Ευκαιρία για μια ολοκληρωμένη αστική ανάπλαση, η οποία θα γεννήσει και σημαντικές υπεραξίες σε όλη την γύρω περιοχή, αποτελεί η ανέγερση του νέου γηπέδου του ΠΑΟΚ στην περιοχή Αλάνα, στην Τούμπα της Θεσσαλονίκης.
Στελέχη της αγοράς ακινήτων σημειώνουν επί χρόνια το πόσο σημαντικές είναι οι επενδύσεις στο λεγόμενο «αθλητικό real estate», καθώς αποτελούν αφορμή για ολοκληρωμένες παρεμβάσεις εντός του αστικού ιστού, προσφέροντας έτσι την ευκαιρία για την αναβάθμιση ολόκληρων περιοχών και την γέννηση υπεραξιών στα γύρω ακίνητα. Άλλωστε, αυτό έχει δείξει και η διεθνής εμπειρία σε πλείστες περιπτώσεις, με πιο πρόσφατα παραδείγματα τα γήπεδα της Ατλέτικο Μαδρίτης με την ονομασία Γουάντα Μετροπολιτάνο και της Τότεναμ στο Λονδίνο.
Το νέο γήπεδο του ΠΑΟΚ θα απαιτήσει κεφάλαια της τάξεως των 100 εκατ. ευρώ, με την χρηματοδότηση να εκτιμάται ότι θα προέλθει από την οικογένεια Σαββίδη, ένα ποσοστό μέσω δανειακής μόχλευσης, ενώ πιθανή είναι και η κρατική χρηματοδότηση, π.χ. μέσω κονδυλίων της Περιφέρειας. Επίσης, δεν αποκλείεται να αξιοποιηθεί και η δυνατότητα που προσφέρει και πρόσφατη ρύθμιση, η οποία εντάχθηκε στο νομοσχέδιο για το παρεμπόριο. Μέσω αυτής, δίνεται η δυνατότητα ενίσχυσης μέσω του αναπτυξιακού νόμου και σε γήπεδα ποδοσφαίρου, ή άλλες αθλητικές εγκαταστάσεις, ανοίγοντας έτσι τον δρόμο και για την περίπτωση του γηπέδου του ΠΑΟΚ.
Εντωμεταξύ, δόθηκε σε δημόσια διαβούλευση από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ). Η μελέτη είναι απαραίτητη, καθώς το έργο προβλέπει Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΕΠΣ) για την ανέγερση, όχι μόνο των νέων γηπεδικών εγκαταστάσεων, αλλά και για την ευρύτερη αστική ανάπλαση, που θα γίνει στην ευρύτερη περιοχή του γηπέδου του ΠΑΟΚ. Αυτός άλλωστε ήταν και ο λόγος (πέραν της χωροταξικής διευκόλυνσης) της δωρεάς όμορης έκτασης, συνολικής επιφάνειας 29 στρεμμάτων, η οποία ανήκε στο Ταμείο Εθνικής Άμυνας. Έτσι, μαζί με τα 31 στρέμματα του υφιστάμενου γηπέδου, το οποίο θα κατεδαφιστεί, η συνολική έκταση της παρέμβασης εκτιμάται ότι θα προσεγγίσει τα 60 στρέμματα.
