηριότητα των εκτιμητών. Το υπουργείο Οικονομικών ζητεί από τους εκτιμητές να προχωρήσουν σε αυτοψίες στην περιοχή που έχουν αναλάβει προκειμένου να αποκτήσουν πραγματική εικόνα των τιμών πώλησης από δρόμο σε δρόμο.
Επί της ουσίας οι εκτιμητές καλούνται να εφαρμόσουν συγκριτική μέθοδο, η οποία βασίζεται σε ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ή ζητούμενες τιμές για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές. Σε περίπτωση έλλειψης ικανοποιητικών στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, οι εκτιμητές θα χρησιμοποιούν και τις κάτωθι επιλογές προσέγγισης αξίας, κατά την ευχέρεια και την κρίση τους:
α) Τη μέθοδο εισοδήματος, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας κάθε ακινήτου από την κεφαλαιοποιημένη αξία του εκτιμώμενου εισοδήματος. Σημαντικοί παράγοντες στην εφαρμογή της μεθόδου είναι οι πραγματοποιημένες ή ζητούμενες μισθωτικές αξίες για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το εκτιμώμενο κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές.
β) Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής/αντικατάστασής του.
Σύμφωνα με ανθρώπους της κτηματαγοράς ήδη στο κέντρο της Αθήνας οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά, κάτι που θα οδηγήσει σε σημαντική αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Στις περιοχές αυτές θα πρέπει να γίνουν πρόσθετες παρεμβάσεις στην κλίμακα του ΕΝΦΙΑ, έτσι ώστε να μη χαθούν οι μειώσεις του 2019 (κατά 22% μεσοσταθμικά), αλλά και να προκύψει κάποιο αλλά μικρότερο όφελος από τη δεύτερη δόση των μειώσεων, η οποία θα είναι της τάξεως του 8% μεσοσταθμικά. Στόχος της κυβέρνησης είναι οι αντικειμενικές αξίες να μην αποτελέσουν εργαλείο για τη χάραξη πολιτικής, αλλά να δημιουργηθούν οι αξίες εκείνες που θα βοηθήσουν την αγορά και ταυτόχρονα θα φέρουν έσοδα και στα ταμεία του Δημοσίου μέσω των αγοραπωλησιών.
Ακόμα και σήμερα πάντως καταγράφονται μεγάλες αποκλίσεις σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Σημαντικές διαφορές εντοπίζονται στα ακριβότερα προάστια της Αττικής για παλαιά ακίνητα ηλικίας άνω των 25-30 ετών. Η αντικειμενική αξία των ακινήτων αυτών είναι υψηλότερη από την εμπορική, κάτι το οποίο θα πρέπει να σταθμίσουν οι εκτιμητές ακινήτων. Σημειώνεται ότι η τιμή ζώνης ή τιμή εκκίνησης είναι η ενιαία τιμή αφετηρίας την οποία έχει κάθε ακίνητο το οποίο βρίσκεται στη ζώνη αυτή. Η τιμή ζώνης αναφέρεται στη συνολική αξία κτίσματος και οικοπέδου που αναλογεί σε ένα τετραγωνικό μέτρο επιφάνειας, καινούργιας κατοικίας ή διαμερίσματος στον Α΄ όροφο της οικοδομής με πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο. Δηλαδή η τιμή ζώνης είναι μεικτή τιμή αξίας κτίσματος μαζί με την αξία του ποσοστού οικοπέδου που του αναλογεί. Η τιμή ζώνης που καλούνται να προτείνουν οι εκτιμητές αναφέρεται σε καινούργιο ακίνητο, ενώ για τα παλαιά απομειώνεται κατά την εφαρμογή του συστήματος η αντικειμενική τους αξία μέχρι ποσοστού 40% για κατοικίες – διαμερίσματα άνω των 26 ετών.
Δηλαδή σε περιοχές ή ζώνες που έχουν παλαιά κτίσματα, η τιμή ζώνης που θα προτείνουν θα εφαρμοστεί απομειωμένη έως και 40% για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας. Ταυτόχρονα οι εκτιμητές ακινήτων θα παραδώσουν στοιχεία και για τα εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού ακίνητα σε περίπου 3.000 περιοχές. Για πρώτη φορά δεκάδες χιλιάδες ακίνητα θα ενταχθούν στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, εξέλιξη που θα οδηγήσει σε αύξηση του ποσού που θα εισπραχθεί από τον ΕΝΦΙΑ κατά 400-500 εκατ. ευρώ.
Πηγή: www.kathimerini.gr
