Ραγδαία μείωση παρατηρείται στις μεταβιβάσεις ακινήτων, καθώς οι συναλλαγές κατά το 2020 επέστρεψαν… στα επίπεδα του 2017. Σύμφωνα με ανθρώπους της κτηματαγοράς, οι αγοραπωλησίες των ακινήτων το 2020 παρουσίασαν μια «ανώμαλη προσγείωση» που αγγίζει σε επίπεδα αριθμών τα 3ετίας-4ετίας νούμερα, με την Αθήνα να καταγράφει πτώση πάνω από 47%, τις συναλλαγές στον Πειραιά να υποχωρούν κατά 31% σε σχέση με το 2019 και τις αντίστοιχες στη Θεσσαλονίκη να «γράφουν» σχεδόν -32%.
Σε κάποιες πόλεις της Ελλάδας οι συναλλαγές μειώθηκαν κατά 60% με 80%, ενώ ενδεικτικό του «παγώματος» της αγοράς ήταν ότι σε κάποια νησιά δεν καταγράφηκαν καν μεταβιβάσεις, όπως συνέβη σε Κυκλάδες ή Δωδεκάνησα! Αυτά τα συμπεράσματα προκύπτουν από σχετική έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.
Ποια είναι όμως η εικόνα στις μεταβιβάσεις ακινήτων; Σε ποιες περιοχές παρατηρήθηκαν οι μεγαλύτερες μειώσεις και που καταγράφηκαν αυξήσεις στις συναλλαγές ακινήτων; Ποιοι λόγοι οδήγησαν στην έκρηξη των αμέσως προηγούμενων ετών και γιατί το 2020 είχαμε «απότομη προσγείωση»; Τι συμβαίνει με την Golden Visa;
Σύμφωνα με τον Πρόεδρο του Δικτύου, κ. Θεμιστοκλή Μπάκα, η επενδυτική «έκρηξη» που καταγράφηκε στη χώρα μας τα προηγούμενα χρόνια, επήλθε μετά την μεσοσταθμική μείωση των τιμών κατά 42,4% (τιμές πώλησης) συνολικά κατά το διάστημα από το τρίτο τρίμηνο του 2008 μέχρι και το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017, ενώ σε πολλές περιπτώσεις η μείωση άγγιξε το 60%. Η κατασκευή νέων κατοικιών το διάστημα 2007-2016, μειώθηκε κατά 93,3% δηλαδή από 71.936 το 2007 σε 4.883 νέες κατοικίες το 2016, ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.
Παράλληλα, το επενδυτικό κενό στην Ελλάδα ήταν τεράστιο. Την περίοδο 2008-2016 οι καθαρές επενδύσεις μειώθηκαν κατά 18 μονάδες του ΑΕΠ, ενώ το 2017 υστερούσαν περίπου 9 % του ΑΕΠ σε σύγκριση με το μέσο μερίδιο επενδύσεων στην Ευρωζώνη.
Βάση των παραπάνω δεδομένων, η Ελλάδα αποτέλεσε πόλο έλξης επενδύσεων κυρίως λόγω των επενδυτικών ευκαιριών που δημιουργήθηκαν σε συνδυασμό με τον αυξανόμενο τουρισμό, γι’ αυτό το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων που αγοράστηκαν τα τελευταία χρόνια είτε από εγχώριους επενδυτές, είτε από αλλοδαπούς, ήταν ακίνητα με στόχο την εκμετάλλευσή τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, την απόκτηση της golden visa όσον αφορά τους αλλοδαπούς και η αγορά αυτοτελών κτηρίων για τη δημιουργία ξενοδοχειακών μονάδων.
Παράλληλα, οι επενδυτές, επέλεξαν την Ελλάδα λόγω της ταχείας αύξησης των τιμών που καταγράφηκε τα τελευταία 2-3 χρόνια και τις ικανοποιητικές αποδόσεις των κεφαλαίων σε μικρό χρονικό διάστημα.
Όσον αφορά τη κινητικότητα των Κινέζων στην ελληνική κτηματαγορά, οφείλεται και στους ισχυρούς πολιτικούς δεσμούς μεταξύ Αθήνας – Πεκίνου, καθώς και των θεσμικών – διακρατικών επενδύσεων στην Ελλάδα. Ενώ, παράλληλα το χαμηλό όριο των 250.000 ευρώ για την απόκτηση της golden visa, είναι άκρως ανταγωνιστικό σε σχέση με άλλες χώρες της Ε.Ε .
Όπως σημειώνει, λόγω των παραπάνω δεδομένων, το έτος 2019 αποτέλεσε την τέταρτη συνεχόμενη χρονιά αύξησης των καθαρών ξένων άμεσων επενδύσεων στη χώρα μας, μετά την ετήσια αύξηση κατά 9,0% από το 2017 στο 2018, κατά 23,5% από το 2016 στο 2017 και κατά 118,5% από το 2015 στο 2016.
