Η αβεβαιότητα για το κόστος χρηματοδότησης των επενδύσεων, αλλά και η… ανακούφιση στην αγορά μετά την ανακοίνωση ότι η απαλλαγή από τον ΦΠΑ παρατείνεται για δύο χρόνια, αποτυπώθηκαν έντονα στα στοιχεία για την οικοδομική δραστηριότητα.
Σύμφωνα με τα στατιστικά της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ), διψήφια κάμψη σημείωσε η οικοδομική δραστηριότητα του Αυγούστου συγκριτικά με τον αντίστοιχο μήνα του 2021.
Η κτηματαγορά αποτελεί σημαντικό κλάδο της οικονομικής δραστηριότητας και ο στόχος για την αύξηση των επενδύσεων κατά 15,5% μέσα στο 2023 χρειάζεται θετικούς ρυθμούς και στον συγκεκριμένο τομέα. Ωστόσο, τους τελευταίους 2-3 μήνες η ΕΛΣΤΑΤ αρχίζει να καταγράφει… κόπωση, αφού βεβαίως είχε προηγηθεί πολύμηνο ράλι και στον όγκο της οικοδομικής δραστηριότητας και στον αριθμό των οικοδομικών αδειών. Το αρνητικό πρόσημο δεν αποτυπώθηκε μόνο στα στοιχεία του Αυγούστου αλλά και σε αυτά του 8μήνου, ενώ αν δεν υπάρξει δραματική αλλαγή σκηνικού το αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα, το 2022 θα κλείσει τελικώς με αρνητικό πρόσημο κυρίως σε ό,τι αφορά τον όγκο της οικοδομικής δραστηριότητας που είναι και το κρίσιμο μέγεθος.
Τα αίτια της ανατροπής
Γιατί αποτυπώνεται αυτή η αντιστροφή της τάσης;
1. Την κτηματαγορά «φοβίζει» η κατακόρυφη αύξηση στις τιμές των οικοδομικών υλικών, χωρίς μάλιστα να παρατηρείται κάποια αποκλιμάκωση. Ακόμη και οι μειώσεις που καταγράφονται σε βασικά υλικά, όπως ο χαλκός ή ο σίδηρος, περνάνε πολύ αργά ή και καθόλου στην αγορά, με αποτέλεσμα το κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό να «δοκιμάζει» ολοένα και υψηλότερα επίπεδα. Οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν τους προηγούμενους μήνες με εντελώς διαφορετικές συνθήκες τώρα προϋποθέτουν καινούργιο business plan, προκειμένου να περάσουμε στο στάδιο της υλοποίησης.
2. Ο παράγοντας «αύξηση του κόστους χρήματος» δεν είναι αμελητέος. Ήδη τα επιτόκια της ΕΚΤ έχουν αυξηθεί κατά δύο ποσοστιαίες μονάδες και έχουμε μπροστά μας τουλάχιστον μία ή και δύο αυξήσεις μέχρι τον Μάρτιο του 2023, με το επιτόκιο της ΕΚΤ να εκτιμάται ότι μπορεί να φτάσει ακόμη και στο 3%. Η αύξηση του κόστους χρήματος μετακυλίεται αμέσως στο κόστος των στεγαστικών δανείων -ήδη εκτός από τα κυμαινόμενα έχουν αυξηθεί και τα στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο- αλλάζοντας τα δεδομένα και τους σχεδιασμούς για τους υποψήφιους αγοραστές.
3. Δεν είναι αμελητέος παράγοντας ο ΦΠΑ. Τον τελευταίο ενάμιση χρόνο, κυρίως οι κατασκευαστές πάτησαν… γκάζι στη διαδικασία έκδοσης αδειών, προκειμένου να διασφαλίσουν απόθεμα ακινήτων το οποίο θα πωλείται -και ως πρώτη και ως δεύτερη κατοικία- χωρίς να υπάγεται στον ΦΠΑ. Αυτή η πίεση χρόνου δεν υπάρχει. Ήδη από το καλοκαίρι είχε γίνει γνωστό ότι η κυβέρνηση θα παρατείνει την απαλλαγή από τον ΦΠΑ (και από τον φόρο υπεραξίας που επίσης επηρεάζει) για τουλάχιστον δύο χρόνια ακόμη. Ήδη, μάλιστα, η διάταξη συμπεριλήφθηκε στο φορολογικό νομοσχέδιο που παρουσιάστηκε το βράδυ της Παρασκευής. Η κτηματαγορά αισθάνεται τη σχετική ανακούφιση μετά το ξεκαθάρισμα του τοπίου σε φορολογικό επίπεδο και πλέον οι άδειες μπορούν να εκδοθούν και αργότερα αφού ξεκαθαρίσει η κατάσταση και με το πληθωριστικό τσουνάμι που πλήττει φυσικά και την οικοδομή.