Όπως τονίζεται στην μελέτη, «στη σύγχρονη εποχή, ο φίλαθλος στοχεύει σε μια all-day experience και όχι απλά στο να παρακολουθήσει έναν ποδοσφαιρικό αγώνα στα στενά χρονικά των 2 ή 3 ωρών, προσπαθώντας να εκμεταλλευτεί στο έπακρο την ημερήσια παραμονή του στην τοποθεσία του γηπέδου. Η σύνδεση ενός ποδοσφαιρικού αγώνα με την τουριστική παράμετρο οφείλεται εν πολλοίς και στο γεγονός ότι στην σύγχρονη ψηφιακή εποχή, η προβολή ενός συλλόγου φτάνει σε κάθε άκρη της γης, δημιουργώντας ως αποτέλεσμα οπαδούς κάθε εθνικότητας, γεγονός που συνεπάγεται την παρουσία πλήθους αλλοδαπών φίλων μιας ομάδας στους σημαντικούς κυρίως αγώνες της, λόγου χάρη στο πλαίσιο ενός ταξιδιού που συνδυάζει την αμιγώς τουριστική διάσταση με την παρακολούθηση ενός αγώνα της αγαπημένης ομάδας του επισκέπτη. Επιπλέον, παρατηρείται συχνά, ιδιαίτερα στους δημοφιλείς ευρωπαϊκούς συλλόγους που εδρεύουν στα μεγάλα τουριστικά αστικά κέντρα της ηπείρου, ακόμη και ο απλός τουρίστας να επιδιώκει την παρακολούθηση ενός αγώνα εκλαμβάνοντάς το ως μέρος της συνολικής του τουριστικής εμπειρίας στην συγκεκριμένη πόλη. Επομένως, η διαπιστωμένη νέα παγκόσμια τάση του «αθλητικού τουρισμού», είτε πρόκειται για οπαδούς είτε για τουρίστες που απλά έτυχε να βρεθούν (ή επιδίωξαν να βρεθούν επί τούτου) στην πόλη κατά την ημερομηνία τέλεσης ενός αγώνα, προκαλεί ροές φιλάθλων που ξεπερνούν τα στενά όρια της πόλης και της χώρας ενός συλλόγου».
Έτσι, στόχος είναι η αναβάθμιση του δημόσιου χώρου σε μια πυκνοκατοικημένη αστική περιοχή της Θεσσαλονίκης, μέσω της ενσωμάτωσης του νέου γηπέδου του ΠΑΟΚ, με τρόπο τέτοιο, ώστε όχι μόνο να μην λειτουργήσει ως «όχληση» για τους κατοίκους της Τούμπας, αλλά αντιθέτως να αναβαθμίσει την ποιότητα ζωής τους. Στο πλαίσιο αυτό, εκτός από την χρήση του γηπέδου, προβλέπονται και πολιτιστικές χρήσεις, ενώ γίνονται και κυκλοφοριακές παρεμβάσεις, παράλληλα με την πρόβλεψη για την δημιουργία νέων θέσεων στάθμευσης. Τα παραπάνω μεταφράζονται σε νέους κοινόχρηστους χώρους πρασίνου, υπόγειους χώρους στάθμευσης και ασφαλώς πεζοδρομήσεις, παράλληλα με έργα εξωραϊσμού της ευρύτερης περιοχής.
Το χρονοδιάγραμμα
Εφόσον η περίοδος διαβούλευσης για την ΣΜΠΕ ολοκληρωθεί χωρίς απρόοπτα, πιθανώς εντός του φθινοπώρου, θα ξεκινήσει η διαδικασία για την σταδιακή λήψη των απαιτούμενων εγκρίσεων από τα σχετικά συμβούλια (π.χ. ΚΑΣ, Αρχιτεκτόνων κτλ.). Θα ακολουθήσει η διαδικασία για την έγκρισή της από το ΣτΕ, ώστε να συνταχθεί και να υπογραφεί στη συνέχεια και το σχετικό Προεδρικό Διάταγμα. Η αρχική εκτίμηση ήταν ότι αυτό θα ήταν εφικτό να έχει συμβεί μέχρι το τέλος του 2021.
Ωστόσο σε πρόσφατες δηλώσεις των ιθυνόντων του project, οι οποίοι κάνουν λόγο για σημαντικό ενδιαφέρον και από το Μέγαρο Μαξίμου, είναι πιθανή η επιτάχυνση των παραπάνω βημάτων, ώστε να έχει εκδοθεί το Προεδρικό Διάταγμα μέχρι το καλοκαίρι του 2021, δηλαδή σε περίπου ένα χρόνο από σήμερα.
Στη συνέχεια θα εκδοθούν και οι οικοδομικές άδειες, ώστε να ξεκινήσει το έργο, πιθανώς εντός του φθινοπώρου του 2021. Στο μεσοδιάστημα, τα στελέχη που «τρέχουν» την επένδυση θα ολοκληρώσουν τις αρχιτεκτονικές μελέτες, πιθανότατα σε συνεργασία με κάποιο εξειδικευμένο γραφείο του εξωτερικού και στη συνέχεια θα γίνει η επιλογή του κατασκευαστικού ομίλου, που θα αναλάβει το έργο. Όπως αντιλαμβάνεται κανείς, με δεδομένο το ύψος της επένδυσης, το ενδιαφέρον αναμένεται να είναι ιδιαίτερα υψηλό.