Ως εκ τούτου, με βάση και τα στοιχεία του ισοζυγίου πληρωμών το 2019, ο τομέας της αγοράς ακινήτων ήταν υπεύθυνος για το 35% των άμεσων ξένων επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν πέρυσι στην ελληνική οικονομία, οι οποίες ανήλθαν σε 4,2 δισ. ευρώ.
Σύμφωνα όμως με την Γενική Γραμματεία Μεταναστευτικής Πολιτικής, από 1 Ιανουαρίου του 2020 έως τις 5 Ιανουαρίου 2021 έχουν εκδοθεί 403 άδειες διαμονής σε επενδυτές-αγοραστές ακινήτων σύμφωνα με τις διατάξεις του νομοθετικού πλαισίου Ν 4143/2013 (golden visa) για την προσέλκυση αλλοδαπών επενδυτών, όταν την περσυνή χρονιά οι άδειες διαμονής που εκδόθηκαν ήταν 3.504, δηλαδή η μείωση αγγίζει το 88,49 %.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι οι 242 άδειες από το σύνολο των 403 αδειών διαμονής σε επενδυτές – αγοραστές ακινήτων, εκδόθηκαν εντός του Ιανουαρίου του 2020, ουσιαστικά αφορούσαν αγοραπωλησίες του 2019 που απλά λόγω του φόρτου εργασίας και των απαιτούμενων διαδικασιών, η έκδοση πραγματοποιήθηκε το 2020, άρα η μείωση έκδοσης αδειών σε επενδυτές εκτός Ε.Ε με στόχο την golden visa αγγίζει το 95,4% σε σχέση με το 2019.
Κατά τον κ. Μπάκα, σύμφωνα με τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων – Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων στις περιοχές που από το 2016 και μετά αποτελούν την πρώτη επιλογή των επενδυτών (Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη, Αθήνα, Άλιμο, Π. Φάληρο κλπ), οι μεταβιβάσεις με τίμημα άνω των 250.000€ που αποτελεί και το ελάχιστο όριο απόκτησης της golden visa, έχουν μειωθεί αισθητά.
Συγκεκριμένα, στην Γλυφάδα η μείωση των μεταβιβάσεων αγγίζει το -21,86% για τίμημα άνω των 250.000€, ενώ συνολικά η μείωση αγγίζει το 37,07% σε σχέση με το 2019. Παρόμοια η εικόνα και στη Ν. Σμύρνη όπου η μείωση των μεταβιβάσεων αγγίζει το -47,06%, ενώ για αξία τιμήματος άνω των 250.000€, η μείωση των μεταβιβάσεων αγγίζει το 54,06%. Παρόμοια η εικόνα και στο Π. Φάληρο όπου η μείωση των μεταβιβάσεων αγγίζει το 19,04%, ενώ για τίμημα άνω των 250.000€ το 27,59%.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι στο πρώτο lockdown, «η ζήτηση από το εξωτερικό, η οποία συνέβαλλε σημαντικά στην ανάκαμψη της αγοράς τα τελευταία έτη, ήταν σχεδόν ανύπαρκτη, με σημαντικές συμφωνίες να «πάγωσαν» ή και ακυρώθηκαν. Το εγχώριο ενδιαφέρον για συναλλαγές επί ακινήτων είχε καθηλωθεί τόσο από την πλευρά της προσφοράς όσο και – κυρίως – από την πλευρά της ζήτησης, καθώς οι αβεβαιότητες για τη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης και τις επιπτώσεις της στην πραγματική οικονομία ήταν ιδιαίτερα υψηλές.
Παράλληλα, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, το πρώτο εξάμηνο του 2020 ολοκληρώθηκε με κάθετη πτώση των άμεσων ξένων επενδύσεων σε ακίνητα κατά 50%, από 736,6 εκατ.€ το α’ εξάμηνο του 2019 σε 371,3 εκατ.€ αντίστοιχα το 2020.
Το «πάγωμα» της βραχυχρόνιας μίσθωσης, επέφερε και άμεσο «πάγωμα» στις αγοραπωλησίες ακινήτων με στόχο την άμεση ανακαίνιση και εγγραφή τους στις πλατφόρμες βραχυχρόνιες μίσθωσης. Η βραχυχρόνια μίσθωση, αποτέλεσε το λόγο για την αύξηση των αγοραπωλησιών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας τα τελευταία 4 χρόνια και ιδιαίτερα το 2015 που καταγράφηκε η πρώτη αύξηση της τάξεως +46,8% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, το 2016 οι αγοραπωλησίες αυξήθηκαν κατά 27,7 %, το 2017 κατά 18 % και το 2018 κατά 59,6%.
Σύμφωνα με τα παραπάνω, οι αγοραπωλησίες των ακινήτων το 2020 παρουσιάζουν μια «ανώμαλη προσγείωση» που αγγίζει σε επίπεδα αριθμών το 2017.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ο Δήμος Αθηναίων, όπου το 2020 οι μεταβιβάσεις (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και δωρεές ακινήτων) είναι μόλις 3.171 σύμφωνα με τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων – Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων, έναντι 6.092 στο σύνολο του 2019, 5.808 το 2018 και 2.969 το 2017. Η πτώση συγκριτικά με το 2019 αγγίζει το 47,77%, μια εικόνα που μας γυρίζει αριθμητικά στο έτος 2017. Μη ξεχνάμε ότι το κέντρο των Αθηνών και οι όμορες περιοχές του Δήμου Αθηναίων, τα προηγούμενα χρόνια αποτέλεσα το «Μήλος της Έριδος» για την εγχώρια κτηματαγορά μαζί με τα Νότια Προάστια της Αττικής.