Πορεία Αυγούστου
Τον Αύγουστο του 2022, ο όγκος της οικοδομικής δραστηριότητας μειώθηκε κατά 16,5% συγκριτικά με τον αντίστοιχο μήνα του 2021. Το γεγονός ότι στην καρδιά του φετινού καλοκαιριού επικράτησε μεγαλύτερη «χαλάρωση» (επιτρέποντας περισσότερες διακοπές) ασφαλώς μπορεί να έχει παίξει ρόλο, ωστόσο η μείωση είναι σημαντική. Πρακτικά, εκδόθηκαν άδειες που αντιστοιχούν σε 1,77 εκατ. κυβικά από 2,12 εκατ. κυβικά πέρυσι. Σε επίπεδο επιφάνειας, καταγράφηκε μείωση κατά 2,4% (από τα 435,8 χιλιάδες τετραγωνικά πέρυσι στα 425,5 χιλιάδες φέτος), ενώ οι άδειες ήταν περισσότερες τον Αύγουστο του 2022: 1.667 από 1.493, με την ποσοστιαία αύξηση να διαμορφώνεται στο 11,7%. Η Αττική είχε πολύ μεγάλη αύξηση σε επίπεδο όγκου (113,3% με 687 χιλιάδες κυβικά από 322 χιλιάδες πέρυσι), αλλά ακόμη και αυτό δεν στάθηκε αρκετό για να αποτρέψει την πτωτική τάση για το σύνολο της χώρας. Στη Στερεά Ελλάδα καταγράφηκε μείωση 82,2% και στη Δυτική Ελλάδα 69,3%.
Ατμομηχανή της αγοράς η Αττική
Σε πτωτικό πρόσημο -όπως και τον Αύγουστο- γύρισε η οικοδομική δραστηριότητα στο οκτάμηνο. Σε επίπεδο όγκου η ποσοστιαία μείωση στο διάστημα Ιανουαρίου-Αυγούστου φτάνει πλέον στο 4,3% σε σχέση με πέρυσι, με την πτώση να εντοπίζεται κυρίως εκτός των δύο μεγάλων αστικών κέντρων (ουσιαστικά Αττική και Κεντρική Μακεδονία). Στην Αττική ο όγκος εμφανίζεται αυξημένος κατά 30,6% και ας είναι τα τετραγωνικά μειωμένα κατά 2,2%, ενώ περίπου στα ίδια επίπεδα με το περσινό οκτάμηνο διαμορφώθηκε ο όγκος οικοδομικής δραστηριότητας και στην Κεντρική Μακεδονία.
Για το σύνολο του 12μήνου, τα πρόσημα προς το παρόν παραμένουν θετικά. Ο όγκος έχει φτάσει στα 24,9 εκατ. κυβικά από 22,9 εκατ.α στο δωδεκάμηνο Σεπτεμβρίου 2022-Αυγούστου 2021. Η επιφάνεια βρίσκεται περίπου στα ίδια επίπεδα (5,5 εκατ. τετραγωνικά), ενώ ο αριθμός των οικοδομικών αδειών είναι αυξημένος κατά 8,2% (24.256 άδειες από 22.419). Ο ετήσιος ρυθμός στηρίζεται κυρίως από την Αττική που καταγράφει αύξηση 35,6% σε επίπεδο όγκου, αλλά και την Κεντρική Μακεδονία με το +24,9%. Ωστόσο, όσο θα περνούν οι μήνες -και εφόσον δεν υπάρξει κάποια αλλαγή σκηνικού- η ετήσια ποσοστιαία μεταβολή θα συμπιέζεται.