Πτωτικές τάσεις καταγράφηκαν και στα Δωδεκάνησα όπου η μείωση των μεταβιβάσεων αγγίζει το 38,57%, με την Κάσο και τους Λειψούς να μετρούν μηδενικές μεταβιβάσεις και στη Μεγίστη οι μεταβιβάσεις το 2020 να έχουν μειωθεί κατά 88,29% σε σχέση με το 2019. Μειωμένες οι μεταβιβάσεις και στην Πάτμο κατά 38,40% σε σχέση με το 2019, στην Κω κατά 19,23%, στη Ρόδο κατά 44,59% και στην Τήλο κατά 66,67%.
Στις Κυκλάδες η μείωση των μεταβιβάσεων αγγίζει το -25,48%. Στην Αμοργό η μείωση αγγίζει το -66,67%, στην Αντίπαρο -60%, στη Νάξο το -42,31%, στην Άνδρο το -17,17%, στην Φολέγανδρο το -60%, στην Σύρο το -70% , ενώ μηδενικές για το 2020 ήταν οι μεταβιβάσεις σε Κίμωλο, Μήλο και Σίφνο. Η μικρότερη μείωση καταγράφηκε στην Μύκονο, το νησί των ανέμων, όπου οι μεταβιβάσεις μειώθηκαν κατά 5% σε σχέση με το 2019.
Αναφορικά με το Ιόνιο, παρόμοιες αρνητικές τάσεις καταγράφηκαν και στην Κέρκυρα, με τη μείωση των μεταβιβάσεων το 2020 να ανέρχεται στο -39,58% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, στους Παξούς -89,33%, στη Ζάκυνθο -64,86%, στη Θάσο -80%, στην Αλόννησο -66,67%, στη Σκιάθο -91,30% και στην Σκόπελο -90,91%. Μηδενικές μεταβιβάσεις καταγράφηκαν στο Μεγανήσι, ενώ στα επίπεδα παρέμειναν οι μεταβιβάσεις στην Λευκάδα.
Αύξηση των μεταβιβάσεων καταγράφηκε στον Ίλιον του Ν. Αττικής κατά 12,40% σε σχέση με το 2019, στο Δήμο Αχαρνών κατά 10%, στην Δραπετσώνα/Κερατσίνι κατά 3,6%, στην Κόρινθο κατά 58,54%, στην Ναύπακτο κατά 5,88%, στα Ιωάννινα κατά 4,76%, στην Κομοτηνή κατά 10,96%, στην Ξάνθη κατά 10,11% και στην Κέα κατά 36,36%.
Κατά τον κ. Μπάκα, ο κλάδος των ακινήτων είναι αλληλένδετος με την οικονομία της χώρας, με τον τουρισμό (το 2020 απώλειες κοντά στο 80% σε σχέση με το 2019) που αποτελεί τον μεγαλύτερο αρωγό επενδύσεων στο real estate, όπου το 2021 σύμφωνα με στοιχεία του ΣΕΤΕ στοχεύουν πλέον στο β’ εξάμηνο του έτους και σε έσοδα που θα αγγίξουν το 50% σε σχέση με το 2019, την ψυχολογία των καταναλωτών, το αίσθημα ασφάλειας και την επενδυτική στόχευση της παγκόσμιας κοινότητας την εκάστοτε χρονική στιγμή στη χώρα που διαθέτει ή/και δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες.
Τα δεδομένα αλλάζουν εν μέσω πανδημίας του κορονοϊού, η κτηματαγορά βρίσκεται αντιμέτωπη για άλλη μια φορά με μια υποκείμενη οικονομική κρίση που θα επηρεάσει πρωτίστως τα επαγγελματικά ακίνητα και δευτερεύοντος τα οικιστικά, όπου ο ρυθμός και το ύψος της μείωσης των αξιών και των μισθωμάτων θα καθοριστεί από πολλούς παράγοντες.
Κλειδί στην εξέλιξη και τη δυναμική της αγοράς θα αποτελέσουν οι χρηματοοικονομικοί δείκτες, η διαθεσιμότητα και η ευκολία δανεισμού, τα αναπτυξιακά μέτρα που θα στοχεύουν στην οικονομική ενδυνάμωση των πολιτών, το φορολογικό καθεστώς, τα μέτρα στήριξης των υφιστάμενων επενδυτών και προσέλκυσης νέων, το αίσθημα ασφάλειας των εργαζομένων για την εργασία τους και τα εισοδήματά τους αλλά και η εν γένει εσωτερική και εξωτερική σταθερότητα της χώρας μας.
